Київський офісний ринок у першому півріччі 2026 року: обережна стабілізація на тлі дефіциту якісних площ
Перше півріччя 2026 року київський ринок офісної нерухомості завершив без різких змін, але й без ознак активного зростання. Якщо на початку року ринок демонстрував певне пожвавлення попиту, то вже до літа стало очевидно: головною особливістю залишається не збільшення кількості орендарів, а нестача якісних офісних площ. Саме дефіцит сучасних приміщень підтримує зростання орендних ставок і дедалі помітніше впливає на структуру ринку. Водночас вакантність розподіляється нерівномірно: найкращі бізнес-центри поступово заповнюються, тоді як менш якісні об’єкти продовжують шукати орендарів.
Property Times разом з експертами розбирався, що відбувалося на київському офісному ринку в першому півріччі 2026 року.
Релокації та безпека замість органічного зростання
За даними EXPANDIA, представника CBRE в Україні та Молдові, валове поглинання у першому кварталі склало 46 000 кв. м — майже вдвічі більше, ніж за аналогічний період 2025 року. Однак в абсолютному вираженні цей обсяг відповідає середньоквартальним значенням минулого року, тож йдеться не про повноцінне зростання, а про відносну стабілізацію.
Левова частка угод першого кварталу — 40% — припадала не на органічне розширення бізнесу, а на релокації та оптимізацію площ: компанії переїжджали до якісніших та безпечніших бізнес-центрів, часом скорочуючи метраж, але підвищуючи клас приміщення.
За оцінками Левона Папояна, керуючого директора та партнера SNP Partners Ukraine, за перший квартал 2026 року лише 10–15% поточного попиту формують саме вимушені переїзди через пошкодження або безпекові ризики. Водночас значну частину ринку продовжують становити переїзди компаній до якісніших бізнес-центрів та органічне розширення бізнесу.
Для орендарів локація й ціна вже давно не єдині критерії — фізична безпека будівлі, наявність укриття та автономне енергозабезпечення стали практично обов’язковою умовою вибору. Найбільшим попитом користувалися готові до заселення офіси середнього розміру — 300–600 кв. м, що логічно вписується в гібридну модель роботи, коли в офісі одночасно перебуває лише частина команди. Через це на ринку також зростає роль орендодавців, які адаптують більші блоки під менші офіси та пропонують готове оздоблення, зазначають в EXPANDIA.
В першому кварталі драйвером нового попиту залишився сектор ІТ та телекомунікацій (40% угод), тоді як фармацевтика, медицина, публічний сектор та НГО утримували стабільну, хоч і помітно меншу частку — по 6% кожен. Окремо в EXPANDIA фіксують формування нішевого сегмента попиту з боку медичних і реабілітаційних провайдерів — тенденція, прямо зумовлена воєнними обставинами.
Вакантність та орендні ставки
За перший квартал ринок поповнився лише 11 000 кв. м нових площ — нова черга бізнес-центру «Протасів» (7 200 кв. м) та восьма черга Forum City Garden (4 000 кв. м), у результаті чого загальний обсяг офісного фонду Києва зріс лише на 0,5% і досяг 2,12 млн кв. м.
Через брак якісних вільних площ та зростання попиту з боку орендарів, особливо в сфері оборони, орендні ставки поступово підвищуються. «На зростання оренди вплинуло значне зменшення вакантності внаслідок пошкодження (тимчасового вибування з ринку) бізнес-центрів після атак рф. Даний фактор призводить до вимушеної міграції орендарів та, відповідно, до зростання попиту до існуючих БЦ. Крім того, пропозиція нових БЦ на ринку обмежена, що, враховуючи динаміку поглинання, не призводить до збільшення вакантності», — пояснює Левон Папоян.
За даними EXPANDIA, у першому кварталі запитувані орендні ставки для офісів класу А коливалися в межах $16–27 за кв. м на місяць, для класу В — $8–18, залишаючись незмінними з кінця 2025 року.
Станом на червень 2026 року оренда квадратного метра в класі А коштувала $19,5, у класі В — $11,6, у класі С — $9,5 (без урахування ПДВ, OPEX, КП та BOMA), такі цифри наводить Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу UTG.
Рівень вакантності в першому кварталі знизився й становив 18% (-0,5 п.п. з поч. року), йдеться в аналітичному звіті EXPANDIA.
На середину року середньозважена вакантність у бізнес-центрах Києва за класами, за даними UTG, становить 24,3% у класі А, 18,9% — у класі В і 14,4% — у класі С, що свідчить про неоднорідність ринку: дорогі й якісні об’єкти, попри високий попит, все ще мають значний запас вільних площ.
Прогнози на друге півріччя
Найзнаковішою подією для київського ринку офісів у другому півріччі має стати вихід на ринок Capital Towers на вулиці Короленківській,у межах першої черги проєкту на ринок планують вивести близько 40 тис. кв. м офісних площ. Очікується запуск ще кількох бізнес-центрів меншої площі, хоча терміни залишаються умовними: ситуація з обстрілами та на фронті може скоригувати плани девелоперів у будь-який момент, зазначає Левон Папоян.
В EXPANDIA очікують, що 2026 рік пройде під знаком «обережної стабільності»: активність орендарів залишатиметься помірною, а попит формуватимуть переважно переїзди, поновлення договорів та вибіркове розширення, а не масштабний запуск нових проєктів — девелоперська активність стримується безпековими ризиками й обмеженим фінансуванням. Рівень вакантності залишатиметься стабільним або продовжуватиме поступово знижуватися залежно від темпів поглинання, тоді як орендні ставки, ймовірно, залишатимуться на тому ж рівні з потенційним вибірковим зростанням у найякісніших бізнес-центрах, особливо на офіси з готовим ремонтом .
Левон Папоян прогнозує зростання орендних ставок ще на 5%, оскільки введення нових площ в експлуатацію не означає миттєвої готовності до заселення. В умовах дефіциту робочої сили ремонтні роботи в приміщеннях тривають від 4 до 10 місяців залежно від метражу, тож реального впливу нової пропозиції на ринок не варто очікувати раніше кінця 2026 — початку 2027 року. А кількість готових до заселення офісів на ринку, за його прогнозом, найближчим часом тільки скорочуватиметься.