Компанія UTG вже багато років підкреслює необхідність реконцепції об’єктів торговельної нерухомості, які працюють на ринку понад 8 років. Це правило підтверджується досвідом європейських ТЦ, багато з яких наразі проводять істотні удосконалення. І за інформацією видання across-magazine, одним із прикладів удосконалення є City Center one Split у Хорватії. Маючи близько 6,5 міл відвідувачів на рік, стабільну заповнюваність до 100 відсотків і сильну закріпленість у місцевій громаді, цей ТЦ, замість того, щоб зосереджуватися на короткостроковій оптимізації, зробив комплексну реконцепцію за 22 млн євро.

За словами Свена Воріхова, керуючого партнера і співзасновника керуючої компанії CC Real, через 10-15 років кожен центр потребує реконцепції — незалежно від того, чи стикається він зараз з проблемами, чи ні. Ті, хто інвестує лише тоді, коли справи стають складними, вже запізнилися. Адже торговий центр, який добре працює, не повинен просто перебувати під управлінням. Наприклад, City Center one Split відкрився у 2010 році — якраз посеред світової фінансової кризи. «Це був зовсім не ідеальний початок: ми відкрилися з заповненістю менше ніж 70 відсотків, і багато міжнародних орендарів відмовилися від послуг, оскільки їхні штаб-квартири запровадили заморожування інвестицій. Тим не менш, ми вірили в успіх ТЦ, інтенсивно працювали над нею та крок за кроком стабілізували центр. І з цієї сильної позиції ми сказали: зараз саме час для інвестування. Не тому, що це було необхідно, а тому, що ми віримо в це місце та хотіли щось йому віддячити в довгостроковій перспективі. Адже торговий центр, який добре працює, не повинен просто перебувати під управлінням — зараз саме час для інвестування», – підкреслює він.

За словами керівника, метою реконцепції було: оновити досвід покупок, матеріали, кольори та якість перебування. З економічної точки зору, оновлений ТЦ генеруватиме понад 200 міл євро чистого річного обороту, створить близько 2000 робочих місць та забезпечить значну регіональну цінність. Водночас він все частіше використовується вечорами — як місце зустрічей, а не лише для покупок. Тому при реконцепції були встановлені довгострокові плани: збереження вартості та забезпечення майбутнього успіху об’єкта. А головне – стабілізувати центр до того, як змінилися ринкові умови.

Цікаво, що одразу після завершення реконструкції компанія Inter Capital Real Estate звернулася до ТЦ з метою інвестування. Це підтверджує, що професійно керовані та стійко позиціоновані активи також привабливі для інституційних інвесторів. Поступово хорватський пенсійний фонд Raiffeisen також придбав акції CCo Split.

Якщо казати про способи реконцепції, у City Center one Split було обрано перебудова усього торгового центру, поки він був повністю функціонуючим, з великими будівельними риштуваннями посеред центру. Це логістично вимагало багато спілкування з орендарями. Але, багато клієнтів майже не помітили, наскільки масштабними були насправді будівельні роботи. Тому продажі не знизилися під час періоду реконструкції, а навпаки, зросли.

Центральним новим елементом після реконцепції став центр дозвілля Kontraloop,  у який було інвестовано від 3,5 до 4 мільйонів євро. Адже по всій Європі — і в усьому світі —спостерігається перехід від чистої роздрібної торгівлі до дозвілля, гастрономії та вражень. Тому було створено близько 3000 квадратних метрів для високоякісного флагманського центру дозвілля. Йдеться про найбільший боулінг-центр Спліта з дванадцятьма доріжками, великою аркадною зоною з 58 ігровими автоматами, барами, гастрономічними закладами та зонами для проведення заходів. Таким чином метою було не лише повернення цього простору, а й додана цінність для всього центру: довший час перебування, нові цільові групи та більша кількість відвідувачів поза межами класичних годин роботи магазинів. Також тепер спостерігається активізація вечірніх годин.  Разом із кінотеатром Cineplexx із сімома залами, включаючи зал MX4D, центр все більше перетворюється на цілорічний центр роздрібної торгівлі та відпочинку.

За словами Свена Воріхова, зараз торгові центри – це сучасні ринки. Історично це завжди було їхньою функцією, і сьогодні це актуальніше, ніж будь-коли. Наприклад, у City Center one Split створений ринковий зал виключно з регіональними постачальниками: риба, м’ясо, фрукти, овочі – все з регіону. «Сюди люди приходять не просто за покупками, а щоб зустрітися, випити кави та обмінятися ідеями. Також тут проводяться заходи: дитячі виставки, спортивні заходи, художні виставки, співпраця з місцевими клубами. Не кожен простір потрібно максимально монетизувати. Іноді важливіше створити простір для спільноти», – розповідає він. Таким чином зараз цей ТЦ поєднує економічну силу, соціальну відповідальність та довгострокове бачення — і тому залишається актуальним у майбутньому.

City Center one Split: короткий огляд:

Розташування: Спліт, Хорватія

Відкриття: 2010

Розташування: Торговий центр з регіональним розташуванням та чітким акцентом на місцеву громаду

Рівень заповнюваності: Стабільний від 98 до 100%

Відвідуваність: 6,5 міл

Торгова площа: 60 ​​000 м2

Орендарі: 190

Інвестиції (реконструкція): Приблизно 20 млн євро на модернізацію центру

Додатково приблизно 3,5–4 млн євро на центру дозвілля Kontraloop

Економічні показники: Перспектива понад 200 млн євро річного чистого обороту, що генерується орендарями

Особливості реконцепції:

Модернізація під час поточної діяльності без втрат доходів

Активність поза класичними торговими годинами

Торговий зал з регіональними постачальниками як місце зустрічі

ESG та сталий розвиток:

Відповідність таксономії ЄС

Сертифіковано DGNB Gold Фокус на енергоефективності, довгостроковому утриманні співробітників та операційній стійкості

Структура власності: Стратегічне партнерство: InterCapital Real Estate, CC Real, Raiffeisen Pension Fund