Міжнародне видання across-magazine наприкінці березня провело конференцію на тему «Перспективі інвестицій у торгівельну нерухомість Європи». Резюмуючи бесіду експертів було зроблено висновок: «Гроші є, але вибіркові». А саме – інвестиції в торгову нерухомість є і будуть завжди. Такі вкладення особливо привабливі, оскільки галузь пройшла через кризу швидше, ніж інші класи активів. Так в останній розмові ACROSS Retail Talk висококваліфікована експертна група дійшла висновку: можливостей більше, ніж будь-коли, навіть на так званих ринках, що переживають труднощі, таких як Німеччина та Іспанія.

Так, за інформацією видання, зараз можна зробити висновок: на ринку торговельної нерухомості позитивних ознак більше, ніж негативних. Великі гравці рухаються, країни одужують і демонструють дивовижні зміни. Прогнози більш ніж позитивні. Хоча без сумніву, настрої в галузі роздрібної нерухомості неоднозначні. Цьогорічний MIPIM, який відбувся тиждень тому, став хорошим барометром настроїв. За словами Рюдігера Дані, генерального директора NEPI Rockcastle, він повернувся з Канн дуже мотивованим. Його компанія NEPI Rockcastle, що базується в Румунії, бачить на ринку більше можливостей, ніж проблем. На його думку, європейський ринок трохи розколюється в залежності від регіону, в якому ви ведете бізнес. У той час як Західна Європа стагнує, Східна Європа зараз перевершує Західну. Його компанія Nepi Rockcastle за останні два роки продемонструвала двозначне зростання, високий попит з боку роздрібних торговців, які переїжджають у ці країни, а також інвесторів, які бажають інвестувати в цей регіон.

З ним погоджується доктор Фолькер Крафт, керуючий партнер ECE Real Estate Partners, що можливості є: «Я налаштований обережно оптимістично». Інвестори роблять висновок, що зараз сприятливий час для інвестування. Існує загальна думка, що зараз привабливий час для роздрібних покупок. Це означає вікно можливостей на наступні два-три роки. Проте не вистачає власного капіталу. Це створює величезні можливості для тих, хто готовий взяти на себе зобов’язання, і тих, хто має доступні кошти. Проте потрібен деякий час, поки ми не побачимо матеріали транзакції.

Також бачить ризики та можливості і Штеффен Хофманн, керуючий партнер ambas Real Estate GmbH. «Загальна картина змінилася на краще. У роздрібній нерухомості відбулася корекція цін, яку зараз відчувають інші класи активів. Ми подолали шторм Covid-19. Ключові показники ефективності для багатьох активів показують стійку тенденцію, що є позитивним, і інвестори відчувають, що вони можуть знову оцінити ризик і можливості роздрібної торгівлі, що робить її цікавою в майбутньому», – підкреслює він.

Експерти відзначають, роздрібна торгівля досягла дна, що є хорошою новою відправною точкою. Тим не менш, галузь стикається зі зростанням цін, високими відсотковими ставками, браком капіталу та тиском на потік прибутку від оренди. «Коли дивитися на фінансування, це дуже залежить від того, які компанії шукають фінансування та які для цього причини. Ринки облігацій знову відкрилися. Для Nepi Rockcastle це надзвичайно важливо, оскільки це, очевидно, джерело фінансування, яке не обтяжує їхні активи. Якщо ЄЦБ і далі знижуватиме процентні ставки, це відкриває для нього додаткові ресурси фінансування. Якщо розглядати ринки цінних паперів, то загалом існує ринок нерухомості. Це просто дуже вибірково. Ми всі знаємо випадки, коли облігації, а також емісія акцій була перевищена. Але є тенденція, яка відкриває двері для фінансування», – зазначає Рюдігер Дані.

Але Фолькер Крафт каже, що ринок широко відкритий. І немає обмежень щодо боргового фінансування. За його словами, більш серйозною проблемою є справедливість на тлі високих ставок у торгових центрах. «Багато з них все ще торгуються значно нижче ВЧА, що ускладнює збільшення капіталу без розрідження. Що стосується приватних інвесторів, пенсійних фондів, державних інвестиційних фондів тощо, вони розширили свої асигнування на нерухомість, особливо в Німеччині, протягом останніх десяти-15 років до дуже високих показників, близьких до нормативних бар’єрів. Тому їм важко скористатися ситуацією на ринку. Скандинавський і англосаксонський капітал легше скористатися ситуацією. Спершу приходять покупці-оппортуністи, потім покупці, які додають цінність, і останньою є основна цінність», – підкреслює він. Що стосується операційних факторів, фактично спостерігається досить здорове відновлення продажів у всьому портфоліо ECE. Цікаво, що споживачі у важкі часи утримуються від споживання, але зазвичай від великих товарів, таких як автомобілі чи нова кухня. Натомість вони пригощають себе маленькою приємною поїздкою по магазинах. Тому загальний шопінговий настрій нормальний – по всій Європі.

Штеффен Хофманн також каже, що не треба плакати над пролитим молоком, створюючи майбутнє. А треба мати справу з тим, з чим ми зіткнулися. «Це складна ситуація, але порівняно з іншими інвестиційними можливостями, як каже ринок на даний момент, я вважаю роздрібну торгівлю цікавою. Амбас спілкується з великими опортуністичними фондами або фондами доданої вартості з Великої Британії чи США і зауважує, що деякі країни ЦСЄ справді можуть мати більш стабільний рівень активів, ніж, наприклад, деякі активи в Німеччині», – каже він. Проте макроекономічна обстановка Німеччини спонукає іноземних інвесторів дивитися на цю країну. Максимальні ставки перемістилися на рівень, на якому вони ніколи не були, але людям це цікаво, оскільки вони думають, що німці з цим впораються. На даний момент є багато речей, які залишаються поза увагою, коли базові основи роздрібної нерухомості насправді непогані.

Ще один приклад із Західної Європи – Іспанія. Іспанська економіка тримається дуже добре, і на іспанському ринку є інвестиційна активність. Торгові центри справді перевершують показники, а кількість відвідувачів зростає. Економіка здається міцною. Країна перевершує більшість інших європейських країн, як і Центрально-Східну Європу. Після світової фінансової кризи 2008 року Іспанія зіткнулася з високим рівнем безробіття та фінансовою нестабільністю. На даний момент ми цього не бачимо. Коли ми дивимося на роздрібну торгівлю в Західній Європі, між 2017 і 2022 роками це був найскладніший час, тому що всі інші класи активів були кращими, і лише роздрібна торгівля коректувалася. У 2022 році ми всі були в одному човні. Сьогодні виглядає так, ніби роздрібна торгівля виходить із кризи раніше, ніж інші класи активів.

Усі експерти сходяться на думці, що виправлення було досить здоровим. Це було трохи швидко, і це викликало стрес на ринку. Але насправді зараз спостерігається позитивний спред між фінансуванням і максимальними ставками в секторі роздрібної торгівлі, чого не можна сказати про деякі інші сектори, де ще попереду корекція цін. Зі здоровими спредами та доступним фінансуванням, але більше не схожим на безкоштовне фінансування, торгова нерухомість повернулися до днів операторів. А це сприяє сильній стороні операторів, які справді можуть працювати з активами. «Ви заробляєте гроші, покращуючи активи, збільшуючи NOI, здаючи їх в оренду, здаючи в оренду, розширюючи, реконструюючи тощо. Ви можете використовувати багато важелів з торговими центрами, набагато більше, ніж з іншими сегментами нерухомості. Корекція ринку є здоровою, і вона грає на користь операторів», – зазначає Фольгер Крафт.