Торговельна нерухомість столиці стала прикладом стійкості в умовах війни. Від пошкодження та руйнування об’єктів до повного забезпечення енергетичної автономності та підтримки населення – саме такий досвід став базою для поступового зростання ринку в першому півріччі 2023. Чи збережеться цей тренд до кінця поточного року?

Сектори торговельної нерухомості та роздрібної торгівлі Києва, як і всієї України, увійшли у 2023 рік, борючись із наслідками війни. Це масова міграція населення всередині країни та за кордон, падіння добробуту громадян, споживчих настроїв та купівельної спроможності, масовані ракетні обстріли енергетичних об’єктів, які спричиняли віялові чи екстрені відключення електропостачання. Втім, навіть попри складнощі, які припали на початок поточного року та перше півріччя загалом, київські торгові центри та ритейлери змогли не лише стабілізувати роботу, а й продемонструвати позитивну динаміку.

Попри руйнування та пошкодження багатьох торгових об’єктів, більшість із них відбудовуються та відновлюють діяльність. Нові проєкти також з’являються, хоча й не так інтенсивно, як до повномасштабної війни. Згідно з даними консалтингової компанії UTG, під час війни в Києві відкрилися БФК LAKE PLAZA, ТОК HLYBOCHYTSKY та ТЦ «Епіцентр». Ведеться будівництво ще одного ТЦ «Епіцентр» (на місці DIY-гіпермаркету

«Нова Лінія») та БФК KYЇVPROEKT City Space, у структурі якого передбачені торгові приміщення.

За даними Української Ради Торгових Центрів (УРТЦ), Індекс самопочуття ритейлу (Retail Well-Being Index, RWBI ) за все перше півріччя 2023 у Києві був найнижчим у січні з показником 28,5 пунктів. Зазвичай найактивнішим місяцем для ритейлу є грудень. Відповідно січень завжди поступається йому своїми показниками. Нині до сезонних осо-

бливостей ритейл-діяльності додаються фактори, спричинені війною. В Києві чинниками, які тиснуть на RWBI, в УРТЦ називають зменшення населення столиці, проблеми з працевлаштуванням, а також неготовність споживачів витрачати гроші на речі не першої необхідності. Негативно впливали на роботу торгових центрів і відключення електроенергії, які з різною інтенсивністю тривали з осені 2022 року. «Втім, можна сказати, що в січні майже всі ТЦ/ТРЦ, хто мав такий намір, придбали генератори. З 11 лютого енергосистему України було стабілізовано, графіки відключення електроенергії

залишились у минулому», – каже Дмитро Топольськов, голова дослідницької групи Української Ради Торгових Центрів, керівник дослідницької компанії Ukrainian Research Bureau (URB). Тому надалі в першому півріччі RWBI зростав. Це говорить про те, що і торгові центри, і ритейл-оператори поступово оговтуються: більшість із них вже

пройшли процес адаптації й оптимізації та стали на шлях відновлення, яке, однак, відбувається поступово та різниться залежно від об’єкта й товарної категорії.

«Торгівля витримала й трансформувалася, попри суттєві виклики», – каже Євгенія Локтіонова, директорка компанії UTG.

 

Тож що ми мали станом на червень 2023 року?

Магазини майже всіх іноземних мереж відновили роботу в Україні – зазначають у компанії UTG. Виняток – торгові точки ритейлерів Inditex, H&M**, IKEA. Ніби лише три оператори, але це значущі орендарі для торгових центрів. Наприклад, Inditex розвиває декілька модних брендів одягу (Zara, Bershka, Stradivarius та інші), які займають чималі площі та генерують потоки відвідувачів. Чимало ритейлерів, як зазначила Ганна Корягіна,

CEO компанії «Nhood Україна», зосередилися на магазинах, що працюють, і закрили неприбуткові локації, переоцінили свої потреби та відмовились від зайвих площ. Але є й такі, які значно прискорили розвиток.

У столичному ТРЦ DREAM перші шість місяців роботи у 2023 році характеризують складними, але водночас успішними саме завдяки підписанню нових угод, веденню переговорів із відновлення роботи мереж європейських компаній і зниженню вакантності.

Відбулося корегування пулу орендарів з акцентом на бренди, що швидко відновилися та продовжують активний розвиток.

Над залученням нових операторів працювали і в «Nhood Україна». Важливою подією в компанії вважають відкриття в ТРЦ Rive Gauche в Києві дитячого розважального центру Fly Kids площею приблизно 3000 м2. «Nhood Україна», зокрема, займається управлінням

і брокериджем, в її портфелі нині – 11 ТЦ/ТРЦ та інших об’єктів у різних містах України, шість із них – у столиці. «Якщо говорити про проєкти в управлінні, ми можемо фіксувати деякі позитивні тенденції, – продовжує Ганна Корягіна. – Наприклад, ми намагаємось поступово переглядати комерційні умови, але робимо це винятково після детальної аналітики фінансового стану орендарів».

Тож ще один тренд загалом на ринку – поступове зменшення дисконтів на оплату оренди.

Своєю чергою компанія Arricano (має чотири ТРЦ в Україні, два з них – «РайON» і Проспект» – у Києві) перше півріччя 2023 розділила умовно на два періоди: січень-лютий і березень-червень. Протягом перших двох місяців купівельні настрої відвідувачів були

знижені, а динаміка відновлення продажів орендарів –повільною. «Однак у березні ситуація покращилася. Продажі ритейлерів почали зростати, попит на площі збільшився і відповідно орендні ставки стабілізувалися.

За підсумками першого півріччя результати перевищили наші очікування», – каже Анна Чуботіна, СЕО компанії Arricano. Серед трендів першого півріччя 2023 в БФК Gulliver

виділяють активізацію проведення офлайн-заходів. Наприклад, у ТРЦ, що входить у цей комплекс, були організовані фан-зустрічі з артистами, лекції на різноманітні тематики, виставки, дитячі розважальні та розвивальні івенти. Особливо успішним, за словами

Ірини Круппи, генеральної директорки БФК Gulliver, став спільний із Малою академією наук проєкт музею науки. Загалом за три місяці (квітень-червень)інтерактивний простір відвідали понад 16 000 осіб. Крім соціальної складової у такий спосіб був забезпечений регулярний і стабільний трафік. «Попри постійні виклики, зокрема регулярні обстріли та

виснажливі нічні тривоги, український бізнес продовжує працювати, адаптувати внутрішні процеси й інвестувати в розвиток», – каже Ірина Круппа.

 

ПОВЕРНЕННЯ ТРАФІКУ

Наприкінці березня сталася подія, яка посприяла торгівлі в місті – скоротилася комендантська година. Тож ТРЦ Gulliver повернувся до традиційного графіка роботи – з 10:00 до 22:00, супермаркет «Сільпо» – з 7:00 до 24:00. «Враховуючи центральну локацію нашого комплексу, наближеність до низки лікарень та адмінбудівель, продовження годин роботи було необхідністю», – каже Ірина Круппа. Водночас вона підкреслює, що зростання показників магазинів було поступовим, адже людям знадобився час, щоб звикнути до нового графіка та планування візиту до ТРЦ у пізніший час. Загалом у першому півріччі 2023 в ТРЦ спостерігалося повернення довоєнної сезонної динаміки: позитивний приріст трафіку навесні та помірний спад відвідуваності з початком літа.

Завдяки подовженню графіка роботи в київських ТРЦ компанії Arricano з березня спостерігалось збільшення кількості відвідувачів у вечірні години. «Продовження робочого дня дає змогу нашим покупцям спланувати відвідування центрів ввечері після роботи чи довше затриматись у вихідні, а отже це позитивно впливає на продажі орендарів», – зазначає Анна Чуботіна.

За словами Дмитра Топольськова, зростання трафіку стимулювало власників деяких ТЦ/ТРЦ переглянути орендні ставки на певні вакантні лоти в бік збільшення. Спочатку у ТРЦ DREAM після оцінки інтенсивності показників відвідуваності за годинами вирішили залишити графік роботи без змін, тобто до 21:00, а не 22:00, як було до початку повномасштабної війни. Водночас в об’єкті посилили контроль за часом роботи орендарів.

«Тобто раніше ми лояльно ставились до необхідності зачинити торгові точки за 15 хвилин до закриття ТРЦ, оскільки працівники не встигали на транспорт. Нині такої проблеми немає, і всі працюють за правилами ТРЦ, тобто до 21:00 (деякі орендарі за власним графіком довше)», – розповіла Надія Лінська, ексдиректорка з маркетингу ТРЦ DREAM (на момент підготовки статті стало відомо, що Надія Лінська залишила цю посаду – ред.). За її словами, таке рішення також ефективніше з погляду технічного забезпечення й іміджу ТРЦ, оскільки відвідувачі не ходять напівпорожнім об’єктом. Навіть попри скорочений час роботи на годину, у DREAM у червні відвідуваність повернулася на рівень довоєнного періоду 2021 року. Проте згодом у ТРЦ все ж таки вирішили оновити графік – із середини серпня він працює до 22:00.

Про поступове відновлення відвідуваності свідчать і дані аналітики компанії UTG: в середньому в другому кварталі 2023 року цей показник становив 364 особи/1000 м 2 GLA проти 343 осіб/1000 м 2 GLA у четвертому кварталі 2022. За пів року зростання ніби й незначне, проте деякі ТРЦ фіксують навіть повернення обсягів довоєнного трафіку. Як-от ТРЦ DREAM.

Тренд збільшення трафіку в першому півріччі спостерігався й у всіх торгових об’єктах компанії Arricano, а в її київському ТРЦ «РайON», починаючи з березня, кількість відвідувачів досягла довоєнних обсягів. «Ми очікуємо на подальшу позитивну динаміку в разі сприяння зовнішніх факторів, як-от покращення купівельних очікувань через успіхи на фронті та повернення у великі міста родин із дітьми перед новим шкільним сезоном», –

каже Анна Чуботіна.

 

ЗМЕНШЕННЯ ВАКАНТНОСТІ

Станом на січень 2023 року вакантність у ТЦ/ТРЦ Києва, за даними експертів UTG, сягала 21,5% (з урахуванням магазинів міжнародних брендів, які не працювали). Цей показник зіставний у більшості регіонів України, окрім західних. Чимало міжнародних операторів відновили роботу, а торгові площі, звільнені від закриття російських мереж, зайняли інші ритейлери (релокація/розширення всередині ТЦ/ТРЦ, нові орендарі для галереї, зміна власників в установчих документах на громадян України/інших держав). Тож станом на липень 2023 вакантність скоротилася, хоча середній показник на ринку все ще доволі високий: 18,9%.

Проте ситуація в кожному окремому об’єкті може відрізнятися суттєво. В середньому за період із січня до червня 2023 року компанії «Nhood Україна» вдалось знизити вакантність у своїх об’єктах до 7%. В київських об’єктах компанії Arricano – «РайON» і «Проспект» – на кінець першого півріччя 2023 вакантність становила 0% і менше 1% відповідно. Як пояснила Анна Чуботіна, високому рівню наповнюваності сприяє залучення орендарів до активної маркетингової діяльності ТРЦ, адаптація населення до викликів воєнного часу та, як наслідок, відновлення відвідуваності й зростання конверсії, що забезпечує продажі ритейлерам.

«Також нам допомогла робота на випередження. Постійно аналізуючи ефективність орендарів у наших ТРЦ, ми швидко проводимо ротації магазинів, які не відповідають запиту цільової аудиторії або мають складнощі з операційною діяльністю, що не дає змогу таким операторам досягати рівня продажів, прийнятних для своєї товарної категорії», – зазначила Анна Чуботіна. Загалом за пів року підписано 36 договорів оренди сукупною

площею понад 4000 м2.

На початок 2023 року у ТРЦ DREAM вже наближались до рівня вакантності довоєнного часу, а протягом шести місяців досягли цієї відмітки в DREAM berry та навіть перетнули її у DREAM yellow.

 

ЗРОСТАННЯ СТАВОК

Від початку воєнного стану багато власників комерційної нерухомості надавали ритейлерам знижки та гнучкі умови оренди. Втім з огляду на поступову адаптацію

до нового стану та певну стабілізацію ситуації в Києві спостерігається поступовий процес зростання ставок і повернення їх до довоєнного рівня, а гнучкість умов зменшується. Як пояснює Ганна Корягіна, це залежить від низки факторів, зокрема сегмента бізнесу орендаря, його стійкості, загального ринкового попиту, якості та розташування самого об’єкта нерухомості.

Так, за даними UTG, приблизно 60% орендарів уже сплачують орендні платежі в повному обсязі, близько 30% платять за фіксованим курсом (26 грн/$), а майже 10% мають індивідуальні знижки. Більшість керівних компаній поступово припиняють дію фіксованих курсів та індивідуальних умов і переводять операторів на повну оплату. Втім, за підрахунками UTG, середній рівень зниження ставок на липень 2023 року все ще становив -15% щодо лютого 2022 року.

Щомісяця компанія Arricano аналізує % OCR (коефіцієнт затрат на оренду) у продажах орендарів й у такий спосіб знаходить свою точку ефективності. Ставки корегуються відповідно до динаміки продажів, відновлення відвідуваності, рівня наповнюваності ТРЦ. Виняток – якірні оператори, з якими компанія працює за індивідуальним підходом. Також із початку цього року в Arricano ініціювали низку ротацій, і це не лише задля посилення пулу орендарів, а й для приведення ставок до ринкових.

У ТРЦ DREAM вже повернулися або в процесі повернення на договірні умови з усіма орендарями. Є групи операторів, із якими ТРЦ зафіксував домовленості до кінця року і навіть довше. Тут чітко простежується кореляція між товарним сегментом, у якому працює ритейлер, попитом та умовами оренди. Так, як розповіла Надія Лінська, більш

стрімко повернула рівень продажів і тим самим дала змогу зберегти рівень ставок товарна група «електроніки».

Своєю чергою, група «меблі» попри період високого попиту й підвищення цін все ж перебуває у стані невисокої прибутковості, тож ставки зростають менш інтенсивно.

Втім і цей ринок активізується.

Водночас у ТРЦ DREAM через зменшення попиту скоротили преміальний сегмент у товарній групі «меблі та декор», натомість розширилася цінова категорія «середній»

і «середній +». Розваги та групи товарів сегмента «дитинство» стабільно зростають і відновлюються, але не так динамічно, як інші товарні категорії. Відчувається вплив

відтоку та зміни цільової аудиторії. Але надалі очікується зростання через сезонність (кінець серпня – початок вересня).

Втім, попри відчутну стабілізацію ані ритейлери, ані торгові центри ще не готові повністю відійти від політики знижок, як зазначила Ганна Корягіна. Хоча сама компанія «Nhood Україна» теж рухається в напрямі перегляду орендних ставок. Більшість торгових центрів, з якими вона працює, провели індексацію платежів, однак все ще зберігається різний підхід до формування ставок щодо операторів із різних сегментів. Водночас повернення до рівня 2021 року не застосовується для тих категорій, які суттєво втратили попит із боку покупців.

 

ЗАГАРТУВАННЯ БІЗНЕСУ

Як представник міжнародного бізнесу компанія «Nhood Україна» зобов’язана готувати п’ятирічні прогнози. І в українських реаліях це стає особливим викликом. Нині компанія розробляє декілька варіантів розвитку подій – повідомила Ганна Корягіна. «На жаль, зараз ми маємо завжди бути готовими до негативних сценаріїв», –каже вона. Але важкий осінньо-зимовий період 2022/2023 загартував і навчив сферу торгівлі працювати в надскладних умовах, а тому можливі труднощі в наступному сезоні вже не лякають. «Генератори в наявності, хаби функціонують і досі, схеми відпрацьовані», – прокоментувала Надія Лінська. «Ми готові до нових викликів, адже команда проявила себе максимально ефективно й готова працювати в екстремальних умовах. Український бізнес – загартований, швидко підлаштовується під реалії. Повторним блекаутом нас уже не залякати», – додала Ірина Круппа.

Компанія Arricano, управляючи торговими центрами, продовжує реалізувати й новий проєкт – ТРК «Лук’янівка» в Києві. До кінця 2023 року очікується завершення робіт

з облаштування інженерних мереж, реставрації будівлі пам’ятки архітектури, що розташована на території ТРК, та її інтеграції в загальну концепцію проєкту. Девелопер

також продовжує працювати над її удосконаленням. Щодо активного будівництва на майданчику, то в Arricano готові поновити його «відразу після перемоги».

За оцінкою УРТЦ, базовий сценарій розвитку ринку торговельної нерухомості до кінця 2023 року – поступове зростання. Повернення таких «грандів», як Inditex та H&M, може суттєво пожвавити ринок і дати повідомлення іншим ритейлерам про те, що переваг від розвитку мереж в Україні більше, ніж ризиків.

Водночас Ганна Корягіна зазначає, що навіть зараз Україна не зникає з планів розвитку довгоочікуваних ритейлерів. «Спілкуючись із міжнародними операторами, ми маємо розуміння, що вихід нових брендів – це питання безпеки та часу», – каже вона.

Джерело: commercialproperty