Багатофункціональне використання інфраструктурних об’єктів компанія UTG вже багато років визначає як перспективний напрямок для розвитку комерційної нерухомості. Маючи досвід у створенні концепцій mixed-use проєктів змішаного призначення, компанія просуває напрямок багатофункціонального використання діючих міських станцій в інтеграції з шопінгом для досягнення максимального синергетичного ефекту. Яскравим прикладом такого підходу стала Австрійська федеральна залізниця, яка позиціонує свої залізничні станції як місця змішаного використання, поєднуючи роздрібну торгівлю, продукти харчування та напої, послуги та якісні громадські місця, які виходять далеко за межі їх традиційної транспортної функції.

Як пише видання across-magazine у інтерв’ю з керівником Австрійській федеральній залізниці Real Estate Management Клаудією Брей, залізниця позиціонує свої основні станції як місця змішаного використання, поєднуючи роздрібну торгівлю, продукти харчування та напої, послуги та якісні громадські місця, які виходять далеко за межі їх традиційної транспортної функції.

Залізничні станції раніше були суто транспортними вузлами. Сьогодні вони є різноманітними змішаними напрямками з торговими центрами. Як працює менеджмент, що стоїть за цим?

Спочатку залізничні станції були місцями, де люди хотіли якомога швидше втекти від поїзда – або сісти на нього. Це кардинально змінилося. Зараз люди проводять там багато часу, будь то за вибором чи з необхідністю. Вони чекають на зв’язки, переходять між службами, знайомляться з іншими людьми або користуються навколишньою інфраструктурою. Ось чому ми почали дивитися на станції по-іншому – не тільки як на транспортні засоби, але і про місця, де люди проводять час. Внутрішньо ми говоримо про те, що активно «приносимо локації в життя». Це означає роздрібну торгівлю, їжу та напої, послуги, заходи, привабливі громадські місця та загальний користувальницький досвід.

Тому зараз використання площі наших залізничних станцій надзвичайно різноманітне. Наприклад, на Vienna West Station офісний комплекс Wolkenspange забезпечує кілька тисяч квадратних метрів офісних приміщень, а торгова площа — наш BahnhofCity — має власну спеціальну команду управління центром. При цьому локація продовжує виконувати важливу роль як міський центр мобільності.

Авжеж,пПерш за все, залізничні станції повинні відповідати потребам мандрівників. Однак через свої центральні міські місця вони також ідеально розташовані для обслуговування людей, які живуть і працюють поблизу. Наприклад, Західний вокзал Відня перетворився на місцеве місце для відпочинку навколишніх районів. Сьогодні він більше не керується виключно залізничними пасажирами, а також місцевою громадою. Це принципово відрізняє його від багатьох інших роздрібних форматів.

Що робить залізничні станції унікальними та складними як роздрібні напрямки?

Найбільшим викликом є надзвичайно різноманітний спектр груп користувачів. У нас є пасажири, ділові мандрівники, сім’ї, туристи та люди з навколишніх районів – і всі вони мають дуже різні потреби. У пасажирів, наприклад, дуже мало часу. Все повинно працювати швидко і якісно для них. Вся справа в зручності, чіткості та швидкості. Інші мандрівники можуть захотіти поїсти перед посадкою в поїзд. Сім’ї часто прибувають набагато раніше перед від’їздом і проводять більше часу на станції. І ще є люди, які взагалі не подорожують, але приїжджають спеціально через пропозицію. Багато людей зараз свідомо використовують залізничні станції як місцеві зручні напрямки.

Саме тому залізничні станції працюють інакше, ніж традиційні торгові центри. Ми не тільки місце для покупок, але й місце для подорожей. Хоча ми отримуємо вигоду від значної переваги – природної відвідуваності, тому що люди вже проходять – ми також повинні реагувати набагато більше безпосередньо на повсякденні потреби. Це варіюється від традиційних послуг, пов’язаних з подорожами, таких як книжкові магазини та газетні кіоски, до медичних пропозицій та послуг, таких як поштові установи, банківські послуги або шафки.

Зараз по всій Австрії впроваджується багатофункціональне використання станцій. У чому причина цього ходу?

Через Центральний вокзал Відня та Віденську західну станцію ми зрозуміли, що наш підхід був дуже успішним. Ось чому ми вирішили поширити концепцію на інші основні місця, такі як Лінц, Уелс та Інсбрук. Йдеться не лише про послідовний брендинг. Йдеться про створення спільного розуміння того, яким має бути залізнична станція сьогодні. У нас є спільні маркетингові стратегії, заходи, комунікаційні ініціативи та тісна співпраця з нашими орендарями. Ми хочемо впровадити основну ідею скрізь: міське місце для мобільності, зручності та якісного часу.

Як змінюється змішування орендарів на залізничних станціях?

Явно до їжі та зручності. Відхід від традиційної роздрібної торгівлі значно прискорився після Covid. У той же час ми спостерігаємо високий попит на простір для їжі та напоїв. Традиційні пекарні залишаються важливими, але нові концепції їжі, формати швидкого повсякдення та міжнародні пропозиції все частіше приєднуються до суміші.

У більш широкому сенсі, роздрібна торгівля сама змінюється. Багато великоформатних концепцій просто більше не виконують так, як колись. В результаті оператори повинні стати набагато більш гнучкими. На залізничних станціях ми дуже уважно зосереджуємося на реальному попиті – як від мандрівників, так і від місцевої громади. Саме тому певні концепції знижок та зручності особливо добре працюють у цих місцях.

Чи зробили це залізничні станції більш міською концепцією змішаного використання?

Абсолютно, і Західний вокзал Відня є чудовим прикладом. Сьогодні він поєднує офіси, роздрібну торгівлю, продукти харчування та напої, медичні послуги та IKEA як основний драйвер трафіку. Це також місце, де можуть процвітати нові послуги. Також було рішення розробити там медичний центр, оскільки охорона здоров’я є однією з визначальних проблем нашого часу. Ми хотіли надати цю послугу безпосередньо в центрі мобільності та заощадити людям додаткові подорожі. Ці типи пропозицій є тим, що робить залізничні станції актуальними сьогодні. Тому ми маємо намір розширити цю концепцію на інші регіональні станції. Ми вже відкрили медичний центр у Бруку-ан-дер-Мур, з подальшим розвитком.

Те ж саме стосується і нових послуг, таких як багатофункціональні системи шафок або рішення для посилок. Ми постійно запитуємо себе, як ми можемо допомогти людям краще використовувати свій час на станції? В результаті станція стає все більш невід’ємною частиною повсякденного життя.

IKEA створила абсолютно новий формат зі своїм міським магазином на Vienna West Station. Скільки виграє від цього Західний вокзал?

IKEA відіграє вирішальну роль. Це приносить величезну відвідуваність до місця розташування і зміцнює все . Що особливо цікаво, так це те, що IKEA не виступає конкурентом інших роздрібних продавців. Замість цього він створює додаткові причини для відвідування. Після цього багато клієнтів також роблять покупки разом з іншими орендарями. Ось чому ми дуже позитивно ставимося до розвитку.

Залізничні станції часто вважаються особливо складними, коли справа доходить до безпеки та якості перебування. Як ви це вирішуєте?

Люди на вокзалах представляють собою зріз суспільства. Саме це робить їх такими захоплюючими місцями. Ми свідомо намагаємося збалансувати безпеку і відкритість, що не завжди легко. Чистота та технічне обслуговування відіграють центральну роль. Протягом багатьох років ми проводили послідовну стратегію усунення пошкоджень та усунення вандалізму якомога швидше. Це має величезний вплив на загальний досвід. При цьому ми тісно співпрацюємо з муніципалітетами, поліцією та соціальними організаціями. Ми дуже добре знаємо, що не можемо вирішити кожен соціальний виклик самостійно.

Основний бізнес компанії залишається залізничними операціями – це не підлягає сумніву. У той же час люди повинні відчувати себе в безпеці, коли вони проводять час на вокзалі, будь то покупки, обіди або роботи. Особливо в роздрібній торгівлі важливо створити позитивну атмосферу.

Залізничні станції також стають основними драйверами міського розвитку. Проект Nordwestbahnhof в даний час є найбільшою вашою розробкою. Яку роль там відіграє роздрібна торгівля?

Оскільки залізничні операції стають більш сучасними та оцифрованими, великі площі землі стають доступними для забудови. Ці місця ідеально підходять для міських проектів, оскільки вони, як правило, розташовані в центрі уваги та надзвичайно добре пов’язані. Центральний вокзал Відня є яскравим прикладом успішного міського розвитку. В офісному секторі, в даний час це найдорожче місце у Відні після центру міста і на сьогоднішній день має найнижчий рівень вакантності. Сусідній Quartier Belvedere, колишній сайт Південного вокзалу, є домом для багатьох тисяч робочих місць. У Nordwestbahnhof ми зараз створюємо ще один абсолютно новий міський район з житлом для більш ніж 16,5 тис жителів, шкіл, офісних будівель та великих зелених насаджень.

Також і роздрібна торгівля, природно, відіграє важливу роль, але вона завжди специфічна для місця розташування та тісно пов’язана з потребами району. Наша стратегія також розвивалася. Сьогодні ми набагато більше зосереджуємося на довгостроковому розвитку через моделі оренди та власні проекти.

Яке ваше основне бачення BahnhofCity майбутнього?

У майбутньому залізничні станції стануть ще більш важливими, оскільки міські місця для проживання та проведення часу, а не лише транспортні вузли. Люди не повинні просто переводити туди, вони повинні активно вибирати, щоб провести там час.

І саме тому залізничні станції будуть ставати все більш змішаними. Мобільність, роздрібна торгівля, продукти харчування та напої, охорона здоров’я, робочі місця та житло продовжуватимуть сходитися. Станція стане частиною повсякденного життя – далеко за межами подорожей.

Довідка: залізничні станції та більшість активів нерухомості Австрійської федеральної залізниці належать ÖBB Infrastruktur AG, дочірній компанії ÖBB Holding. Однак операційне управління, адміністрування та розвиток цих об’єктів здійснюється незалежним ÖBB Real Estate Management GmbH. ÖBB Real Estate Management GmbH є дочірньою компанією ÖBB Infrastruktur AG і діє відповідно до статутного мандату управління, визначеного Законом Австрії про федеральні залізниці. Хоча компанія не володіє нерухомістю, вона відповідає за всі аспекти управління нерухомістю – від управління нерухомістю та оренди до розвитку залізничних станцій та міських районів, а також за довгостроковий стратегічний розвиток портфеля. Сюди входять усі локації BahnhofCity, а також великі проекти міського розвитку, такі як Центральний вокзал Відня та Nordwestbahnhof.