У нинішньому ринковому середовищі дискусії щодо родрібної нерухомості часто вузько зосереджуються на ціноутворенні. Але, як пише across-magazine у інтерв’ю з Ларсом Яхніхеном, керуючим партнером міжнародної компанії IPH Group, лише переоцінка не зробить роздрібні активи інвестиційними – справжня робота все ще попереду. За його словами, це небезпечно вузькоспрямований підхід. Роздрібна нерухомість знову не є привабливою просто тому, що ціни впали. Переоцінка є відправною точкою, а не інвестиційним кейсом. Нижча ціна входу показує, де ринок приземлився після багатьох років корекції. Та він мало говорить про те, чи може актив залучити потрібних орендарів, створити стійку відвідуваність, підтримати надійну орендну плату і знову стати продажним у майбутньому виході. Саме ця відмінність має значення для власників, керуючих активами та інвесторів.

Роздрібна торгівля була одним з перших секторів комерційної нерухомості, яка пройшла структурну переоцінку в недавньому циклі. Торгові центри та непродовольчі активи зазнали тиску задовго до того, як офіси, логістика або готелі відчули повний ефект циклу процентних ставок. Приблизно в 2017 році інституційні інвестори почали більш критично розглядати торгові центри, оскільки витрати на непродовольчі товари поступово переходили в Інтернет. Пандемія та подальше середовище фінансування прискорили цю корекцію.

Це раннє переоцінення створило інший ринок. Торгова нерухомість стала зрозумілішою, а ризики більш помітні, ніж вони були в період низьких відсотків. Початкова прибутковість для торгових центрів зросла приблизно з 4,2% до приблизно 5,8%. Наприклад, у четвертому кварталі 2025 року обсяг німецьких роздрібних транзакцій досяг близько 2,3 млрд євро, а угоди знову почали розширюватися.

Але вирішальне питання полягає не в тому, чи працює роздрібна торгівля знову. Швидше, мова йде про те, які активи торгуються і чому. Відповідь очевидна: активи з надійним операційним наративом продаються, інші залишаються важкими.

Види торгової нерухомості

Близько 37% обсягу німецьких роздрібних інвестицій у 2025 році припадало лише на десять транзакцій. Роздрібні парки та центри роздрібних парків становили близько 49% ринку. Їх привабливість легко зрозуміти. Вони часто пропонують однорівневі планування, видиму парковку, міцні щоденні якорі та суміші орендарів, які легше моделювати. Харчові роздрібні торговці, аптеки, оператори DIY та ціннісно-орієнтовані формати забезпечують більш стійку базу, ніж багато дискреційних нехарчових концепцій.

А ось торгові центри більш складні. Деякі залишаються справді сильними. Інші структурно слабкі. Багато хто сидить між ними і буде сильно залежати від якості управлінських рішень, прийнятих протягом наступних кількох років. Наприклад, за оцінками Ларса Яхніхенома, лише близько чверті німецьких торгових центрів наразі можна вважати стабільними.

Відстрочені інвестиції не є нейтральними

Добре розташований центр з домінуючим охватом, реалістичною орендною платою, чіткою стратегією орендаря та керованою капіталізацією все ще може бути сильною інвестиційною справою. А ось погано керований актив у неправильній локації не стане привабливим просто тому, що ціна впала.

А головні роботи починаються з плану оренди. Які одиниці все ще відповідають поточному попиту орендаря? Які простори занадто глибокі, занадто великі або відключені від потоків клієнтів? Які договори оренди відображають стійку ринкову орендну плату, а які контракти просто відкладають ризик майбутніх доходів? Де знаходяться кластери закінчення терміну дії, варіанти розриву та зобов’язання щодо капіталізації? Це не технічні деталі в кінці юридичного аудиту. Вони є основою інвестиційного кейсу.

Поставити орендарів поодинці вже недостатньо. Центр може бути на 90% зданим і все ще його буде важко фінансувати або продавати, якщо оренда не заслуговує на довіру. Висока орендна плата може стати слабкістю, якщо орендар не може її витримати. І навпаки, нижча орендна плата з правильним оператором, реалістичною основою обороту та розумними термінами оренди можуть зміцнити актив, оскільки це дає майбутнім покупцям впевненість.

Змішане використання

Незвичні орендарі можуть бути частиною відповіді, але це не стратегія сама по собі. Просто додавання медичної практики, тренажерного залу або муніципального сервісного центру до тенант міксу, автоматично не вирішує проблему. Ці об’єкти створюють цінність лише в тому випадку, якщо вони підходять для місцевої території, структури будівлі та ширшого шляху клієнта.

Оператори здоров’я, пов’язані з орендарями є хорошим прикладом. Вони можуть принести надійні умови оренди, щоденні відвідування та стабільне денне видвідування. Це може підтримувати суміжні послуги, кафе та формати зручності. Їжа та напої можуть збільшити час перебування, але тільки в тому випадку, якщо концепція, місце розташування та операційна модель є переконливими. Також відпочинок може створити нові причини для відвідування, але часто вимагає більш високих інвестицій і ретельної інтеграції.

Завдання полягає в тому, щоб не додавати інших орендарів заради різноманітності. Це створення функціональної суміші, яка робить властивість більш пружною. Адже репозиціонування полягає в тому, щоб визначити, які частини нерухомості все ще можуть працювати комерційно, які частини вимагають нової функції, а які повинні бути відкинуті.

Те ж саме стосується і капексу. Відкладені інвестиції не є нейтральними. Це знижка, яку наступний покупець буде застосовувати під час належної перевірки. Активи, які були вибірково модернізовані з чітким обґрунтуванням, легше фінансувати і їх легше продати, ніж активи, де рішення не були реалізовані. Capex повинен бути прив’язаний безпосередньо до стратегії лізингу. Він не може сидіти в окремому технічному списку.

Керування має значення

Наступний роздрібний цикл винагородить власників, які активно керують. Ця робота не є гламурною. Це відбувається розмова за розмовою з орендарями, муніципалітетами, кредиторами та майбутніми покупцями. Це вимагає точного розуміння місцевого попиту, реалістичних припущень про оренду та дисципліни, щоб відкинути орендарів або концепції, які вирішують короткострокову вакансію, але послаблюють довгостроковий вихід.

Роздрібна нерухомість стає все більш прозорою. Однак це не означає, що це легко. У наступному циклі роздрібні активи не стануть інвестиційними просто тому, що ринкові настрої покращуються. Вони стануть придатними для інвестування, оскільки була виконана глибока робота: в кімнаті для оренди, на плані поверху та у відносинах між майном, її орендарями та навколишнім містом.