Через початок військових дій кількість укладених договорів купівлі-продажу квартир та індивідуальних будинків в 2022 році значно скоротилася. За даними Міністерства юстиції України за підсумками 2021 року державними та приватними нотаріусами були укладені 325 174 договорів купівлі-продажу квартир і індивідуальних будинків. Це був найвищий показник після 2007 року (348 772 договори). Але в 2022 році кількість угод скоротилася до 100 710, падіння склало 69,0%. Але в 2023 році спостерігалося часткове відновлення ринку на 71,4% або 172 638 угод, яке продовжилося і в 2024 році коли зріст склав 3,4% або 178 439 угод. Очікується, що значна частина не здійснених угод (близько 380 000) трансформується у відкладений попит та реалізується протягом 4-5 років після закінчення війни.

За висновками експертів компанії UTG, на тлі відновлення кількості укладених договорів купівлі – продажу відбувається зміна структури угод. Так, до війни доля інвестиційних і спекулятивних покупок складала 40-50%, а в 2022-2024 роках їх доля зросла до 85-90%. Збільшення обсягу інвестиційних угод пов’язане із прагненням громадян покращити власні житлові потреби та переміщенням з інших регіонів країни. Традиційно низька в Україні забезпеченість житлом (близько 22,1 м2 на особу) сприяє бажанню підвищення комфорту проживання при появі фінансових можливостей. Також девальвація національної валюти, інфляція, скептичне ставлення населення до банківської системи та відсутність доступних інвестиційних можливостей для широких верств населення перетворили вкладення у нерухомість у фінансовий інструмент збереження накопичень / альтернативу примноження заощаджень.

Аналогічна ситуація спостерігається і з показниками кількості укладених договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Так, через початок військових дій активність на ринку в 2022 році значно скоротилася, а падіння угод з ділянками склало 53,4%. Але обстріли об’єктів критичної інфраструктури призвели до збільшення покупок населенням приватних будинків для створення автономних «фортець» з власними генераторами, опаленням, супутниковим інтернетом та сховищем. Саме тому у 2023 році кількість договорів зросла на 76,3% до 307 622 угод. А в минулому 2024 році за даними Міністерства юстиції в Україні державними та приватними нотаріусами було укладено рекордні 393 217 договорів відчуження земельних ділянок. При цьому в структурі угод 69,6% займають договори купівлі-продажу, 0,2% – договори міни та 30,1% – договори дарування.

За висновками експертів компанії, високий попит на приватні будинковолодіння та земельні ділянки, розпочатий під час пандемії коронавірусу для соціального дистанціювання додатково підвищився після регулярних пошкоджень ворогом елементів критичної інфраструктури. При цьому спостерігається масова перереєстрація власників майна на жінок через впровадження державою важелів адміністративного впливу на військовозобов’язаних, які виїхали за кордон нелегально.

На тлі зростання кількісті укладених договорів купівлі-продажу та зміна структури угод на ринку житла обсяги та фактична кількість виданих нових іпотечних кредитів відносно загального числа продажів залишається на мінімальному рівні та складає близько 4,5%. Згідно статистики, на 19 листопада 2024 року українці взяли 14 216 кредитів «єОселя» на суму 22,9 млрд грн. Серед них: частка військовослужбовців склала 28,9%, правоохоронців – 21,8%, педагогів – 8,9%, медиків – 8,4%, співробітників ДСНС – 5,5%, науковців – 2,0%, ВПО – 1,8%, які можуть отримати Державну пільгову іпотеку «єОселя» під 3-7% річних до 20 років. Найчастіше житло за програмою «єОселя» купують у Київській області (3010 договорів) та Києві (2057 договорів). Також з січня 2024 року по програмі можна купувати приватні будинки, дуплекси і таунхауси. Українці вже придбали 140 таких об’єктів.

Якщо розглядати структуру іпотечних кредитів, то 70% із них видані на вторинному ринку, та лише 30% – на первинному. Але в подальшому долю вторинного ринку планують зменшувати. Усього до програми «єОселя» долучилися 44 забудовники. Банками-партнерами «єОселя» стали: Ощадбанк (його частка складає 42%), Приватбанк (30,1%), Укргазбанк (23,9%), Sky Bank (1,9%), Sense Bank (1,0%), Глобус (0,4%), УкрЕксІм (0,4%), Кредит Дніпро (0,3%), МТБ, ТАСКОМБАНК

Зависновками аналітиків, загальна нерозвиненість іпотечного ринку зберігається у тому числі через дефіцит платоспроможних позичальників, жорстких умови кредитування, низького рівня захисту кредиторів. Державна пільгова іпотека «єОселя» намагається пожвавити ринок, залучити більше банків, забудовників та покупців на первинний ринок (у тому числі індивідуальних будинків). Але майже повна відсутність у реальних покупців прийнятних можливостей використання фінансового «важеля» призводить до того, що число іпотечних кредитів залишається на мінімальному рівні. Тому залишається актуальною затребуваність розтермінування від забудовників.