м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Подвійний локдаун

Сектор торговельної нерухомості Києва пережив навесні 2,5-місячний локдаун, після якого він став поступово оговтуватися. Зокрема спостерігалося відновлення трафіку. У листопаді роботу торгових центрів знову обмежили: такі об’єкти не могли працювати в найприбутковіші дні тижня – у вихідні. Втім, введення нових правил привело до переорієнтації частини трафіку ТЦ/ТРЦ на будні.

 

2, 5 – 3 мільярди гривень – стільки орендних платежів, згідно з підрахунками Української Ради Торгових Центрів, втратили ТЦ/ТРЦ Києва за період весняного локдауну, який тривав із середини березня до кінця травня. У листопаді у гравців ринку «випали» два дні, які приносять їм найбільшу відвідуваність: із 14 і попередньо до 30 листопада в Україні було введено локдаун вихідного дня. Він передбачав суворіші карантинні обмеження, які діяли з 00:00 суботи до 00:00 понеділка. В цей період по всій Україні була заборонена, зокрема, робота торгових центрів, закладів розважальної діяльності, громадського харчування, торговельного та побутового обслуговування тощо.

 

Втім, вже перший тиждень нових обмежень показав цікаву тенденцію: зростання трафіку торгових центрів у будні дні – повідомляє ІА «Інтерфакс-Україна». Як розповів агентству Роман Ємець, керівний директор київського ТРЦ DREAM TOWN, приріст кількості відвідувачів у п’ятницю 13 листопада та понеділок 16 листопада становив близько 20%. За даними Dragon Capital Property Management, в управлінні якої є такі столичні ТЦ/ТРЦ, як «Аладдін», Piramida та Smart Plaza Obolon, у будні дні після оголошення часткового локдауну трафік зріс на 5-10%. У маркет-молі «Даринок» прогнозували, що відвідуваність у будні дні збільшиться на 20%, а в консалтинговій компанії UTG очікували на 25-30-відсоткове зростання.

Після введення нових обмежень у вихідні дні торгові центри один за одним почали змінювати графік, продовживши робочий час в будні. Наприклад, нині макет-мол «Даринок» працює до 22:00, тоді як раніше він зачинявся о 20:00. ТРЦ DREAM TOWN, ТРЦ Gulliver, ТРЦ Lavina Mall та інші продовжили робочий час на годину – до 23:00.

У поточних умовах таке рішення обумовлене перерозподілом потоків відвідувачів з вихідних днів на будні та спрямоване на зниження негативного ефекту для ТЦ/ТРЦ і їхніх орендарів, які вдруге за рік стикаються із забороною працювати. Адже, як відомо, на вікенд припадає найбільше відвідування торгових центрів і продажів – залежно від спеціалізації, у ці два дні оператори отримують від 30% до 60% від обігу за тиждень.

 

Від другого локдауну більше від усіх, як зазначили у компанії UTG, втратили оператори розваг і фуд-оператори – до 50% обігів. Для ритейлерів одягу та взуття, враховуючи перерозподіл відвідування і період розпродажів, падіння товарообігів менш відчутне: лише до 10%. «Гравцям ще потрібен буде час для оцінки впливу обмежень. Тож точні цифри можна буде назвати у середині грудня», – каже Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG.

«Частина попиту, яка не була реалізована у вихідні, через закриття ТРЦ переорієнтувалася на будні. «Чорна п’ятниця», яку через локдаун розтягнули практично на «чорний тиждень», може допомогти мінімізувати втрати листопада. Це стосується певною мірою fashion-напряму, – коментує Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers International (Україна) у сегменті торговельної нерухомості. – Що стосується фуд-операторів і сфери розваг, то їхні втрати навіть частково не компенсуються п’ятиденним режимом роботи, оскільки основний дохід припадає на найбільш відвідувані дні: суботу та неділю. Тож на сферу громадського харчування та розваг локдаун вихідного дня матиме драматичний вплив».

ТРЕНДИ 2020

Пів місяця сектор торговельної нерухомості працював в умовах локдауну вихідного дня. Заборона була спрямована на стримування захворюваності на коронавірус, проте її ефект сумнівний, адже продовжували роботу місця, де кількість контактів більша, а відтак ризик зараження вищий. Тож очікується, що обмеження будуть пролонговані чи навіть посилені, а це значить, що ринок торговельної нерухомості увійде в торговий сезон із забороною працювати в найприбутковіші дні в найактивніший комерційний період. До цього ТЦ/ТРЦ пережили повний локдаун і поступово стали оговтуватися: трафік зростав, товарообіги деяких орендарів теж. Загалом, якщо підбивати (попередні) підсумки поточного року, можна виділити наступні тренди:

• Вакантність ТЦ/ТРЦ. Після весняного локдауну відкрилися практично всі орендарі. Ключові ТЦ/ТРЦ утримали пул операторів, частка вільних площ якщо і зросла в окремих об’єктах, то несуттєво. За даними консалтингової компанії Colliers International (Україна), на початок поточного року вакантність на ринку торговельної нерухомості Києва становила 11,9%, а за результатами першого півріччя, попри коронакризу та відкриття у Києві нового великого ТРЦ – RETROVILLE, цей показник знизився до 10,7%. «У найуспішніших ТЦ/ ТРЦ протягом декількох років вакантність трималася на рівні близько 0%. Восени поточного року ситуація загострилася і була пов’язана із закриттям магазинів, а також ротацією орендарів», – каже Ігор Заболоцький. Відтак він прогнозує зростання частки вільних торгових площ.

• Закриття/відкриття магазинів. Через пандемію коронавірусу та спричинені нею кризові явища закрили магазини передусім невеликі та несистемні компанії, які не мали запасу міцності. Деякі ритейл-оператори оптимізовували свою фізичну присутність і відмовлялися від нерентабельних локацій.

У період локдауну переговори між орендодавцями та ритейлерами щодо нових угод переважно призупинились, останні зайняли вичікувальну позицію. Після відкриття ТЦ/ ТРЦ і динаміки перших місяців роботи після рестарту оператори повернулися до розмов про плани та розширення. Одночасно спостерігався запуск нових торгових точок сильнішими компаніями. Наприклад, група «Епіцентр К» вивела на відкритий ринок два свої проєкти, тобто стала розміщувати свої магазини, які до цього працювали лише у власних об’єктах компанії, у структурі інших торгових центрів. Мова йде про магазини товарів для дітей E.PIC і галереї декору «Деко». Вперше вони відкрились у торгових центрах Києва цього року. В подальших планах групи – розширення цих мереж у ТЦ/ТРЦ по всій країні.

Крім цього, на ринку все більше розвивається аутлет-напрям. Наприклад, у поточному році в ТРЦ DREAM TOWN відкрився мультибрендовий магазин товарів для спорту Intersport Outlet City площею 7000 м , який став одним із найбільших спортивних аутлетів мережі INTERSPORT. А компанія Dragon Capital Property Management уже підписала чи веде перемовини про відкриття аутлетів у своїх київських і регіональних торгових об’єктах.

Ще один тренд на ринку – відкриття офлайн-точок інтернет-ритейлерів. Наприклад, онлайн-ритейлер косметики та парфумерії MAKEUP запустив свій перший фізичний магазин у Києві. Він займає 260 м2 у столичному торгово-розважальному центрі «Атмосфера».

Тож, зважаючи на тренди, ринок торговельної нерухомості йде за сценарієм поступової ротації орендарів. «У кризові моменти вкрай важливо витримати той баланс, при якому, безумовно, необхідно проводити вибіркову ротацію, передусім тих орендарів, чия ефективність роботи гірша порівняно із сусідами, але й не допускати зростання вакантності до надвисокого рівня, іноді навіть утримуючи слабших орендарів до приходу на їхнє місце сильніших операторів», – радить Ігор Заболоцький.

• Бренди приходять, бренди йдуть. Як повідомили у компанії UTG, цього року на наш ринок вийшли нові бренди – це італійська марка одягу Miss Sixty та німецька Karl Lagerfeld, а також турецька мережа магазинів взуття FLO (яка, до речі, відкрила перший магазин не в Києві, а у Львові). А от покинули наш ринок данський бренд одягу InWear Matinique і британський Top Shop. Окрім того, з нашого ринку йде австрійська мережа супермаркетів Billa. Компанію «Білла-Україна», що її розвивала, придбає конкурент – NOVUS.

• Трафік. Відразу після весняного локдауну спостерігалося просідання показників відвідуваності торгових центрів, яке в деяких об’єктах могло сягати 35%. Поступово споживачі повертались до ТЦ/ТРЦ, трафік зростав, хоча й не відновився повністю. З початком локдауну вихідного дня відбувся перерозподіл потоків і зростання відвідуваності торгових центрів у будні дні.

• Товарообіги. Як і прогнозувалось у період локдауну, після тривалої ізоляції частина споживачів швидко повернулася до соціального життя та до відвідування торгових центрів зокрема. За словами гравців ринку – девелоперських і керівних компаній – візити у ТЦ/ТРЦ стали більш цільовими. Як наслідок, спостерігається підвищення конверсії та середнього чека, зростання товарообігів у певних сегментів ритейлерів, зокрема одягу та взуття, товарів для дому, техніки й електроніки, товарів для спорту тощо. Воно становило 5-50% залежно від категорії товару. Наприклад, як повідомляє ІА «Інтерфакс-Україна», за третій фінансовий квартал (червень-серпень 2020) продажі мережі H&M в Україні зросли в національній валюті на 59%. Однак варто зазначити, що за цей період компанія відкрила два но- вих магазини, розширивши мережу до п’яти об’єктів, усі вони працюють у Києві. Загалом за дев’ять місяців фінансового року продажі H&M у національній валюті зросли на 5%.

Водночас спостерігається просідання обігів деяких інших операторів, передусім закладів харчування та розваг. Тож якщо до карантину фуд-корти були популярними, а їхні площі в деяких ТЦ/ТРЦ розширювалися, то нині орендодавці зазначають, що залучати нових таких орендарів важко, відтак шукають фуд-формати, які можуть мати попит.

Загалом по Києву, за даними Держкомстату, оборот роздрібної торгівлі у січні-жовтні 2020 року досяг 189 мільярдів гривень, а індекс фізичного обсягу обороту роздрібної торгівлі (у порівнянних цінах) становив 108,7%.

• Ставки оренди. Під час весняного локдауну чимало ТЦ/ТРЦ скасували орендну плату тим орендарям, які не мали права працювати в такий період, а після відкриття знизили ставки, надаючи дисконти, які могли становити і 15%, і 50%, і більше залежно від ситуації, в якій перебував ритейлер, і взаємовідносин сторін. Тож середня ціна оренди на ринку торговельної нерухомості Києва знизилася.

За даними компанії UTG, нині фіксовані ставки на приміщення галереї моди площею 50-200 м2 у діючих ТЦ/ТРЦ становлять $29,1/м2/місяць (без урахування ПДВ, операційних платежів, комунальних платежів, % від обороту), тоді як на початку поточного року вони сягали $33,8/м2/місяць (без урахування ПДВ, операційних платежів, комунальних платежів, % від обороту).

Щодо найвищих показників вартості оренди, то, за даними компанії Colliers International (Україна), на початок березня поточного року в кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 м2 вони становили $80/м2/ місяць (без урахування ПДВ та операційних платежів), а на головних торгових вулицях – $83/м2/місяць (без урахування ПДВ та операційних платежів). «Наразі, безумовно, ставки знизилися, але нині важко оцінити підсумковий рівень показника. В діючих об’єктах знижки для орендарів варіюються залежно від їхніх результатів роботи. Що стосується нових проєктів, то акцент трохи більше змістився на відсоток від товарообігу. Найчастіше в домовленостях є певна формула, в якій враховані пільги на початковий період роботи магазину з виходом на повноцінні умови через рік-два», – коментує Ігор Заболоцький.

• Нова та майбутня пропозиція. Цього року ринок торговельної нерухомості Києва поповнився лише одним об’єктом – це ТРЦ RETROVILLE на проспекті Правди, орендна площа якого становить близько 86 300 м .

Відкриття об’єкта відбувалось у два етапи: перша черга почала приймати відвідувачів у травні, друга – у серпні. За даними компанії Colliers International (Україна), із запуском ТРЦ обсяг ринку торговельної нерухомості Києва збільшився на 5,7% до 1 588 000 м .

RETROVILLE став єдиним новим ТРЦ на столичному ринку в 2020 році та першим об’єктом, що відкрився в період карантину в Києві.

Нині на ринку триває будівництво низки торгових об’єктів. Звісно, нестабільність, що спричинена пандемією коронавірусу, може внести подальші корективи в терміни відкриття майбутніх проєктів. Поки ж, за даними компанії UTG, наступного року можна очікувати на відкриття ТРЦ Respublika (орендна площа – 135 000 м2) на Кільцевій дорозі, ТЦ ХIT Mall (орендна площа – 10 000 м2) на проспекті Перемоги, ТРЦ BalticSky (орендна площа – 13 500 м2) у провулку Балтійському, ТЦ Standard One (орендна площа – 2500 м2) на проспекті Академіка Глушкова.

Источник: Commercial Property