Орендодавці та орендатори торговельноі нерухомості опинились у непростому становищі через введення в Україні карантину, на період якого повністю або частково призупинена діяльність торгових центрів. Наразі перед обома сторонами стоїть завдання мінімізувати негативні наслідки ситуації, що склалась, а для когось – зберегти бізнес.

Проблеми, з якими зіткнулися гравці ринку торговельної нерухомості України на тлі пандемії коронавірусу, ті ж, які доводиться вирішувати й іншим девелоперам, керуючим компаніям і ритейл-операторам у всьому світі. В багатьох країнах і ТЦ/ТРЦ, і ритейл-оператори були змушені повністю або частково призупинити роботу, при цьому на невизначений період. Така доля не минула нікого, світові гіганти торговельної нерухомості, як Unibail-Rodamco-Westfield, Simon Property Group, ECE, Klepierre, Taubman Centers один за одним анонсували, що тимчасово закривають свої об’єкти, дозволяючи згідно з законодавством роботу магазинів із товарами першої необхідності, закладів харчування, інших роздрібних точок, чия діяльність не заборонена в період карантину.
Шведсь-кий ритейл-оператор H&M Group, що розвиває дев’ять брендів одягу, взуття, аксесуарів, товарів для дому, закрив 3778 із 5065 своїх магазинів у всьому світі (станом на 31 бе-резня), а Inditex, у портфель якого входять вісім марок одягу, взуття й аксесуарів, а також товарів для дому, тимчасово закрив 3785 із 7469 магазинів (дані на 17 березня).В Україні спочатку очікувалося, що ТЦ/ТРЦ призупинять роботу до 3 квітня, тобто до моменту закінчення карантину, однак його період було продовжено до 24 квітня, а потім до 11 травня. І немає гарантій того, що не виникне необхідності в черговій пролонгації.
Перші тижні карантину компанії ринку торговельної нерухомості відбудовували процеси роботи в нових умовах, але в нинішніх реаліях вони можуть зробити не так багато. Як каже Максим Гаврюшин, операційний директор Budhouse Group (їй належать три ТРЦ у Львові, Херсоні, Черкасах), від гравців галузі нічого не залежить. «Ось те, чим ця криза відрізняється від криз 2008-2009 і 2014-2015 років. Коли торгові центри закриті, ти мало що можеш зробити, крім мінімізації витрат», – прокоментував Максим Гаврюшин. Згідно зі змінами, внесеними 16 березня в постанову Кабінету Міністрів No211 від 11 березня 2020 року «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19», тимчасово забороняється «робота суб’єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів». Серед таких і торгово-розважальні центри. Однак у цих об’єктах можуть працювати орендарі певних категорій, зокрема магазини продуктів харчування, засобів гігієни, лікарських засобів і виробів медичного призначення, засобів зв’язку, а також банківські відділення, бізнеси, що надають послуги громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень тощо.
Наприклад, у найбільших торгових об’єктах Києва та регіональних міст наразі працюють супермаркети «Сільпо», NOVUS або гіпермаркети «Ашан», магазини Nuts і «Світ чаю», Roshen, «Смак життя», «Сирне королівство», аптеки DS, Farmacia, «Аптека Вашої Сім’ї», «Аптека Доброго Дня», «Біла ромашка», магазини Eva, «КОСМО», WATSONS, ISEI, зоомагазини, відділення банків, ін. Також у ТЦ/ТРЦ можна скористатися банкоматами та платіжними терміналами, пунктами обміну валют, у деяких об’єктах працюють хімчистки, магазини засобів зв’язку, магазини техніки й електроніки, автомийки, відділення доставки «Нова Пошта» або Justin, поштомати Meest Express, ін. У столичному ТРЦ Gulliver, наприклад, продовжує працювати ресторан Mercato Italiano у форматі take away, а в ТРЦ « Караван» у Дніпрі та ТРЦ FABRIKA в Херсоні – McDrive.

Максимальна економія
В умовах, що склалися, перед керуючими компаніями торгових центрів, як і багатьма іншими бізнесами, стало завдання максимальної економії. У ТЦ/ТРЦ перекриваються ті частини будівель, які не використовуються орендарями, а освітлення, опалення та вентиляція зводяться до мінімуму тощо. Наприклад, як розповіли в київському ТРЦ Gulliver, на об’єкті зменшено кількість співробітників клінінгу, переглядається робота систем вентиляції та кондиціювання, відключено медіафасад (17 000 м2), а також практично повністю відключено нове фасадне освітлення загальною площею близько 1500 м2. Увечері тут працює лише один екран, на якому транслюються інформаційні відео Міністерства охорони здоров’я – повідомили в ТРЦ Gulliver.
Однак, як зазначають у консалтинговій компанії UTG, попри те, що ТЦ/ТРЦ прагнуть максимально скоротити витрати, деякі платежі залишаються майже незмінними або навіть зростають. Наприклад, системи безпеки в таких об’єктах працюють у штатному режимі. Також могли збільшитися витрати на посилену дезінфекцію та охорону для збереження майна орендарів. Наприклад, як повідомили в компанії Arricano Real Estate, у зв’язку з поточною ситуацією і клінінг, і охорона в її торгово-розважальних комплексах, а це об’єкти в Києві, Запоріжжі та Кривому Розі, працюють у посиленому режимі.
Окрім кроків, які можуть прийматися на рівні кожного окремого ТЦ/ТРЦ, 30 березня представники ринку девелопменту торгово-розважальних центрів звернулися з колективним відкритим листом до органів влади з низкою прохань, серед яких – зменшити розмір ПДВ і відтермінувати сплату податку на прибуток упродовж трьох місяців після завершення карантину; звільнити від плати за землю, податку на нерухоме майно та податку на прибуток; підтвердити «канікули» на банківські кредити тощо.

Soft Skills у дії
Ситуація, в якій опинилися гравці ринку торговельної нерухомості та їхні партнери, безпрецедентна. Всі розуміють, що настав час адаптуватись і домовлятися – так само, як і в попередні кризові періоди. «Головне завдання в умовах, що склалися, – зберегти репутацію, ділові та людські відносини з нашими партнерами: орендарями, підрядниками, сервісними компаніями. Це надасть нам змогу після закінчення кризи швидко відновити роботу і не соромитися дивитися в очі», – говорить Максим Гаврюшин.
Питання, що донедавна входило в топ-3 найпоширеніших, стосувалось орендних ставок – платити чи не платити, стягувати чи не стягувати? Наведемо, якою була ціна оренди до карантину. У Києві, за даними компанії UTG, середня ставка була $36/м2/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних витрат). За типами орендарів ціна за 1 м2 в місяць, як повідомили в UTG, становила: для кіосків і дрібноформатних магазинів (1-10 м2) – $40-300, ресторанів і кафе – $15-30, дитячих розважальних центрів – $3-7, кінотеатрів – $4-15, великоформатних магазинів одягу (600-1200 м2) – $1,5-20, супермаркетів електроніки – $4-12, продуктових супермаркетів – $1,5-15. Максимальна ставка в кращих ТЦ/ТРЦ столиці сягала $85/м2/місяць (без ураху-вання ПДВ та експлуатаційних витрат) і навіть вище для магазинів одягу площею 100-200 м2. Зазначимо, що крім фіксованих ставок багато ритейлерів платять відсоток від товарообігу й інші платежі – комунальні, маркетингові тощо.
«У зв’язку з оголошенням карантину та закриттям більшості торгових об’єктів гостро та болісно стає питання про справедливу оплату зафіксованих у договорах платежів», – говорить Євгенія Локтіонова, директор UTG. Як повідомили в компанії, власники об’єктів готові надавати операторам індивідуальні знижки й інші лояльні умови залежно від повного або часткового вимушеного закриття магазинів. Також до уваги беруться площа, яку вони займають, термін оренди, комерційні домовленості, узгоджені раніше, ін. «Пільгові умови, на які можуть розраховувати ритейлери, також залежать від формату роботи: представлені вони лише офлайн чи мають окремий дохід від власного онлайн-магазину, – каже Тетяна Пономарьова, провідний юрист дочірнього підприємства «Адідас-Україна». – Якщо в орендаря на період карантину повністю зупиняється торгова діяльність по всіх каналах збуту, то він об’єктивно потребує повного звільнення від усіх видів платежів на період закриття, а також деякого відтермінування оплати на наступні місяці. Але в кращому становищі виявляться орендарі, в яких договором детально врегульовані наслідки вимушеної зупинки торгової діяльності».
Втім, переговори щодо перегляду оплати оренди на початок карантину не набули масового характеру. Також спочатку не спостерігалось і процесу розривання договорів оренди. «У перші два тижні карантину оператори проводили аудит та оптимізацію бізнес-процесів, робили оцінку ситуації, написали листи керуючим компаніям», – розповіла Євгенія Локтіонова. Власники столичного ТРЦ Dream Town, можна сказати, пішли на випередження: 27 березня вони оголосили про прийняття рішення не нараховувати на період карантину оренду та платежі за маркетинг (виняток – для працюючих продуктових магазинів). Орендарям цього об’єкта запропоновано сплатити лише операційні та комунальні витрати для підтримання всіх систем ТРЦ та охорони майна. Через кілька днів з’явилися повідомлення і від інших гравців ринку.
Рішення не нараховувати орендну плату орендарям (за винятком магазинів, що працюють в межах, передбачених законодавством) прийняла інвестиційно-девелоперська компанія Budhouse Group, яка володіє та керує торгово-розважальними центрами FABRIKA (Херсон) і Lubava (Черкаси). ТРЦ « Оазис» (Хмельницький), ТРЦ « Мегамолл» (Вінниця), ТВК « Метроград» (Київ) і мережа ТЦ « Аракс» (два об’єкти в Києві та Київській області) також скасували орендну плату на час карантину. 31 березня керуюча компанія «Київ Молл Менеджмент» повідомила про скасування нарахування орендної плати, експлуатаційних витрат і маркетингових платежів за період з 17 до 31 березня для орендарів ТРЦ Ocean Plaza (Київ), які закриті у зв’язку з введенням карантину. Дане рішення не поширюється на орендарів, які в зазначений період продовжували вести господарську діяльність у штатному режимі або в режимі кур’єрської доставки і/або самовивозу на території ТРЦ: продуктові магазини, господарські магазини (відділи), аптеки, заклади громадського харчування, ін. Згодом керуюча компанія прийняла аналогічне рішення на період із 1 квітня й до завершення карантину.
Втім, іще до таких заяв з боку ТЦ/ТРЦ ритейл-оператори могли вимагати скасування оренди, посилаючись на статті 652 і 762 Цивільного кодексу України, а також на форс-мажорні обставини. Крім того, 30 березня Верховна Рада України ухвалила законопроєкт «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» No3275. Він, зокрема, передбачає можливість звільнення від плати за користування майном із моменту введення карантину й до його завершення відповідно до частини 6 статті 762 Цивільного кодексу, тобто в разі, якщо орендар не може використовувати майно через обставини, за які він не відповідає. Цей закон під номером 540-IX підписаний Президентом України 1 квітня й опублікований 2 квітня 2020 року.
Але орендна плата – не єдина стаття витрат ритейл-операторів. Як було зазначено, договори передбачають комунальні, маркетингові й інші нарахування, від яких орендарі не звільнені, але за якими, як пояснює Тетяна Пономарьова, відсутня стабільна практика в питанні їх віднесення до плати за користування майном в контексті статті 762 Цивільного кодексу України або до платежів за окремі послуги. Такі статті витрат можуть стати «предметом торгу» між орендарями й орендодавцями. «Так, якщо ТЦ/ТРЦ погодилися звільнити орендарів від оплати оренди, то не всі вони готові поставити на стоп експлуатаційні й інші платежі», – каже Тетяна Пономарьова. Наприклад, у тому ж колективному відкритому листі від 30 березня представники ринку девелопменту торгово-розважальних центрів звернулися до органів влади з проханням зберегти за орендарями обов’язкову оплату платежів на обслуговування об’єктів. «Оплата сервісних платежів під час карантину є принципово важливою умовою для забезпечення безпечної та належним чином організованої експлуатації об’єктів, а також збереження майна», – прокоментувала Ганна Корягіна, операційний лідер компанії «СІТРАС Україна».
Багато ТЦ/ТРЦ, які звільнили ритейл-операторів від сплати оренди, все ж залишили в силі інші нарахування. Наприклад, як прокоментувала Ірина Кобзар, генеральний директор керуючої компанії ТВК « Метроград» («УІФК»), у період карантину є певні витрати для підтримання об’єкта в належному стані. «Хоча ми мінімізували їх, все ж ми в повному обсязі здійснюємо охорону комплексу, забезпечуємо підтримання його в належному технічному стані, здійснюємо заходи протипожежної охорони, а також інші заходи, що забезпечують збереження як об’єкта оренди, так і майна орендарів без втрат і псування. У зв’язку з цим ми проінформували орендарів про оплату в період карантину виключно комунальних та експлуатаційних рахунків», – повідомила Ірина Кобзар. Такий підхід підтримують деякі ритейл-оператори. Наприклад, компанія «ЮСК Україна», яка розвиває мережу товарів для дому JYSK, зазначила, що не здійснює орендні платежі за період, коли неможливо здійснювати господарську діяльність у магазинах, водночас комунальні послуги сплачуватимуться в повному обсязі. Щодо операційних витрат, то в тих угодах оренди, де такі платежі передбачені, компанія здебільшого домовляється на їх часткову компенсацію. Але Тетяна Пономарьова звертає увагу, що зазначені послуги або не надаються взагалі, або надаються в дуже обмеженому обсязі, та додає, що не зайвим буде вимагати розшифровку наданих експлуатаційних і маркетингових платежів із метою звірити їхній обсяг і вартість з докарантинним періодом. «Оплаті мають підлягати тільки реально надані послуги», – говорить вона.
Так чи інакше, прагнення і торгових центрів як орендодавців, і ритейл-операторів як орендарів відстоювати свої інтереси – природне. Але це бізнеси, які не зможуть існувати один без одного, а значить – важливо шукати компроміси. «Орендодавець та орендар перебувають в одному човні. Під час кризи вони спільно проходять через труднощі, кожен несе свою частину фінансового тягаря. Так, ринок ритейлу стоїть перед черговою кризою, і для орендодавців критично важливо зберегти ключових орендарів. З огляду на все це, я вірю, що немає потреби застосовувати наявні юридичні важелі, а, як і завжди, разом з орендодавцями шукати шляхи, як вистояти та вийти ще сильнішими з цих перипетій», – каже Євген Іваниця, виконавчий директор компанії JYSK в Україні. Сам же ритейл-оператор знайшов рішення, як використовувати магазини під час карантину. Він запровадив послугу доставки зарезервованого в магазині товару на адресу споживача. Наразі вона тестується в 10 торгових локаціях мережі. «Для орендодавця такий новий формат роботи магазинів JYSK цікавий, адже дає можливість і в період карантину отримувати нехай менший відсоток від обороту, але все ж таки дохід», – каже Євген Іваниця.

Після карантину
Деякі експерти наразі орієнтуються на досвід Китаю. Поки на інших ринках боротьба з вірусом перебуває в самому розпалі, ця країна вже пройшла найскладніший період і повертається до звичного життя після карантинних заходів. Наприклад, відновлюють роботу ритейлери і заклади харчування. Так, компанія Starbucks Coffee Company повідомила, що на початок квітня близько 95% з її 4200 кав’ярень у цій країні відновили роботу, а у модного ритейлера H&M Group знову відкриті 500 з 516 магазинів (повідомлення від 17 березня). Відкладений попит у споживачів може сприяти швидкому відновленню роздрібного товарообігу, але це залежить і від того, наскільки карантин вплинув на економічну ситуацію тієї чи іншої країни та добробут населення.
Що чекає на український ринок торговельної нерухомості? Карантин, який триватиме два місяці як мінімум, може вплинути на деякі споживчі звички людей, наприклад, зміцнити лояльність до покупок в Інтернеті або змінити переваги в тих чи інших товарах і брендах. Тому перед керуючими компаніями стане завдання: як повернути таку аудиторію в торгові центри. Експерти UTG прогнозують, що попереду – комплексна посткризова робота, яка охоплюватиме дослідження споживчих переваг і, за необхідності, адаптацію пропозиції в таких об’єктах. З іншого боку, сформується відкладений попит на соціалізацію. Як тільки обмеження будуть зняті, споживачі поступово повертатимуться до звичного життя, а це може зіграти на користь торгових центрів. Вимушена зупинка діяльності ритейл-операторів може призвести до того, що деякі з них не відновлять роботу після карантину. Як зазначає Олександр Носаченко, керуючий директор Colliers International (Україна), це передусім стосується тих магазинів, які до введення карантинних заходів були на межі рентабельності або працювали з формуванням збитку.
Інші ритейлери можуть скоротити фізичну присутність. Наприклад, група компаній Union Group, до складу якої входять магазини ювелірних виробів «Золотий Вік», «Срібна Країна» й інші бізнеси, швидше за все не відкриє 20-30% своєї мережі. «Будемо писати листи на розірвання», – повідомив Леонід Погребняк, генеральний директор Union Group, під час відеоконференції Асоціації ритейлерів України. Це означає, що деякі торгові об’єкти ввійдуть у «новий етап» з підвищеною вакантністю. «При цьому однозначну кількість орендарів, які закриються, нині оцінити складно навіть у процентному співвідношенні», – каже Олександр Носаченко.
Подібна ситуація, як зазначають у компанії UTG, дає сильнішим і стійкішим бізнесам шанси відкрити магазини в кращих місцях і за договірною орендною ставкою. «При цьому кожен ТЦ/ТРЦ використовуватиме індивідуальний підхід залежно від його статусності та положення на ринку», – говорить Євгенія Локтіонова. Втім, поки багато переговорів за новими договорами оренди призупинені, а ритейлери зайняли позицію спостерігача. Олександр Носаченко уточнює, що окремі орендарі продовжують обговорення умов співпраці, проте не виключено, що фізичне підписання договорів буде відкладено як мінімум до моменту скасування карантину. Пільгові умови оренди, про які говорилося вище, обговорюватимуться не лише на час карантину, а й після нього, адже попереду – період відновлення, який може тривати до кінця 2020 року й довше. Передусім мова йде про зниження орендних ставок. «При цьому точніше оцінити ступінь зниження можна буде після того, як ритейлери відпрацюють кілька місяців із моменту скасування обмежувальних заходів. Тільки тоді можна буде зрозуміти реалії ринку та ступінь зміни оборотів орендарів, а, отже, й відсоток зміни фіксованих платежів», – зазначає Олександр Носаченко.
Щодо проєктів нових торгових центрів, то, з огляду на звичне для нашого ринку перенесення термінів відкриття навіть у сприятливі для ритейлу часи, їх запуск, швидше за все, буде відкладений через вплив обмежувальних карантинних заходів та подальший період відновлення економіки.