Аналізуючи перспективні напрямки розвитку торговельної нерухомості України, експерти компанії UTG неодноразово акцентували увагу на розвитку роздрібних парків. Для того, щоб оцінити можливості даного сегменту торгової нерухомості, варто подивитися на досвід нашої найближчої сусідки – Польщі. Згідно інформації видання across-magazine, роздрібні парки цієї країни виросли з експериментальних передмість у 1990-х роках до понад 290 великих центрів по всій країні. А зміна споживчих звичок та довіри інвесторів перетворюють їх на універсальні місця, що виходять за рамки простого зручного шопінгу. Наприклад, загальний обсяг площ роздрібних парків, що зараз будуються, оцінюється приблизно в 510 000 м2. Значна частина – 57% – нової пропозиції будується в містах з населенням менше 50 000 жителів, тоді як 19% розташовані у восьми найбільших мегаполісах Польщі.

Динаміка розвитку

Згідно звіту про польский інвестиційний ринок, створений компанією Avison Young, перші роздрібні парки Польщі розвивались на околицях великих мегаполісів, створюючи ранні роздрібні напрямки, які потім доповнювалися іншими роздрібними форматами. При цьому сектор пережив три десятиліття різноманітної динаміки розвитку. У 2019 році ринок вже пропонував 1,5 млн м2 роздрібних парків площею понад 5000 м2 GLA. Пандемія COVID-19 у 2020 році підкреслила стійкість цих форматів, оскільки їхнє відкрите архітектурне планування означало, що вони значною мірою не зазнали впливу закриттів чи обмежень. У цей період тенденція до локального та зручного шопінгу прискорилася, що зміцнило довіру інвесторів до роздрібних парків як безпечного та адаптивного формату. В результаті розпочався справжній бум у розвитку, зумовлений зміною споживчих звичок.

Лише між 2020 і 2024 роками було додано додатково 1,5 млн м2 орендованої площі, ще 120 000 м2 було завершено у першій половині 2025 року, а ще 340 000 м2 очікується у другій половині року. За прогнозами інвесторів, близько 500 000 м2 нових площ роздрібних парків планується завершити у 2026 році.

Сектор у цифрах

Сьогодні в Польщі працює понад 290 великих роздрібних парків, кожен з яких має понад 5000 м2 орендованої площі (GLA). Разом вони складають близько 3,2 млн м2 площі, що становить 21% від загальної кількості сучасних торгових площ – вдвічі більше, ніж у 2010 році.

При цьому понад 70% роздрібних парків, завершених з 2020 року, мають площу від 5000 до 10 000 м2 орендованої площі. Примітною особливістю цього зростання є зосередженість на менших міських районах: 60% нових комплексів було побудовано в містах з населенням менше 50 000 мешканців.

Поряд з більшими проектами, ринок роздрібної торгівлі Польщі також підтримується понад 400 меншими роздрібними парками. Ці комплекси, зазвичай площею від 2000 до 5000 м2 орендованої площі, забезпечують додаткові 1,3 млн м2 торгових площ по всій країні.

Поточні тенденції

За підрахунками експертів, динаміка розвитку ринку роздрібних парків у Польщі не демонструє ознак уповільнення. Фактично, спостерігається явний зсув у бік більших проектів. Наразі 52 роздрібні парки з орендованою площею понад 5000 м2 або будуються, або розширюються, причому 10 з них планують перевищити 15 000 м2.

Так, серед них найбільших проектів, що реалізується, є Osada в Жирардуві, який після завершення будівництва забезпечить 33 000 м2 торгових площ. Цей масштаб відображає еволюцію сектору, оскільки більші роздрібні парки все частіше позиціонуються як альтернатива традиційним регіональним торговим центрам.

«Ці більші формати виявилися привабливими для ширшого кола орендарів, залучаючи не лише операторів повсякденного обслуговування, але й бренди з сегмента економ-моди, а також гастрономію та постачальників послуг. Як результат, роздрібні парки постійно трансформуються з суто локальних торгових місць на більш універсальні центри, що задовольняють ширший спектр потреб споживачів», – пояснює Артур Чуба, директор з інвестицій компанії Avison Young.

Основні гравці

Приблизно 45% існуючої пропозиції в сучасних роздрібних парках Польщі (з площею понад 5000 м2 GLA) належить 10 найбільшим гравцям ринку. Компанія Pradera займає лідируючу позицію з 9% часткою ринку, виходячи зі свого портфеля з чотирьох великих активів. Компанії Saller йде далі з 8% часткою, інші гравці – BIG Poland з 6% та Trei Real Estate з 5%. Решта власності дуже фрагментована, більшість зацікавлених сторін володіють окремими частками в розмірі 3% або менше.

За словами Еран Леві, генерального директора компанії BIG Poland, дебют BIG у Польщі у 2022 році ознаменував початок цілеспрямованої довгострокової стратегії зростання, спрямованої на другорядні міста з високим потенціалом. «Ми придбали та розвинули активи у вдало розташованих районах з ретельно підібраним складом орендарів та чіткими перспективами підвищення вартості. З 2022 року BIG Poland створила портфель із 10 повністю комерціалізованих роздрібних парків загальною площею майже 200 000 м2 орендованої нерухомості, що забезпечує приблизно 6% динамічного ринку роздрібних парків Польщі». – коментує він.

Проекти, що будуються

Станом на серпень 2025 року у Польщі 7 найактивніших забудовників роздрібних парків та зручних торгових приміщень становили майже 50% новозбудованих пропозицій. Компанія Saller лідирує на ринку з часткою 13% від загального обсягу об’єктів, що будуються, за нею іде компанія LCP Properties з часткою 10%. Але структура власності роздрібних парків та роздрібних парків зручності, що знаходяться на стадії будівництва, залишається дуже фрагментованою, близько 40 активних забудовників наразі реалізують проекти на стадії будівництва.

Зараз будуються приблизно в 510 000 м2 нових роздрібних парків. При цьому 15 з понад 64 проектів, що реалізуються, перевищують 10 000 м2. Динамічне зростання роздрібних парків відображається в новій пропозиції, завершений протягом останніх п’яти років. У форматі роздрібних парків вона становила 1,7 млн ​​м2, тоді як у торгових центрах вона трохи перевищувала 500 000 м2 орендованої площі.