Что включает в себя услуга

• Этап 1
• Этап 2
• Этап 3

• Маркетинговые исследования

  1.1. Анализ макроэкономических показателей города/региона (население, экономика, инвестиции, розничный рынок, рынок труда и др.)

  1.2. Анализ месторасположения участка

  • Окружение, статус локального района
  • Автомобильная и пешеходная доступность
  • Беспересадочная транспортная доступность
  • Визуальная доступность
  • Потоки на участке
  • Перспективы изменения инфраструктуры локального района/города

  1.3. Анализ рынка недвижимости торговой/офисной/жилой/гостиничной

  • Состояние рынка: предложение, спрос
  • Ставки арендной платы и стоимости
  • Вакантность
  • Тенденции и прогнозы

  1.4. Анализ уровня конкуренции

  • Существующая конкуренция
  • Перспективная конкуренция

  1.5. Определение торговых зон (для торгового объекта)

  1.6. Анализ потребительского поведения целевой аудитории

  • Социально-демографические характеристики
  • Доходы/расходы
  • Покупательское поведение
  • Характеристики спроса

  1.7. Анализ заинтересованности потенциальных арендаторов /покупателей в объекте недвижимости на участке

  1.8. Выводы по маркетинговым исследованиям: маркетинговые ограничения и возможности, рекомендации по формату, якорным операторам, балансу площадей, уровню арендных ставок/цен продажи.

• Архитектурная концепция

  Архитектурная концепция включает в себя следующие работы:

  2.1. Исследование полученной исходной документации

  • Нормативно-правовой документации
  • Документации по землепользованию
  • Проектно-исследовательской
  • Графической
  • Технической

  2.2. Анализ полного пакета вторичных и первичных данных и формирование выводов

  • Определение существующих правовых и градостроительных ограничений
  • Выбор наиболее эффективного пятна застройки

  2.3. Разработка детальных планировочных решений.

  • Схема генерального плана
  • Организация паркинга
  • Разработка поэтажных планов: определение наиболее эффективного расположения входных групп, вертикальных и горизонтальных связей
  • Функциональное зонирование и нарезка полезных площадей
  • Вертикальный разрез
  • Определение технико-экономических показателей проекта
  • Рекомендации по фазам и очередности реализации проекта

  2.4. Разработка вариантов визуализации объекта проектирования

  • Дизайн фасада объекта
  • Визуализация объекта проектирования
  • Визуализация внутреннего пространства

  2.5. Разработка технико-экономических показателей по объекту

• Экономическое обоснование

  Построение финансовой модели дисконтируемых денежных потоков DCF

  3.1. Определение доходной части проекта:

  • определение ставок аренды и цены продажи
  • другие возможные источники дохода

  3.2. Предварительный анализ расходной части проекта:

  3.2.1. Затраты до начала строительства

  3.2.2. Затраты на строительство и проектирование:

  • Расходы на разработку концепции и консультации
  • Разработка рабочей и исполнительной документации
  • Наружные сети (подключение)
  • Общестроительные работы
  • Благоустройство
  • Служба Заказчика
  • Согласования и долевое участие
  • Накладные расходы, непредвиденные

  3.2.3. Затраты на период строительства

  3.2.4. Операционные расходы после открытия

  3.3. Источники финансирования: соотношение собственных и заемных средств, стоимость кредитных ресурсов

  3.4. Анализ инвестиционного проекта

  • Прогноз денежных потоков
  • Чистый операционный доход
  • Оценка эффективности инвестиций (чистая текущая приведенная стоимость NPV, внутренняя ставка доходности IRR, срок окупаемости PBP, стоимость бизнеса)