Торговая недвижимость и ритейл обычно первыми испытывают кризисные тренды, но и первыми демонстрируют восстановление. Конечно, пока еще рано подводить итоги влияния карантина на эти сектора и говорить о том, что они оправились от вынужденного временного закрытия. Однако относительно киевского рынка, положительным является то, что пессимистические ожидания не оправдались.
2,5 месяца, с середины марта до конца мая, столичные торговые центры почти не работали. Принудительная остановка бизнеса и неизвестность, связанная с карантином, заставляли рассматривать пессимистичные сценарии. Впрочем, судя по первым месяцам после возобновления работы ТЦ / ТРЦ, такие прогнозы не оправдались: пока на рынке не замечено ни громких закрытий магазинов, ни существенного роста вакантности, ни драматического падения ставок аренды. Кроме того, результаты деятельности некоторых объектов после снятия ограничений даже лучше, чем ожидалось. Например, в некоторых ритейл-операторов наблюдался рост товарооборота по сравнению с аналогичными периодами прошлого года или с докарантиннымы показателям. При этом, как говорят в консалтинговой компании Colliers International (Украина), в первый месяц после локдауна, то есть в июне, рекордные продажи фиксировал сегмент быстрой моды (fast fashion) благодаря отложенному спросу. «Однако уже через месяц, в июле, товарообороты ритейлеров продемонстрировали умеренный спад», — говорит Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International (Украина).
Интересно, что такая тенденция наблюдается в условиях пониженного трафика торговых центров. Впрочем, падение посещаемости не было столь драматичным, как прогнозировали некоторые игроки. В ТРЦ Ocean Plaza, например, трафик в июне-июле хоть и снизился примерно на 30%, если сравнивать с аналогичным периодом 2019 года, однако был выше, чем ожидала управляющая компания. «К тому же мы наблюдаем повышение конверсии и среднего чека. Это говорит о том, что количество посетителей хоть и меньше, но визиты в ТРЦ стали более целевыми», — говорит Дарья Завадская, коммерческий директор ТРЦ Ocean Plaza, управляющая компания «Киев Молл Менеджмент». В другом киевском ТРЦ — Gulliver — трафик в июне был ниже на 22-25% от предыдущего периода, а в августе — на 18-20%. «Мы понимали, что показатели посещаемости будут меньше, чем до карантина. Но, как видим, есть стабильная положительная динамика», — рассказывает Ирина Круппа, генеральный директор МФК Gulliver. В столичных торгово-развлекательных комплексах компании Arricano Real Estate, а это «РайON» и «Проспект», посещаемость после возобновления работы показывает различную динамику — и отрицательную, и положительную. Это обусловлено особенностями локации и позиционирования объектов. Например, трафик ТРК районного формата «РайON» вырос до 30% по сравнению с прошлым годом. Денис Корнута, директор Департамента торговых площадей компании Arricano Real Estate, объясняет такую тенденцию изменением стиля жизни: киевляне минимизируют передвижения по городу и, соответственно, посещают места в том районе, где проживают. А с сентября-октября компания ожидает восстановления докарантинного уровня трафика и в своем другом киевском объекте.

Открытия во время карантина
На начало августа 2020 объем рынка качественной торговой недвижимости Киева составил 1588000 м2 — такие данные приводит Colliers International (Украина). При этом с начала года предложение выросло на 5,7% благодаря открытию ТРЦ RETROVILLE общей арендной площадью более 86 280 м2. Запуск объекта осуществляется в два этапа: первая очередь начала принимать покупателей 30 мая, вторая — 1 августа. Несмотря на то, что на этот год планировалось открытие и других объектов, вероятнее всего, что RETROVILLE — единственный новый ТРЦ на рынке в 2020 году. Всего, по данным Colliers International (Украина), на стадии строительства в Киеве находятся десять ТРЦ общей площадью более 741 000 м2. Их открытие запланировано в течение 2021-2023 годов. По прогнозам компании, некоторые объекты, вероятно, могут перенести сроки запуска, а владельцы проектов, строительство которых еще не началось, займут выжидательную позицию.

Пул (временно) стабильный
Существенного оттока арендаторов из торговых центров, чего боялись и прогнозировали в начале карантина, не произошло. Однако вакантность все же повысилась. Напомним, что в начале года она составляла около 10%. По данным консалтинговой компании UTG, по состоянию на июнь она выросла до 14,1%. «После карантина открылись практически все арендаторы, недавно функционируют и операторы развлекательного сегмента. Массовых закрытий пока не наблюдается», — комментирует Александр Носаченко. Например, 30 мая, в день открытия после локдауну, ТРЦ Gulliver начал работу практически со всем пулом арендаторов, и к вынужденному закрытию. Сейчас вакантность в этом объекте не превышает 2%. В ТРЦ наблюдается небольшая и, как говорит Ирина Круппа, преимущественно ожидаемая ротация. «Ситуация абсолютно под контролем, если и происходят изменения, то они касаются небольших арендаторов», — говорит она. В ТРЦ Ocean Plaza вакантность несущественно выросла — до 3%. Основными причинами закрытия магазинов были или банкротство компаний, или прекращение производства товара владельцами бренда через сложные экономические и производственные обстоятельства, обусловленные карантином. «Соответственно те арендаторы, у которых не предусматривалась поставка коллекции осень-зима, были вынуждены закрыться», — объясняет Дарья Завадская. В столичных ТРК компании Arricano Real Estate сохраняется нулевая или техническая вакантность, не превышает 1,4%. В ее торговых объектах в течение июля -августа открылись новые магазины в категориях моды и красоты. При этом карантин повлиял на бизнес-решения нескольких потенциальных партнеров, и они отложили открытие на некоторое время. Кроме того, некоторые операторы сферы общественного питания, которая оказалась уязвимой, приняли решение о сокращении отдельных локаций или полное закрытие на рынке, поэтому на фуд-кортах ТРК компании Arricano Real Estate ожидается обновление пула арендаторов. Сейчас ритейлеры охотно общаются, делятся планами по развитию, а вот в период строгого карантина, как рассказал Александр Носаченко, практически все переговоры были прекращены. Представители секторов моды и drogerie осторожно ведут переговоры; увереннее обсуждают развитие в новых проектах супермаркеты, ритейлеры техники и электроники, а также спортивных товаров, то есть те, кто легче пережил период локдауну. При этом интерес операторов вызывают проекты, открытие которых запланировано на 2021-2023 годы.

Открылись – итак, договорились
Как рассказали в компании UTG, в марте-мае операторы массово присылали письма администрациям и управляющим компаниям торговых центров о пересмотре суммы арендных платежей на время карантина, о предоставлении индивидуальных скидок в размере 10-50% в зависимости от товарной группы или даже о полном отказе от оплаты за помещение (кроме операционных расходов). Ряд ТЦ / ТРЦ пошли им навстречу, освободив от арендной платы на период вынужденного закрытия, исключение — те ритейлеры, которые работали во время локдауна. Это, по данным UTG, привело к 12-15-процентного снижения средней ставки аренды по рынку — до $ 29,4 / м2 / месяц (без учета НДС). В карантин она достигала $ 36 / м2 / месяц (без учета НДС). Впрочем, переговоры по арендным платежам продолжались и после возобновления работы торговых центров и магазинов. А факт того, что практически все арендаторы открылись, подтверждает то, что владельцы ТЦ / ТРЦ и операторы или уже достигли согласия, или находятся в процессе переговоров и принимать решение после первых результатов деятельности магазинов — говорят в Colliers International (Украина). Например, в ТРЦ Gulliver продолжают диалог с арендаторами, изучая клиентский спрос и ситуацию каждого партнера и принимая во внимание перспективы сотрудничества. А в ТРЦ Ocean Plaza, понимая текущую непростую ситуацию в ритейл-секторе, уже предложили арендаторам дисконтные условия к концу третьего квартала 2020 По опыту компании Arricano Real Estate, пиковый «наплыв» обращений арендаторов наблюдался в июне. Как объясняет Денис Корнута, это связано с тем, что игроки рынка до конца не понимали, каким будет тренд. Благодаря отложенному спросу такие категории, как спорт, обувь, электроника, товары для дома, красота и здоровье приросли по сравнению с июнем прошлого года во всех проектах компании. «Таким образом, вопрос скидки отпал сам собой», — говорит Денис Корнута. Некоторым арендаторам, обороты которых существенно снижались год к году, компания предложила адресные маркетинговые решения для стимулирования продаж.

Противоположные тренды
Киевский рынок торговой недвижимости пока еще приходит в себя после «шоковой коронатерапии», и реальные последствия локдауна могут проявиться чуть позже. Пока же худшие прогнозы не оправдались, и, как говорит Марта Костюк, руководитель департамента аналитики и консалтинга по вопросам девелопмента, Cushman & Wakefield в Украине, в этом секторе сдержанный оптимизм. По ее словам, игроки рынка ожидают традиционного оживления в конце августа — начале сентября. «При отсутствии новых экономических потрясений в Украине и мире, а также новой волны пандемии и соответствующих карантинных мероприятий ожидается стабилизация на рынке торговой недвижимости Киева», — прогнозирует Марта Костюк.
Вселяет оптимизм, опять же, положительная динамика в сфере ритейла, а именно рост товарооборота, который зафиксировали некоторые операторы. При этом, как отметили в компании Colliers International (Украина), уровень продаж (в процентном соотношении, период к периоду) международных операторов на нашем рынке выше, чем в большинстве других стран. «Как показывает опыт прошлых кризисов, ритейл как сегмент может первым показать драматическое падение, но и первым продемонстрировать стремительный рост. Конечно, это зависит в том числе от покупательной способности и потребительских настроений», — говорит Александр Носаченко. Рост продаж в некоторых компаний не исключает того, что другие операторы оказались в менее выигрышной позиции. Сейчас, по данным Colliers International (Украина), хуже чувствуют себя киносети и развлекательный сегмент: результаты их работы после рестарта крайне низкие. А поскольку такие арендаторы являются якорными и формируют основные потоки в зоны их расположения, то снижение их посещаемости негативно влияет на товарооборот соседних магазинов.

Кроме того, сейчас на рынке наблюдаются два других противоположные тренды: как политика оптимизации ритейлерами физического присутствия, так и развития. Как отмечают в компании UTG, из-за закрытия магазинов мелких операторов в торговых объектах происходит изменение тенант-микса в сторону расширения площадей больших магазинов. Кроме этого, многие ритейлеры меняют форматы, переходя в разряд дисконтных магазинов или аутлетов. «Например, украинский бренд «Вси.Свої» после карантина открыл самый большой магазин сети в ТРЦ RETROVILLE. Еще один оператор — INTERSPORT — занял около 7000 м2 под магазин Outlet City в ТРЦ Dream Town, который стал одним из крупнейших спортивных гипермаркетов страны. Активно развиваются также сеть JYSK и другие дальновидные ритейлеры», — комментирует Евгения Локтионова, директор компании UTG. А вот в Colliers International (Украина) прогнозируют, что до конца 2020 — в начале 2021 возможен рост показателя вакантности, связанный с оптимизацией бизнес и закрытием ритейлерами нерентабельных локаций. Пока же операторам нужно время для оценки ущерба и перспектив дальнейшего развития.