м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Розробка концепції об'єкта нерухомості (ТЦ, БЦ, ЖК, БФК, котеджного селища і т.д.)

Мета

На основі проведених досліджень, з урахуванням містобудівних та архітектурних норм, ми проведемо зонування території, визначимо плями забудови, спроектуємо оптимальні обсяги будівель за функціональним призначенням, зробимо максимально ефективні планувальні рішення кожної складової.

На основі детальних планувальних рішень і маркетингових прогнозів, ми побудуємо економічну модель бізнесу на даній ділянці. Це дозволить зрозуміти ефективність бізнесу на ділянці, визначити оптимальний варіант розвитку проекту.

Що включає в себе послуга

  • Етап 1
  • Етап 2
  • Етап 3
  • Маркетингові дослідження

    1.1. Аналіз макроекономічних показників міста / регіону (населення, економіка, інвестиції, роздрібний ринок, ринок праці і ін.)

    1.2. Аналіз місця розташування ділянки

    • Оточення, статус локального району
    • Автомобільна і пішохідна доступність
    • Безпересадочна транспортна доступність
    • Візуальна доступність
    • Потоки на ділянці
    • Перспективи зміни інфраструктури локального району / міста

    1.3. Аналіз ринку нерухомості торгової / офісної / жилою / готельної

    • Стан ринку: пропозиція, попит
    • Ставки орендної плати та вартості
    • Вакантність
    • Тенденції і прогнози

    1.4. Аналіз рівня конкуренції

    • Існуюча конкуренція
    • Перспективна конкуренція

    1.5. Визначення торгових зон (для торгового об’єкта)

    1.6. Аналіз споживчої поведінки цільової аудиторії

    • Соціально-демографічні характеристики
    • Прибутки витрати
    • Купівельна поведінка
    • Характеристики попиту

    1.7. Аналіз зацікавленості потенційних орендарів / покупців в об’єкті нерухомості на ділянці

    1.8. Висновки з маркетингових досліджень: маркетингові обмеження і можливості, рекомендації по формату, якірним операторам, балансу площ, рівнем орендних ставок / цін продажу.

  • Архітектурна концепція

    Архітектурна концепція включає в себе наступні роботи:

    2.1. Дослідження отриманої вихідної документації

    • Нормативно-правової документації
    • Документації по землекористуванню
    • Проектно-дослідницької
    • Графічної
    • Технічної

    2.2. Аналіз повного пакета вторинних і первинних даних і формування висновків

    • Визначення існуючих правових та містобудівних обмежень
    • Вибір найбільш ефективної плями забудови

    2.3. Розробка детальних планувальних рішень.

    • Схема генерального плану
    • Організація паркінгу
    • Розробка планів поверхів: визначення найбільш ефективного розташування вхідних груп, вертикальних і горизонтальних зв’язків
    • Функціональне зонування і нарізка корисних площ
    • Вертикальний розріз
    • Визначення техніко-економічних показників проекту
    • Рекомендації по фазах і черговості реалізації проекту

    2.4. Розробка варіантів візуалізації об’єкта проектування

    • Дизайн фасаду об’єкта
    • Візуалізація об’єкта проектування
    • Візуалізація внутрішнього простору

    2.5. Розробка техніко-економічних показників по об’єкту

  • Економічне обгрунтування

    Побудова фінансової моделі дисконтируемих грошових потоків DCF

    3.1. Визначення дохідної частини проекту:

    • Визначення ставок оренди і ціни продажу
    • Інші можливі джерела доходу

    3.2. Попередній аналіз видаткової частини проекту:

    3.2.1. Витрати до початку будівництва

    3.2.2. Витрати на будівництво та проектування:

    • Витрати на розробку концепції і консультації
    • Розробка робочої і виконавчої документації
    • Зовнішні мережі (підключення)
    • Загальнобудівельні роботи
    • Благоустрій
    • Служба замовника
    • Узгодження і пайова участь
    • Накладні витрати, непередбачені

    3.2.3. Витрати на період будівництва

    3.2.4. Операційні витрати після відкриття

    3.3. Джерела фінансування: співвідношення власних і позикових коштів, вартість кредитних ресурсів

    3.4. Аналіз інвестиційного проекту

    • Прогноз грошових потоків
    • Чистий операційний дохід
    • Оцінка ефективності інвестицій (чиста поточна приведена вартість NPV, внутрішня ставка прибутковості IRR, термін окупності PBP, вартість бізнесу)

Розробка концепції об'єкта нерухомості

Маркетингова
концепція

Дії

  • Аналіз макроекономічних показників міста / регіону
  • Аналіз ринку нерухомості міста / регіону
  • Аналіз місця розташування ділянки
  • Аналіз рівня конкуренції
  • Аналіз демографії та потоків
  • Аналіз споживчих переваг
  • Аналіз попиту
  • Прогноз відвідуваності і товарообігу якірних товарних груп

Результат

  • Тип і формат об’єкта нерухомості
  • Затребуваний обсяг площ
  • Цільова аудиторія, позиціонування
  • Якоря, кількість орендарів
  • Затребуваність товарних груп
  • Ставки оренди

Планувальна
концепція

Дії

  • Генеральне планування
  • Розробка планувальних і об’ємних концептуальних рішень
  • Пропозиція по дизайну фасаду

Результат

  • Генплан
  • Поетапні планування, вертикальний розріз
  • 3D модель проекту
  • Техзавдання на архітектурне проектування

Бізнес
концепція

Дії

  • Прогноз доходної частини проекту
  • Прогноз видаткової частини проекту
  • Прогноз грошових потоків

Результат

  • Таблиця орендних платежів
  • Собівартість будівництва
  • Операційні витрати
  • Розрахунок інфестіціонной привабливості
  • Аналіз чутливості і ризиків
  • Розрахунок вартості бізнесу
Залишились запитання?
Давайте ми Вам зателефонуємо
залишити запит
Контакти

Костянтин Олійник

Керівник Департаменту стратегічного консалтингу

Костянтин Олійник

Керівник Департаменту стратегічного консалтингу

k.oleinik@utg.kiev.ua

З питань оренди приміщень та участі у даном проєкті звертайтесь:

пл. Спортивна, 1А, БЦ Гулливер, 24 поверх