м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Вільна ніша

Попри активну забудову передмістя Киева, торговельная нерухомість суттєво відстає в темпах насичення від сегмента житла. Тому частина споживчого попиту жителів області реалізується в торгових центрах столиці. Втім, неспоживчі патерни, обумовлені короновірусом, можуть призвести до зміщення уваги мешканців передмістя в бік локальних об’єктів.
Частина споживчого попиту жителів Київської області реалізується в торгових центрах Києва з цілком зрозумілих причин. Деякі столичні об’єкти виграють від щоденної міграції трудового населення, яке по дорозі на роботу чи додому робить у них покупки, інші ж стали місцем «вихідного дня», пропонуючи набір брендів і розваг в одному місці, які не завжди доступні в передмісті. Адже торговельна нерухомість за межами столиці будувалася досить пасивно при активному зростанні обсягів житла та збільшенні кількості мешканців. «Станом на 2020 рік торговельна нерухомість Київської області розвинена досить слабо. Це пов’язано переважно з тим, що будівельний бум багатоквартирного житла в регіоні почався тільки у 2005 році й населення найближчого передмістя почало стрімко зростати з 2007 року. До цього періоду наявних торгових площ для задоволення потреб жителів було вдосталь», – розповідає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.
З поступовим зростанням населення під Києвом почала збільшуватись і торгова пропозиція, але в невеликих обсягах і форматах. Втім, за останній рік-півтора було побудовано кілька нових об’єктів, мета яких – зайняти нішу на приміському ринку торговельної нерухомості та задовольнити потреби місцевих жителів. Наприклад, як повідомляє консалтингова компанія UTG, у Боярці Фастівського району почали працювати відразу два ТЦ/ ТРЦ: YARD (орендна площа – 7000 м2, відкриття – грудень 2019/ січень 2020 року) та «Боярка Центр» (орендна площа – 3500 м2, відкриття – березень 2020 року). Також два об’єкти реалізовані в Києво-Святошинському районі: у Вишневому почав роботу ТРЦ Cherry Mall (орендна площа – 12 000 м2, відкриття – серпень 2019 року), в Крюківщині – ТРЦ « Наше Nebo» (орендна площа першої черги – 10 000 м2, відкриття – грудень 2019 року). У Броварах побудовано ТЦ Mark Mall (орендна площа – 7760 м2, відкриття – листопад 2019 року). Слід зазначити, що ТРЦ Cherry Mall поповнив список найбільших торгових об’єктів Київської області. Зараз він виглядає наступним чином: ТРЦ « Термінал» (Бровари, загальна площа – понад 70 000 м2), аутлет-містечко « Мануфактура» (Ходосівка, загальна площа – 25 000 м2), ТРЦ AeroMall (Бориспіль, загальна площа – понад 20 500 м2), ТРЦ Cherry Mall (Вишневе, загальна площа – 18 000 м2). А найбільшими ринками торговельної нерухомості Київської області, за даними компанії UTG, наразі є: • Бровари (ТРЦ « Термінал», мережа ТЦ Forum, ТЦ «Еден», ТЦ Mark Mall); • Бориспіль (ТРЦ AeroMall, ТЦ PARK TOWN); • Вишневе та Крюківщина (ТРЦ Cherry Mall, ТРЦ « Наше Nebo»); • Ірпінь і Буча (ТРЦ «Жираф», ТЦ Irpin City, ТЦ « Модуль»); • Боярка (ТЦ «Боярка Центр», ТРЦ YARD). Попри зростання пропозиції, насиченість торговими центрами в Київській області все ще залишається низькою. За даними Української Ради Торгових Центрів, наразі в Київській області працює дев’ять ТЦ/ТРЦ (згідно з класифікацією ICSC*) загальною орендною площею 160 000 м2.
Переважно це традиційні малі торгові центри з повсякденною товарною домінантою. «Таким чином, насиченість ринку якісної торговельної нерухомості Київської області близька до середньоукраїнського показника і становить 90 м2/1000 жителів. Водночас, це набагато нижче, ніж показник насиченості в містах України, наприклад, ушестеро менше, ніж у Києві. Крім того, основна маса площ зосереджена в південному напрямку Київської області. Це створює передумови появи нових об’єктів у неосвоєних ще місцях», – розповідає Максим Гаврюшин, операційний директор Budhouse Group, глава Української Ради Торгових Центрів.
Вірус невизначенності
Коронакриза 2020 року внесла корективи в плани локальних гравців. Більшість торгових центрів не закривалися під час карантину повністю, оскільки працювали продуктові якорі. Магазини побутової техніки, засобів мобільного зв’язку та товарів для дітей також продовжували роботу в деяких об’єктах. Для інших операторів адміністрації переважно йшли на поступки, звільняючи їх від орендної плати. Наприклад, у ТРЦ Cherry Mall прийняли рішення з першого дня карантину на весь його період призупинити нарахування щомісячних платежів тим ритейлерам, хто припинив комерційну діяльність і був змушений тимчасово закритися. «Водночас робота з ними не зупинялася ні на один день, оскільки була необхідність застосування низки додаткових заходів безпеки у зв’язку з пандемією», – розповідає Олександр Богдан, керівник ТРЦ Cherry Mall. Паралельно з кожним орендарем проводилися переговори щодо пільгових умов, розроблялися плани з реструктуризації експлуатаційних боргів. «Як наслідок, жоден оператор не розірвав договір оренди», – повідомив Олександр Богдан. Станом на липень 2020 року вакантність ТРЦ Cherry Mall не змінилася порівняно з докарантинним періодом і становила 20%.
Інший об’єкт передмістя Києва – ТРЦ « Наше Nebo» – на момент введення карантину перебував у активному періоді формування тенант-міксу. «Активна фаза підписання договорів з орендарями та запуску ТРЦ збіглася з епідеміологічною ситуацією, що особливо ускладнило завдання заповнити пул», – розповів Юрій Тимченко, директор ТРЦ « Наше Nebo». Щоб підтримати операторів, які вже відкрились у цьому об’єкті, адміністрація пішла на значне зниження орендної плати на час карантину, а після послаблення обмежувальних заходів запропонувала систему знижок на оренду. Детальніше про ТРЦ « Наше Nebo» читайте на с. 41. З 11 травня в межах першої хвилі карантинних послаблень уряд України дозволив роботу непродуктового ритейлу, зокрема в торгово-розважальних центрах. Однак Київ довго не наважувався на відкриття магазинів у ТЦ/ТРЦ, тоді як стріт-ритейл у столиці отримав таку можливість уже з першого дня пом’якшення обмежень. Орендарям київських торгових центрів дозволили роботу лише з 27 травня. Аутлет-містечко « Мануфактура», наприклад, змогло приймати відвідувачів з 11 травня, за три тижні до того, як запустилися ТЦ/ТРЦ Києва. «У нас велика перевага перед звичайними торговими центрами як комплексу просто неба. Магазини мають індивідуальні входи з вулиці, адже архітектурна концепція передбачає мінімісто з вулицями, де на перших поверхах будівель розміщені магазини», – розповіла Ольга Троян, керівний директор аутлет-містечка « Мануфактура». В об’єкті під час карантину нараховувалися тільки експлуатаційні платежі, які орендарі компенсували аутлет-містечку в повному обсязі.

Менший трафік – більше покупок
Аутлет-містечко « Мануфактура», а також ТРЦ « Термінал» – певно, єдині об’єкти Київської області, які претендують на увагу столичної аудиторії. У день відкриття після локдауну 11 травня в аутлет-містечку запрацювали 98% магазинів, а протягом наступних двох днів відкрилися всі орендарі. В умовах непрацюючого громадського транспорту адміністрація об’єкта організувала перевезення для співробітників магазинів. Майже три тижні « Мануфактура» був єдиним торговим комплексом, куди жителі столиці могли дістатися на автомобілі на шопінг. І хоча в аутлетмістечку зменшився трафік відвідувачів, але істотно зросла конверсія, оскільки клієнти почали приїжджати за покупкою більш цілеспрямовано. «Попри нижчу відвідуваність після карантину, товарообіги орендарів були вищі, ніж за минулий аналогічний період», – каже Ольга Троян. Окрім того, аутлет-містечко отримало нових клієнтів з-поміж столичної аудиторії. «Ті, хто приїжджав до нас до карантину, залишився лояльним клієнтом, але також зростає частка тих, хто став нас відвідувати після карантину, змінивши міський шопінг у критих центрах на заміський просто неба», – зазначила Ольга Троян. Позитивний тренд спостерігається й у ТРЦ Cherry Mall. Після спаду споживчої активності в цьому об’єкті наразі констатують факт збільшення кількості відвідувачів до рівня березня поточного року. «Прийшов час відкладених покупок, які підкріплюються сезонними знижками», – говорить Олександр Богдан, додаючи, що зараз спостерігається повернення відвідувачів у кінозали та ресторани.

Орендарі: утримати неможна залучити
Як і загалом на ринку торговельної нерухомості України, ТЦ/ТРЦ Київської області зіткнулися з уповільненням експансії ритейлерів. І якщо утримати вже залучених орендарів можна пільговими умовами, то знайти нових у нинішніх умовах – складніше завдання. Гравці ринку відзначають спад попиту на торгові площі. При цьому, як розповіли представники торгових центрів, поставили на паузу плани з розвитку як невеликі компанії, займаючись збереженням діючих магазинів, так і деякі великі оператори. «Також зайняли вичікувальну позицію і ті підприємці, які лише планували відкриття торгової точки», – додає Олександр Богдан. Але, попри спад ділової активності, він все ж зазначив, що ТРЦ Cherry Mall веде переговори з кількома міжнародними мультибрендовими ритейлерами та розраховує найближчим часом підписати договори оренди. У ТРЦ « Наше Nebo» також займаються активним пошуком орендарів, а першочерговим завданням вважають залучення операторів розважального сегмента і закладів харчування. Наразі заповнюваність об’єкта становить 45%, до кінця року менеджмент розраховує «завантажити» ТРЦ максимально, проте не робить ніяких прогнозів, зважаючи на нестабільну та швидкозмінювану ситуацію на ринку. Непросте завдання і в аутлет-містечка « Мануфактура». Зараз воно заповнене на 70%.
Такий формат залучає торгові марки середнього, преміального та люксового сегментів, але коло потенційних партнерів звужене, зважаючи на мале представництво материнських брендів в Україні й поки що обмежену присутність брендів, які управляються в нашій країні франчайзі. «Об’єкт успішно співпрацює з тими ритейлерами, у яких є розвинена мережа, щоб мати достатньо залишків товару для аутлета, або з тими орендарями, які завозять спеціальні аутлет-колекції, якщо бренд таку лінію виробляє», – каже Ольга Троян.

Источник: commercialproperty