м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Костянтин Олійник, UTG: Концепція/реконцепція об’єкта − алгоритм успіху у висококонкурентному середовищі

Текст: Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG спеціально для Commercial Property

Ринок торговельної нерухомості в більшості регіонів України протягом 2017-2020 років демонстрував стійке зростання. Тільки в Києві було введено в експлуатацію нові ТЦ/ТРЦ з орендною площею 488 970 м2, а в 2021-2022 роках заявлено до відкриття ще 9 ТЦ/ТРЦ сукупною орендною площею 267 000 м2. В Одесі заявлено 5 ТЦ/ТРЦ (орендна площа – 145 727 м2), у Харкові – 8 об’єктів (орендна площа – 149 000 м2), у Дніпрі демонтовані для розширення з новим будівництвом 8 об’єктів (орендна площа – понад 85 000 м2).

За рівнем насиченості торговельними площами на 1000 жителів Київ (606,0 м2) обігнав головні торгові столиці СНД – Москву (604,2 м2), Санкт-Петербург (570,8 м2) і низку міст Східної Європи. Обласні центри України – Вінниця (574,3 м2), Рівне (564,4 м2) і Львів (528,1 м2) – також наближаються до середньоєвропейських показників.

Запуск в експлуатацію нових торговельних центрів разом з умовно постійною чисельністю населення призводить до появи профіциту торгових площ, що провокує перерозподіл відвідувачів між об’єктами, знижує середньодобову відвідуваність, виторги орендарів, зростання вакантності та падіння орендних платежів.

Значна девелоперська активність у багатьох регіонах країни змушує власників діючих об’єктів проводити модернізацію, реконцепцію або навіть комплексний редевелопмент. У Києві – «Караван», Gorodok Gallery, Dream Town, «Метрополіс», «Метроград», Globus, «Квадрат Лук’янівка», «Космополіт», «Магелан», «Мармелад», «Сіріус»; у Харкові – «Магелан», «Караван», TARGET,«Епіцентр», у Дніпрі – Dafi, Terra, Appolo, «Кубометр», «Гранд Плаза», «Вавилон», «Міст»; в Одесі – «Острів», Yessa, «МегаДом» вже приступили до комплексної модернізації, а низка власників запланували масштабні зміни.

Портфель UTG щорічно поповнюється 50 і більше концепціями комерційних об’єктів (торгові, офісні, житлові, готельні, розважальні, освітні, медичні, соціальні) різного масштабу. Більшість реалізованих проєктів займають провідні позиції на ринку (ТРЦ Ocean Plaza та ТРЦ Lavina Mall (обидва – Київ), ТРЦ «Мегамолл» (Вінниця), ТРЦ «Глобал UA» (Житомир), ТРЦ «Оазис» (Хмельницький), ТРЦ «Меганом» (Сімферополь), ТРЦ «Україна» (Маріуполь)).

Успішність проєктів UTG ґрунтується на комбінації багатьох чинників:

  • аналізі економічного потенціалу регіону: обсяг, динаміка та структура товарообігу, структура витрат домогосподарств, рівень заробітних плат і середньосімейних доходів, індекс споживчих настроїв;
  • детальній характеристиці ринку: значення та ступінь затребуваності ринкових форм торгівлі, співвідношення сучасних і морально застарілих центрів, структура конкурентного оточення та ймовірність перспективних загроз, асортимент представлених операторів, ставки оренди за типом орендарів, рівень вакантності, динаміка відвідуваності в розрізі форматів;
  • дослідженні споживчих переваг: формування цільової аудиторії, найбільш відвідувані діючі ТЦ/ТРЦ, актуальні товарні групи, переваги та недоліки перспективного об’єкта з боку відвідувачів/потенційних покупців;
  • математичному обґрунтуванні впливу чинників: дефіцит неохопленого попиту, потенціал торгових площ, прогноз потенційної відвідуваності;
  • тестуванні концептуальних рішень із боку потенційних орендарів: pre-brokerage національних і міжнародних операторів, актуальні концепції магазинів, займані площі, плани щодо експансії ритейлерів;
  • готових планувальних рішеннях: поверхові плани, вертикальні зв’язки, візуалізація, навігаційна концепція;
  • бізнес-плануванні та фінансовому аналізі;
  • ексклюзивному брокериджі (набір орендарів);
  • рекламній концепції, просуванні проєкту;
  • запуску, досягненні планових показників, супроводі та подальшому управлінні комплексом.

У 2021 році 3 з 5 об’єктів, що увійшли в номінацію «Відкриття року в девелопменті» премії RAU Awards, створені за участі UTG: ТРЦ S)Mall (Вінниця), ТРЦ «Мегамолл», 2-а черга (Вінниця), ТРЦ Appolo, 2-а черга (Дніпро).