“Ринок торговельної нерухомості гостро відчув на собі негативний вплив карантинних обмежень. Але пандемія COVID-19 не спровокувала кризу цього сектора – вона лише її пришвидшила. Мінімізувати негативні наслідки можна, залучаючи професіоналів до опрацювання концепції об’єкта”, – Вадим Непоседов, засновник і президент компанії UTG

Останні два з половиною роки для ринку торговельної нерухомості України були дуже активними. Лише у столиці були введені рекордні майже 500 000 м2 нових торгових площ. Уже в карантинному 2020 році відкрився ТРЦ і БЦ RETROVILLE (GLA – 91 864 м2). Торік почали роботу ТЦ/ТРЦ Smart Plaza Obolon (11 765 м2), «Оазис» (7800 м2), Cherry Mall (12 000 м2), River Mall (62 200 м2), Blockbuster Mall (135 000 м2), «Аракс» (10 000 м2), після реконструкції перезапущено ТРЦ Karavan Outlet (GLA – 45 300 м2). У 2018 році – «Ашан Rive Gauche» (20 000 м2), Smart Plaza Polytech (15 000 м2), «МегаМаркет Нивки» (22 000 м2), «EURO Парк» (12 000 м2), «Рітейл Парк Петрівка» (28 070 м2), «Епіцентр» на проспекті С. Бандери, 11 (56 000 м2), Good Life (7500 м2), було розширено ТЦ Gorodok Gallery (до 36 500 м2).

За рівнем насиченості торговими площами на 1000 жителів Київ (619,9 м2) випередив столиці СНД (Москву (586,3 м2), Санкт-Петербург (570,8 м2), Мінськ (381,9 м2)) і низку міст Східної Європи (наприклад, Будапешт (491,0 м2)).
У планах до 2022 року анонсовано до відкриття цілу низку об’єктів загальною орендною площею майже 480 000 м2 (Ocean Mall, Respublika, Lukianivka Mall, White Lines, New Ray, April City, XІT Mall тощо), що збільшить рівень насиченості торговельними площами на 1000 жителів у Києві до 779,9 м2. Конкуренція серед вітчизняних ТРЦ жорсткішає. І це на фоні зовнішніх чинників, де окрім пандемії є ще зниження споживчих настроїв, зменшення кількості операторів (банкрутство низки міжнародних брендів, вихід з України деяких європейських продуктових ритейлерів), перехід на омніканальність, аномально тепла зима (і зниження попиту на теплі товари) тощо.

Усі ці чинники стрімко змінюють філософію ритейлу, бізнес-процеси, підвищують вимоги до актуальності інформації для прийняття рішень, важливості професійної концепції як основи успіху.

UTG щорічно розробляє близько 50 концепцій нових проєктів. Окрім того, за останні роки компанія виконала 38 комплексних реконцепцій для діючих ТЦ і прогнозує подальше зростання попиту на такі послуги в усіх регіонах України.
Немає універсального рецепта успіху для ТРЦ, адже найістотнішим є індивідуальний підхід, пошук доцільних рішень і їх балансу. Наприклад, виразна ефектна архітектура є затребуваною в містах-мільйонниках, але не буде обов’язковою для успіху ТРЦ у невеликих містах. Три складники ефективності ТРЦ – локація, тенант-мікс і якірний потенціал. При розробленні концепції детально аналізують локацію та потенційних споживачів, підсилюють переваги місця затребуваними саме тут брендами та послугами, створюють якорі тяжіння, корегують архітектурні рішення тощо. Така системна робота дає змогу розширити торговельну зону охоплення, успішність проєкту, конкурентну стійкість.

Концепція проєкту дає змогу:

– забезпечити успішне впровадження актуальних світових трендів;
– уникнути поширених недоліків планувальних рішень (мертві зони, тупикові коридори, непродумані горизонтальні та вертикальні зв’язки). Наявність атріумів, наприклад, забезпечує візуальну доступність магазинів із різних торгових рівнів;
досягти передбачуваної відвідуваності, усунути чи вирівняти диспропорції у відвідуванні поверхів, окремих зон;
– систематизувати торгову галерею: відомі, популярні, провідні мережеві оператори одягу, взуття, аксесуарів виконують якірну функцію, а потік цільового відвідування генерують наявні у структурі супутні послуги, такі як фітнес-центр, салони краси, стоматологічні клініки й інші медичні послуги;
– забезпечити раціональне товарне зонування: оптимальний склад торгової галереї та торговий асортимент, потрапляння в цінове позиціювання, комбінація товарів для різних цільових аудиторій, формування єдиного купівельного кільця, інтерес цілеспрямованих покупців, достатність кількості вибору (критичної маси) брендів;
– підвищити комфорт і тривалість перебування відвідувачів;
– створити зручну навігацію та зрозумілу орієнтацію по торговій галереї, продуману коридорну структуру;
– поліпшити показники видимості фасадів з основних доріг і магістралей, загальну атрактивність об’єкта для відвідувачів;
– використовувати індивідуальні особливості, реалізувати переваги, нівелювати недоліки розташування.
Виконати зазначений комплекс завдань під силу лише професіоналам, що мають широкий досвід влучної комбінації інструментів, актуальні знання тенденцій ринку, особисто девелоперів і їхні плани щодо розвитку тих чи інших проєктів.

Вартість комплексу робіт із розробки концепції майже непомітна у загальному будівельному бюджеті, але саме концепція відповідає на більшість запитань і забезпечує подальший успіх.

Критично важливим для діючих об’єктів є регулярний аудит, аналіз операційної діяльності щодо доцільності та вчасності проведення реконцепції. Адже ми спостерігаємо збільшення вакантності, зниження орендних ставок і показників ефективності; морально застарілі об’єкти стрімко гублять популярність. Такі проєкти з концептуальними недоліками, а також нові, але які не встигли напрацювати сталу відвідуваність і лояльність покупців, потребують найшвидшої модернізації, редевелопменту та реконцепції.

У світлі зростання конкурентних загроз і зниження економічних показників у найближчій перспективі очікується збільшення кількості торгових об’єктів на продаж. Для оцінки доцільності покупки рекомендуємо провести критичний комерційний аудит перед закриттям угоди.

Але загалом прогноз щодо майбутнього торговельної нерухомості є позитивним. Карантин показав сильні та слабкі сторони онлайн-комерції. Вона не стала альтернативою торговим центрам. Люди бажають робити покупки офлайн. ТРЦ стануть більш соціальними та спрямованими на персональні потреби кожного покупця.

Те ж можна сказати й про нову продуктову пропозицію. Після локдауну очікується не лише повернення споживчих настроїв, але й зацікавленість у представленості на нашому 40-мільйонному ринку нових міжнародних брендів. Тож саме зараз час зробити домашню роботу – концепцію чи реконцепцію, підвищити якість пропозиції та діджиталізувати ваш торговий центр. ℗