Несмотря на активную застройку пригород Киева, торговельная недвижимость существенно отстает в темпах насыщения от сегмента жилья. Поэтому часть потребительского спроса жителей области реализуется в торговых центрах столицы. Впрочем, непотребительские патерны, обусловленные короновирусом, могут привести к смещению внимания жителей пригорода в сторону локальных объектов.
Часть потребительского спроса жителей Киевской области реализуется в торговых центрах Киева по вполне понятным причинам. Некоторые столичные объекты выигрывают от ежедневной миграции трудового населения, по дороге на работу или домой делает в них покупки, другие же стали местом «выходного дня», предлагая набор брендов и развлечений в одном месте, не всегда доступны в пригороде. Ведь торговая недвижимость за пределами столицы строилась довольно пассивно при активном росте объемов жилья и увеличении количества жителей. «По состоянию на 2020 год торговая недвижимость Киевской области развита довольно слабо. Это связано в основном с тем, что строительный бум многоквартирного жилья в регионе начался только в 2005 году и населенные ближайшего пригорода начало стремительно расти с 2007 года. К этому периоду имеющихся торговых площадей для удовлетворения потребностей жителей было достаточно», — рассказывает Константин Олейник, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG.
С постепенным ростом населения под Киевом начала увеличиваться и торговое предложение, но в небольших объемах и форматах. Впрочем, за последний год-полтора было построено несколько новых объектов, цель которых — занять нишу на пригородном рынке торговой недвижимости и удовлетворить потребности местных жителей. Например, как сообщает консалтинговая компания UTG, в Боярке Фастовского района начали работать сразу два ТЦ / ТРЦ: YARD (арендная площадь — 7000 м2, открытие — декабрь 2019 / январь 2020) и «Боярка Центр» (арендная площадь — 3500 м2, открытие — март 2020 года). Также два объекта реализованы в Киево-Святошинском районе: в Вишневом начал работу ТРЦ Cherry Mall (арендная площадь — 12 000 м2, открытие — август 2019), в Крюковщине — ТРЦ «Наше Nebo» (арендная площадь первой очереди — 10 000 м2, открытие — декабрь 2019). В Броварах построено ТЦ Mark Mall (арендная площадь — 7760 м2, открытие — ноябрь 2019). Следует отметить, что ТРЦ Cherry Mall пополнил список крупнейших торговых объектов Киевской области. Сейчас он выглядит следующим образом: ТРЦ «Терминал» (Бровары, общая площадь — более 70 000 м2), аутлет-городок «Мануфактура» (Ходосивка, общая площадь — 25 000 м2), ТРЦ AeroMall (Борисполь, общая площадь — более 20 500 м2), ТРЦ Cherry Mall (Вишневое, общая площадь — 18 000 м2). А самыми рынками торговой недвижимости Киевской области, по данным компании UTG, в настоящее время является: • Бровары (ТРЦ «Терминал», сеть ТЦ Forum, ТЦ «Эден», ТЦ Mark Mall) • Борисполь (ТРЦ AeroMall, ТЦ PARK TOWN) • Вишневое и Крюковщина (ТРЦ Cherry Mall, ТРЦ «Наше Nebo»); • Ирпень и Буча (ТРЦ «Жираф», ТЦ Irpin City, ТЦ «Модуль»); • Боярка (ТЦ «Боярка Центр», ТРЦ YARD). Несмотря на рост предложения, насыщенность торговыми центрами в Киевской области все еще остается низкой. По данным Украинского Совета Торговых Центров, сейчас в Киевской области работает девять ТЦ / ТРЦ (согласно классификации ICSC *) общей арендной площадью 160 000 м2.
Преимущественно это традиционные малые торговые центры с повседневной товарной доминантой. «Таким образом, насыщенность рынка качественной торговой недвижимости Киевской области близка к среднеукраинского показателя и составляет 90 м2 / 1000 жителей. В то же время, это намного ниже, чем показатель насыщенности в городах Украины, например, в шесть раз меньше, чем в Киеве. Кроме того, основная масса площадей сосредоточено в южном направлении Киевской области. Это создает предпосылки появления новых объектов в неосвоенных еще местах », — рассказывает Максим Гаврюшин, операционный директор Budhouse Group, глава Украинского Совета Торговых Центров.

Вирус неопределенности
Коронакриза 2020 внесла коррективы в планы локальных игроков. Большинство торговых центров не закрывались на карантин полностью, поскольку работали продуктовые якоря. Магазины бытовой техники, средств мобильной связи и товаров для детей также продолжали работу в некоторых объектах. Для других операторов администрации преимущественно шли на уступки, освобождая их от арендной платы. Например, в ТРЦ Cherry Mall приняли решение с первого дня карантина на весь его период приостановить начисление ежемесячных платежей тем ритейлерам, кто прекратил предпринимательскую деятельность и был вынужден временно закрыться. «Вместе с тем работа с ними не останавливалась ни на один день, поскольку была необходимость применения ряда дополнительных мер безопасности в связи с пандемией», — рассказывает Александр Богдан, руководитель ТРЦ Cherry Mall. Параллельно с каждым арендатором проводились переговоры о льготных условиях, разрабатывались планы по реструктуризации эксплуатационных долгов. «Как следствие, ни один оператор не расторг договор аренды», — сообщил Александр Богдан. По состоянию на июль 2020 вакантность ТРЦ Cherry Mall не изменилась по сравнению с докарантинним периодом и составила 20%.
Другой объект пригород Киева — ТРЦ «Наше Nebo» — на момент введения карантина находился в активном периоде формирования тенант-микса. «Активная фаза подписание договоров с арендаторами и запуска ТРЦ совпала с эпидемиологической ситуацией, особенно усложнило задачу заполнить пул», — рассказал Юрий Тимченко, директор ТРЦ «Наше Nebo». Чтобы поддержать операторов, которые уже открылись в этом объекте, администрация пошла на значительное снижение арендной платы на время карантина, а после ослабления ограничительных мер предложила систему скидок на аренду. Подробнее о ТРЦ «Наше Nebo» читайте на с. 41. С 11 мая в рамках первой волны карантинных послаблений правительство Украины разрешил работу непродуктового ритейла, в частности в торгово-развлекательных центрах. Однако Киев долго не решался на открытие магазинов в ТЦ / ТРЦ, тогда как стрит-ритейл в столице получил возможность уже с первого дня смягчения ограничений. Арендаторам киевских торговых центров позволили работу только с 27 мая. Аутлет-городок «Мануфактура», например, смог принимать посетителей с 11 мая, за три недели до того, как запустились ТЦ / ТРЦ Киева. «У нас большое преимущество перед обычными торговыми центрами как комплекса под открытым небом. Магазины имеют индивидуальные входы с улицы, ведь архитектурная концепция предусматривает минимисто с улицами, где на первых этажах зданий размещены магазины », — рассказала Ольга Троян, управляющий директор аутлет-городка« Мануфактура ». В объекте во время карантина начислялись только эксплуатационные платежи, которые арендаторы компенсировали аутлет-городке в полном объеме.

Меньше трафик — больше покупок
Аутлет-городок «Мануфактура», а также ТРЦ «Терминал» — вероятно, единственные объекты Киевской области, претендующих на внимание столичной аудитории. В день открытия после локдауну 11 мая в аутлет-городке заработали 98% магазинов, а в течение следующих двух дней открылись все арендаторы. В условиях неработающего общественного транспорта администрация объекта организовала перевозки для сотрудников магазинов. Почти три недели «Мануфактура» был единственным торговым комплексом, куда жители столицы могли добраться на автомобиле на шопинг. И хотя в аутлетмистечку уменьшился трафик посетителей, но существенно выросла конверсия, поскольку клиенты начали приезжать за покупкой более целенаправленно. «Несмотря на низкую посещаемость после карантина, товарообороты арендаторов были выше, чем за аналогичный период», — говорит Ольга Троян. Кроме того, аутлет-городок получил новых клиентов среди столичной аудитории. «Те, кто приезжал к нам в карантин, остался лояльным клиентом, но также растет доля тех, кто стал нас посещать после карантина, изменив городской шопинг в крытых центрах загородный небом», — отметила Ольга Троян. Положительный тренд наблюдается и в ТРЦ Cherry Mall. После спада потребительской активности в этом объекте пока констатируют факт увеличения количества посетителей до уровня марта текущего года. «Пришло время отложенных покупок, которые подкрепляются сезонными скидками», — говорит Александр Богдан, добавляя, что сейчас наблюдается возврат посетителей в кинотеатры и рестораны.

Арендаторы: удержать нельзя привлечь
Как и в целом на рынке торговой недвижимости Украины, ТЦ / ТРЦ Киевской области столкнулись с замедлением экспансии ритейлеров. И если удержать уже привлеченных арендаторов можно льготными условиями, то найти новых в нынешних условиях — сложная задача. Игроки рынка отмечают спад спроса на торговые площади. При этом, как рассказали представители торговых центров, поставили на паузу планы по развитию как небольшие компании, занимаясь сохранением действующих магазинов, так и некоторые крупные операторы. «Также заняли выжидательную позицию и те предприниматели, которые только планировали открытие торговой точки», — добавляет Александр Богдан. Но, несмотря на спад деловой активности, он все же отметил, что ТРЦ Cherry Mall ведет переговоры с несколькими международными мультибрендовый ритейлерами и рассчитывает в ближайшее время подписать договоры аренды. В ТРЦ «Наше Nebo» также занимаются активным поиском арендаторов, а первоочередной задачей считают привлечение операторов развлекательного сегмента и заведений. Сейчас заполняемость объекта составляет 45%, к концу года менеджмент рассчитывает «загрузить» ТРЦ максимально, однако не делает никаких прогнозов, учитывая нестабильную и быстроизменяющихся ситуацию на рынке. Непростая задача и в аутлет-городка «Мануфактура». Сейчас оно заполнено на 70%.
Такой формат привлекает торговые марки среднего, премиального и люксового сегментов, но круг потенциальных партнеров сужено, несмотря на малое представительство материнских брендов в Украине и пока ограниченное присутствие брендов, которые управляются в нашей стране франчайзи. «Объект успешно сотрудничает с теми ритейлерами, в которых развита сеть, чтобы иметь достаточно остатков товара для аутлета, или с теми арендаторами, которые завозят специальные аутлет-коллекции, если бренд такую линию производит», — говорит Ольга Троян.