Комерційні офісні приміщення завжди були важливою частиною інвестицій у нерухомість, але світ бізнесу сильно змінився, особливо в Україні, і тренди на ринку офісної нерухомості також. Щоб зрозуміти напрямок розвитку ринку офісної нерухомості, найкраще орієнтуватися на досвід найближчої сусідки у Європі – Польщі. Як свідчать останні дані CBRE, наприкінці 2025 року загальний запас сучасних офісних площ на восьми основних регіональних ринках цієї країни сягнув 6,72 млн м2. При цьому попит на офіси зростає, але нових розробок мало. Тому CBRE прогнозує, що ця ситуація може спричинити вибіркове збільшення орендної плати.

Найнижчі показники будівництва

Найбільшими офісними ринками після Варшави є Краків із 1,84 млн. кв.м., Вроцлав (1,33 млн. кв. м) та Три-Сіті (1 млн. кв. м). Наступними є Катовіце, Познань, Лодзі, Люблін та Щецин. У 4 кварталі 2025 року було введено одну нову офісну будівлю на 2500 кв м. у Познані. А за весь 2025 рік було введено лише п’ять нових офісних центрів загальною площею 20,5 тис м2: дві у Кракові, дві у Познані та одна у Любліні. Це найнижчий рівень введення нових офісних площ за 20 років.

На початку 2026 року у процесі будівництва перебуває 221 300 кв. м, переважно у Познані (75 200 кв. м), Кракові (59 700 кв. м) та Катовіце (27 800 кв. м). Але середній розмір майбутніх будівель скромний і становить близько 11 000 кв. м. Трохи більше 15% площ, що будуються, вже здано в попередню оренду, причому найбільші обсяги попередньої оренди припадають на Познань та Труйм’ясто. Ще 13 000 кв. м будується для власників-мешканців.

Як пише Eurobuildcee, на тлі чого попит на офіси невпинно зростає. Він збільшився на 84 відсотки у квартальному обчисленні та на 13 відсотків у річному обчисленні. У четвертому кварталі він сягнув 249,300 кв.м. Вроцлав був найпопулярнішим місцем для компаній, за ним слідували Краків і Тричність. Протягом 2025 року попит сягнув 772,500 кв. м, історично найвищий рівень.

Проте варто зазначити, що більше половини цього простору було здано в оренду за рахунок продовження існуючих договорів оренди. Серед найбільших угод, укладених у четвертому кварталі 2025 року, було продовження оренди Align Technology на 12,600 кв. м у будівлі Bierutowa Park III у Вроцлаві. У 4 кварталі 2025 року на продовження існуючих договорів оренди припадала найбільша частка обсягу угод, досягнувши 48%. Нові договори оренди становили 42 відсотки, а розширення на 9 відсотків. Протягом 2025 року продовження були ще вищими, становлячи 52 відсотки, нові орендні договори на 38 відсотків та розширення на 7 відсотків.

Значний попит на офіси у поєднанні з нестачею нових проектів призводить до скорочення доступності офісних площ у основних місцях великих міст. Показники вакансій знизилися на більшості регіональних ринків у 2025 році. Наприклад, у Вроцлаві вакантність впала нижче 20 відсотків, а у Лодзі – до 18,3 відсотка. Середня частка вакантних площ на регіональних ринках знизилася до 16,9%. Ця ситуація стимулюватиме підвищення орендної плати в елітних об’єктах нерухомості найвищого рівня.

ІТ шукає офіси

У 2025 році ІТ-сектор був найбільш активним на ринку лізингу офісних приміщень, на його частку припадало 17 відсотків від загального попиту. У Кракові частка цього сектора сягнула 26 відсотків. Бізнес-послуги орендували 16 відсотків, таку саму частку, як у промисловому секторі.

Тим не менш, піт на цьому рівні починає натикатися на жорстку межу: просто не так багато великих, високоякісних приміщень у найкращих місцях. Нова пропозиція за рік була найнижчою за останні 20 років – лише 20 500 кв. м. Активність у сфері забудови також приглушена, будується лише близько 221 000 кв. м, переважно у Познані та Кракові.

Наприклад, за останні дванадцять місяців Краків почав дедалі більше нагадувати Варшаву. Як і в столиці, ринок явно поділяється на дві частини: орендна плата у найкращих, добре розташованих будівлях зростає, тоді як старі офіси на околицях стояти без змін чи навіть дешевшають. Сучасних приміщень дуже не вистачає, тому компаніям, які бажають переїхати, потрібно планувати все заздалегідь.

Рівень вакантності та орендна плата

На кінець минулого року середній рівень вакантності становив 16,9%, що майже на один процентний пункт нижче, ніж у 2024 році. Найвищі рівні спостерігалися у Катовіце (21,6%) та Вроцлаві (20%).

Хоча ця значна частина порожніх площ розташована у старих будівлях з невеликими, фрагментованими поверхами. Вони часто не відповідають тому, що шукають орендарі сьогодні, а саме, як правило, сучасні офіси у престижних районах. З огляду на обмежену пропозицію нових поміщень та зростання чистого попиту, доступність у найновіших будівлях продовжуватиме зменшуватися.

Орендна плата за офіси на регіональних ринках у 2025 році коливалася від 11,50 до 20,00 євро за квадратний метр на місяць. Протягом року орендна плата за елітну нерухомість помітно зросла у Кракові (на 1,50 євро), незначно зросла у Познані (на 0,50 євро) та трохи зросла у Вроцлаві та Лодзі. В інших районах орендна плата була загалом стабільною.

Одним із найбільш помітних зрушень у 2025 році стала поляризація орендної плати у Кракові. Орендна плата в центрі міста зараз значно вища, ніж у віддалених районах, з різницею до 6 євро за квадратний метр на місяць.

Що стосується умов оренди, то нові будинки вищого рівня зазвичай вимагають зобов’язань від п’яти до семи років, а в деяких випадках до десяти, що відображає високу вартість оздоблення. Старі будівлі, як правило, гнучкіші, з новими договорами оренди, як правило, від трьох до п’яти років, і повторними переговорами від двох до п’яти.

Зростання вгору

Лише у четвертому кварталі 2025 року договорами оренди було охоплено близько 250 000 кв. м – майже третина загального попиту за рік. Показники як за рік, так і за 4 квартал були рекордними.

Інтерес до нової оренди та розширення повернувся у гру, склавши 48% ринкової активності. Тим не менш, багато найбільших угод (у діапазоні 10 000-20 000 кв. м) були результатом перегляду угод. Одним із головних прикладів було оновлення Shell приблизно 23 000 кв. м площ у Кракові.

За секторами найактивнішими орендарями були ІТ-фірми (понад 133 000 кв. м), компанії, що надають професійні послуги (близько 125 000 кв. м) та виробничі компанії (близько 120 000 кв. м).

Але на початку 2026 року регіональні міста Польщі пропонували загалом 6,72 млн кв. м офісних приміщень. Як і очікувалося, нова пропозиція досягла історичного мінімуму. Оскільки площі освоювалися повільніше, деякі забудовники вирішили відкласти початок нових проектів і натомість зосередилися на повністю завершених проектах з оренди.

За підрахунками компанії JLL, у 2026 році на ринок вийде лише близько 95 000 кв. м нових офісних площ, і майже третина з них припадає на проекти, реалізація яких вже відкладена. Але вже у 2027 році у Варшаві планується до введення в експлуатацію хмарочос Upper One. Ця 130-метрова будівля стане найбільшим офісним центром, який зараз будується. У ньому розмістяться близько 36 тис. м офісів.