м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Прогноз затребуваності комерційних площ після завершення війни

Вторгнення агресора в Україну заморозило ринок нерухомості у більшості українських міст. Багато об’єктів комерційної нерухомості зруйновано, але навіть ті, які не постраждали через обстріл, так чи інакше зазнали негативних впливів. Тому, як зазначають аналітики компанії UTG, ринок комерційної нерухомості після війни вже не буде тим самим. «У нових умовах цілій низці комерційно успішних об’єктів минулого, що втратили позиції, стали незатребуваними на ринку, або нових, які не встигли набрати популярності, необхідно буде провести екстремальну реконструкцію – комплексний редевелопмент, перепрофілювання або повну зміну формату», – вважає керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG Костянтин Олійник.

За словами експерта, з 2014 по 2021 роки в Україні спостерігався активний девелопмент та еволюційний розвиток торгівельної нерухомості. Це виражалося у збільшенні масштабів об’єктів, придбання ними нових функцій, розширення асортименту операторів, що залучались (документ-сервіс, медицина, спортивні клуби, коворкінги). Зростання концентрації та рівня насиченості торговими площами на 1000 жителів у більшості регіонів країни, порівнялось або навіть перевершило показники багатьох міст Європи. Проте вже під час епідемії коронавірусу в 2020-2021 роках, практично всі ТРЦ відзначили падіння відвідуваності, а зростання витрат на охорону здоров’я призвели до скороченню витрат на інші групи товарів, зростанню лояльності до здійснення покупок онлайн, стрімкому розвитку маркетплейсів. В наслідок чого відбулася зміна споживчої поведінки та зниженню затребуваності операторів розваг (кафе та ресторанів, фітнес-центрів, кінотеатрів, боулінгів, ДРЦ). Все це призвело до падіння показників та зменшенню товарообігу у операторів і доходів власників об’єктів (зниження орендного доходу, збільшення періоду окупності) та інше.

«На тлі перелічених вище негативних факторів, відбувся перерозподіл споживчих потоків між об’єктами і зростання вакантності в деяких найменш успішних ТРЦ. В той же час існуючий профіцит торгових площ призвів до необхідності вимушеної модернізації, реконцепції чи реконструкції нерухомості», – розповідає Костянтин Олійник. Тому на початок 2022 року ціла низка торгових об’єктів країни закінчили або перебували в процесі комплексних реновацій (Gorodok Gallery, Dream Town, Метрополіс, Метроград, Sirius, Піраміда (всі Київ), Planeta Mall», «Караван» (Харків), «s) Mall», «Мегамолл» (Вінниця), «Global UA» (Житомир), «Острів», «Мега Дім» (Одеса), «Appolo», «Дафі» , «NeoPlaza» (Дніпро) та інші. Однак, не встигнувши подолати всі негативні наслідки попередніх років, ринок торгівельної нерухомості зіткнувся з новим викликом – початком воєнних дій та вторгненням окупаційних військ в Україну.

За словами аналітика, практично з перших днів війни на ринку спостерігався повний вихід з України всіх мереж пов’язаних з Росії, що призвело до звільнення значного обсягу площ та одномоментного зростання середньоринкового показника вакантності. Але через обмежений асортимент якорів та відсутність резервів для розвитку в операторів адреналінових / сімейних / інтерактивних розваг, кінотеатрів, ДРЦ, великоформатних фітнес-центрів, практично всі керуючі компанії ТРЦ мають складнощі з оперативним пошуком альтернативних операторів порівнянного масштабу. Також спостерігається зміна портрета споживача в регіонах (забезпечені жителі виїхали, приїхали переселенці), що призводить до невідповідності структури представлених брендів доходам населення, що склалася. В той же час, незважаючи на тимчасове припинення діяльності низки міжнародних операторів до закінчення військових дій (бренди групи «Inditex», «H&M», «IKEA»), більшість мереж не тільки не покинули Україну, а й продовжують активну роботу – «McDonald’s», група LPP (CROPP, House, Reserved, Mohito), LC Waikiki, DeFacto, Desathlon, New Yorker, Adidas, Reebok, JYSK , “Leroy Merlen”, “Auchan”. І в результаті світової солідарності та лояльності до нашої країни, в Україну після закінчення військових дій можуть прийти багато популярних брендів, які раніше ігнорували розвиток у країні («Uniqlo», «Starbucks», «Peek & Cloppenburg», «Abercrombie & Fitch», « C&A»).

Але так чи інакше, за прогнозами експертів компанії UTG, після закінчення військових дій, практично вся торговельна нерухомість України потребуватиме суттєвої трансформації. «Великоформатні об’єкти (регіональні ТРЦ), у структурі яких було запроектовано значну частку російських брендів або широкий асортимент операторів розваг, будуть і надалі відчувати складності у заповненні. Торгові центри меншого формату (окружні ТРЦ) або об’єкти, розташовані за кроковою доступністю від місць концентрації житла (районні ТРЦ), виявляться більш гнучкими і зможуть відновлюватися швидше, – відзначає Костянтин Олійник. – Але комерційно успішнішим буде зведення на їхніх площах об’єктів з новим цільовим призначенням». Наприклад, на його думку, у разі розташування у наближених до центру міста районах або біля станцій метрополітену, об’єкт нерухомості може переформовуватися на багатоквартирний житловий масив. При локації на межі міста або на перетині транспортних артерій, на місці торгового об’єкта можна створити сучасний спеціалізований логістичний комплекс. Також економічно доцільним рішенням може стати перетворення ТРЦ, що втратив свої позиції, в наукомістке виробниче підприємство – інноваційний технологічний парк. Або в комерційно-дослідницький чи освітній центр: бізнес-інкубатор, грантовий науково-дослідний інститут, філію міжнародних університетів. Ще одним виходом може стати створення на базі ТРЦ спеціалізованих торгових вузлів у вигляді центрів електроніки, будівельних товарів, дитячого одягу та іграшок або розваг для дорослих: «п’яна миля», дискотеки, паби, ресторани.