м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Коронатерапія для торгових центрів

Торговельна нерухомість і рітейл зазвичай найпершими відчувають кризові тренди, але й найпершими демонструють відновлення. Звісно, поки щорано підбивати підсумки впливу карантину на ці сектори та говорити про те, що вони оговталися від вимушеного тимчасового закриття. Однак щодо київського ринку, позитивним є те, що песимістичні очікування несправдились.
2,5 місяці, із середини березня до кінця травня, столичні торгові центри майже не працювали. Примусова зупинка бізнесу та невідомість, пов’язана з карантином, змушували розглядати песимістичні сценарії. Втім, судячи з перших місяців після відновлення роботи ТЦ/ТРЦ, такі прогнози не справдилися: поки на ринку не помічено ні гучних закриттів магазинів, ні істотного зростання вакантності, ні драматичного падіння ставок оренди. Крім того, результати діяльності деяких об’єктів після зняття обмежень навіть кращі, ніж очікувалося. Наприклад, у деяких ритейл-операторів спостерігалося зростання товарообігу порівняно з аналогічними періодами минулого року чи з докарантинними показниками. При цьому, як кажуть у консалтинговій компанії Colliers International (Україна), в перший місяць після локдауну, тобто в червні, рекордні продажі фіксував сегмент швидкої моди (fast fashion) завдяки відкладеному попиту. «Однак вже за місяць, у липні, товарообіги ритейлерів продемонстрували помірний спад», – говорить Олександр Носаченко, керівний директор компанії Colliers International (Україна).
Цікаво, що така тенденція спостерігається в умовах зниженого трафіку торгових центрів. Втім, падіння відвідуваності не було настільки драматичним, як прогнозували деякі гравці. У ТРЦ Ocean Plaza, наприклад, трафік у червні-липні хоч і знизився приблизно на 30%, якщо порівнювати з аналогічним періодом 2019 року, проте був вищим, ніж очікувала керівна компанія. «До того ж ми спостерігаємо підвищення конверсії та середнього чека. Це говорить про те, що кількість відвідувачів хоч і менша, проте візити у ТРЦ стали більш цільовими», – каже Дар’я Завадська, комерційний директор ТРЦ Ocean Plaza, керівна компанія « Київ Молл Менеджмент». В іншому київському ТРЦ – Gulliver – трафік у червні був нижчим на 22-25% від попереднього періоду, а в серпні – на 18-20%. «Ми розуміли, що показники відвідуваності будуть меншими, ніж до карантину. Але, як бачимо, є стабільна позитивна динаміка», – розказує Ірина Круппа, генеральний директор БФК Gulliver. У столичних торгово-розважальних комплексах компанії Arricano Real Estate, а це « РайON» і « Проспект», відвідуваність після відновлення роботи показує різну динаміку – і негативну, і позитивну. Це обумовлено особливостями локації і позиціювання об’єктів. Наприклад, трафік ТРК районного формату « РайON» виріс до 30% порівняно з минулим роком. Денис Корнута, директор Департаменту торгових площ компанії Arricano Real Estate, пояснює таку тенденцію зміною стилю життя: кияни мінімізують пересування по місту й, відповідно, відвідують місця в тому районі, де проживають. А з вересня-жовтня компанія очікує відновлення докарантинного рівня трафіку й у своєму іншому київському об’єкті.

ВІДКРИТТЯ ПІД ЧАС КАРАНТИНУ
На початок серпня 2020 обсяг ринку якісної торговельної нерухомості Києва становив 1 588 000 м2 – такі дані наводить Colliers International (Україна). При цьому з початку року пропозиція зросла на 5,7% завдяки відкриттю ТРЦ RETROVILLE загальною орендною площею понад 86 280 м2. Запуск об’єкта здійснювався у два етапи: перша черга почала приймати покупців 30 травня, друга – 1 серпня. Попри те, що на цей рік планувалося відкриття й інших об’єктів, найімовірніше, що RETROVILLE – єдиний новий ТРЦ на ринку в 2020 році. Всього, за даними Colliers International (Україна), на стадії будівництва в Києві перебувають десять ТРЦ загальною площею понад 741 000 м2. Їх відкриття заплановано протягом 2021-2023 років. За прогнозами компанії, деякі об’єкти, ймовірно, можуть перенести терміни запуску, а власники проєктів, будівництво яких ще не почалося, займуть вичікувальну позицію.

ПУЛ (ТИМЧАСОВО) СТАБІЛЬНИЙ
Суттєвого відтоку орендарів із торгових центрів, чого боялися і що прогнозували на початку карантину, не відбулося. Однак вакантність все ж підвищилась. Нагадаємо, що на початку року вона становила близько 10%. За даними консалтингової компанії UTG, станом на червень вона зросла до 14,1%. «Після карантину відкрилися практично всі орендарі, віднедавна функціонують і оператори розважального сегмента. Масових закриттів наразі не спостерігається», – коментує Олександр Носаченко. Наприклад, 30 травня, в день відкриття після локдауну, ТРЦ Gulliver почав роботу практично з усім пулом орендарів, що й до вимушеного закриття. Наразі вакантність у цьому об’єкті не перевищує 2%. В ТРЦ спостерігається невелика і, як каже Ірина Круппа, переважно очікувана ротація. «Ситуація абсолютно під контролем, якщо й відбуваються зміни, то вони стосуються невеликих орендарів», – говорить вона. У ТРЦ Ocean Plaza вакантність несуттєво зросла – до 3%. Основними причинами закриття магазинів були або банкрутство компаній, або припинення виробництва товару власниками бренду через складні економічні та виробничі обставини, зумовлені карантином. «Відповідно ті орендарі, у яких не передбачалася поставка колекції осінь-зима, були змушені закритися», – пояснює Дар’я Завадська. У столичних ТРК компанії Arricano Real Estate зберігається нульова або технічна вакантність, що не перевищує 1,4%. В її торгових об’єктах протягом липнясерпня відкрилися нові магазини в категоріях моди та краси. При цьому карантин вплинув на бізнес-рішення кількох потенційних партнерів, і вони відклали відкриття на деякий час. Окрім того, деякі оператори сфери громадського харчування, яка виявилася найвразливішою, прийняли рішення про скорочення окремих локацій або ж повне закриття на ринку, тому на фуд-кортах ТРК компанії Arricano Real Estate очікується оновлення пулу орендарів. Нині ритейлери охочіше комунікують, діляться планами щодо розвитку, а ось у період суворого карантину, як розповів Олександр Носаченко, практично всі переговори були припинені. Представники секторів моди та drogerie обережно ведуть перемовини; впевненіше обговорюють розвиток у нових проєктах супермаркети, ритейлери техніки й електроніки, а також спортивних товарів, тобто ті, хто легше пережив період локдауну. При цьому інтерес операторів викликають проєкти, відкриття яких заплановане на 2021-2023 роки.

ВІДКРИЛИСЬ – ОТЖЕ, ДОМОВИЛИСЬ
Як розповіли в компанії UTG, у березні-травні оператори масово надсилали листи до адміністрацій і керівних компаній торгових центрів про перегляд суми орендних платежів на час карантину, про надання індивідуальних знижок у розмірі 10-50% залежно від товарної групи чи навіть про повну відмову від оплати за приміщення (окрім операційних витрат). Низка ТЦ/ТРЦ пішли їм назустріч, звільнивши від орендної плати на період вимушеного закриття, виняток – ті ритейлери, які працювали під час локдауну. Це, за даними UTG, призвело до 12-15-відсоткового зниження середньої ставки оренди по ринку – до $29,4/м2/ місяць (без урахування ПДВ). До карантину вона сягала $36/м2/місяць (без урахування ПДВ). Втім, переговори щодо орендних платежів тривали й після відновлення роботи торгових центрів і магазинів. А факт того, що практично всі орендарі відкрилися, підтверджує те, що власники ТЦ/ТРЦ та оператори або вже досягли згоди, або ж перебувають у процесі перемовин і прийматимуть рішення після перших результатів діяльності магазинів – кажуть у Colliers International (Україна). Наприклад, у ТРЦ Gulliver продовжують діалог з орендарями, вивчаючи клієнтський попит і ситуацію кожного партнера та беручи до уваги перспективи співпраці. А в ТРЦ Ocean Plaza, розуміючи поточну непросту ситуацію в ритейл-секторі, вже запропонували орендарям дисконтні умови до кінця третього кварталу 2020. З досвіду компанії Arricano Real Estate, піковий «наплив» звернень орендарів спостерігався в червні. Як пояснює Денис Корнута, це пов’язано з тим, що гравці ринку до кінця не розуміли, яким буде тренд. Завдяки відкладеному попиту такі категорії товарів, як спорт, взуття, електроніка, товари для дому, краса та здоров’я приросли порівняно з червнем минулого року в усіх проєктах компанії. «Таким чином, питання знижки відпало саме собою», – говорить Денис Корнута. Деяким орендарям, обороти яких істотно знизилися рік до року, компанія запропонувала адресні маркетингові рішення для стимулювання продажів.

ПРОТИЛЕЖНІ ТРЕНДИ
Київський ринок торговельної нерухомості поки ще оговтується після «шокової коронатерапії», і реальні наслідки локдауну можуть проявитися трохи пізніше. Поки ж найгірші прогнози не справдилися, і, як каже Марта Костюк, керівник департаменту аналітики та консалтингу з питань девелопменту, Cushman & Wakefield в Україні, у цьому секторі є стриманий оптимізм. За її словами, гравці ринку очікують традиційного пожвавлення в кінці серпня – на початку вересня. «За умови відсутності нових економічних потрясінь в Україні та світі, а також нової хвилі пандемії і відповідних карантинних заходів очікується стабілізація на ринку торговельної нерухомості Києва», – прогнозує Марта Костюк.
Вселяє оптимізм, знову ж таки, позитивна динаміка у сфері ритейлу, а саме зростання товарообігу, який зафіксували деякі оператори. При цьому, як зазначили в компанії Colliers International (Україна), рівень продажів (у процентному співвідношенні, період до періоду) міжнародних операторів на нашому ринку вищий, ніж у більшості інших країн. «Як показує досвід минулих криз, ритейл як сегмент може найпершим показати драматичне падіння, але й найпершим продемонструвати стрімке зростання. Звісно, це залежить зокрема від купівельної спроможності та споживчих настроїв», – говорить Олександр Носаченко. Зростання продажів у деяких компаній не виключає того, що інші оператори опинилися в менш виграшній позиції. Наразі, за даними Colliers International (Україна), найгірше почуваються кіномережі та розважальний сегмент: результати їхньої роботи після рестарту вкрай низькі. А оскільки такі орендарі є якірними і формують основні потоки у зони їхнього розташування, то зниження їх відвідуваності негативно впливає на товарообіг сусідніх магазинів. Окрім того, наразі на ринку спостерігаються два інші протилежні тренди: як політика оптимізації ритейлерами фізичної присутності, так і розвитку. Як зазначають у компанії UTG, через закриття магазинів дрібних операторів у торгових об’єктах відбувається зміна тенант-міксу в бік розширення площ більших магазинів. Крім цього, багато ритейлерів змінюють формати, переходячи в розряд дисконтних магазинів або аутлетів. «Наприклад, український бренд « Всі.Свої» після карантину відкрив найбільший магазин мережі в ТРЦ RETROVILLE. Ще один оператор – INTERSPORT – зайняв близько 7000 м2 під магазин Outlet City в ТРЦ Dream Town, який став одним із найбільших спортивних гіпермаркетів країни. Активно розвиваються також мережа JYSK та інші далекоглядні ритейлери», – коментує Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG. А от у Colliers International (Україна) прогнозують, що до кінця 2020 – на початку 2021 року можливе зростання показника вакантності, пов’язане з оптимізацією бізнесів і закриттям ритейлерами нерентабельних локацій. Наразі ж операторам потрібен час для оцінки збитків і перспектив подальшого розвитку.

Источник: commercialproperty