Згідно аналізу, проведеному CBRE Investment Management, демографічні показники, обмеження пропозиції та ротація капіталу змінюють європейський сектор родрібної торгівлі. Наприклад, як пише across-magazine, сектор роздрібних парків переживає помітне переоцінювання. Те, що довго вважалося структурно вразливим, тепер демонструє провідні показники. Роздрібні парки за 2025 рік отримали загальну прибутковість у 9,9%, перевершивши ринок нерухомості з 6,3%, так і інші формати роздрібної торгівлі. Цей показник зміцнив довіру інвесторів та перемістив сектор в інституційні портфелі. Як зазначає у своєму аналізі Дар’я Фролова, директор з аналітики та аналізу CBRE в регіоні EMEA, «клас активів розвивається», і першокласні роздрібні парки зараз широко вважаються стабільними за доходами та операційно стійкими.

Демографічні рушійні сили та стійкість попиту

Зростання населення по всій Європі все більше зосереджується в передмістях та приміських зонах, а не в центрах міст. Такий перерозподіл домогосподарств безпосередньо підтримує ефективність роздрібних парків, оскільки ці формати розташовані для охоплення основних, часто використовуваних товарів.

У таких мегаполісах, як Лондон, Мадрид та Амстердам, розширення житлової нерухомості перевищило розвиток роздрібної торгівлі. Роздрібні парки в цих районах забезпечують доступ до великих приміських зон та функціонують як зручні роздрібні центри.

Цей структурний попит відображається в показниках ефективності. У 2025 році у роздрібних парках преміум-класу було зафіксовано зростання орендної плати на 3,5–4,0% у річному обчисленні, поряд із постійно низьким рівнем вакантності. Склад орендарів, який зазвичай зосереджений на продуктах харчування, дисконтних товарах та товарах першої необхідності, є основою стабільного потоку відвідувачів та продажів.

Попереднє припущення про те, що електронна комерція підірве попит, не виправдалося очікуваним чином. Натомість відбулася інтеграція. Роздрібні парки все частіше підтримують омніканальні стратегії та функціонують як пункти «останньої милі» або пункти самовивозу.

Динаміка пропозиції та регіональна дивергенція

Нова пропозиція повертається після тривалого періоду обмеженого розвитку, очікується приблизно один мільйон квадратних метрів щорічно у 2025 та 2026 роках. Однак це розширення розподілене нерівномірно.

Центральна та Східна Європа, а також Іберійський півострів домінують у портфелі забудови. Тільки на Польщу припадає близько 40%-50% прогнозованих завершених робіт, що відображає як нижчу існуючу щільність роздрібної торгівлі, так і сильніше економічне зростання. Іспанія також демонструє значну активність, яка часто характеризується проектами з авансом та попередніми договорами оренди з орендарями з високим кредитним рейтингом.

Натомість, розвинені західноєвропейські ринки демонструють мінімальний новий розвиток. У таких країнах, як Німеччина, Франція та Бельгія, пропозиція з продажу становить менше 3% від існуючих активів. Акцент на цих ринках змістився на перерозподіл активів, а не на розширення.

Поширені стратегії включають поділ застарілих великоформатних приміщень на менші, більш гнучкі приміщення, що відповідають вимогам омніканальної роздрібної торгівлі. Обмежена пропозиція в цих регіонах посилює потенціал зростання орендної плати за існуючі активи.

Інвестиційні моделі свідчать про чіткий перерозподіл капіталу в межах сектору. Інвестори все частіше орієнтуються на ринки, які поєднують демографічне зростання з коригуванням цін.

Натомість, Німеччина та Франція демонструють низькі показники ліквідності. Поточні обсяги інвестицій на цих ринках залишаються нижчими як за допандемічні, так і за довгострокові середні показники.

Цей зсув відображає ширшу зміну в інвестиційній стратегії. Капітал переходить від суто оборонних вкладень до активів, які пропонують як стабільність доходів, так і потенціал зростання орендної плати. Торговельні парки, особливо на ринках, що розвиваються, є прямими бенефіціарами цієї зміни.

Драйвери продуктивності

Перевага показників роздрібних парків зумовлена ​​поєднанням прибутковості, зростання орендної плати та приросту капіталу.

Зростання орендної плати досягло приблизно 3,1% у 2025 році, що є найвищим показником серед усіх підсекторів роздрібної торгівлі. Це відображає сильний попит та переважання структур оренди, пов’язаних з індексом споживчих цін.

Рентабельність доходу становить 6,2%, що забезпечує стабільні характеристики грошового потоку, які залишаються привабливими в умовах помірного зростання. Зростання капіталу на 3,5% було підтримано стисненням дохідності, оскільки роздрібні парки все частіше включаються до основних інвестиційних стратегій.

Це стиснення дохідності являє собою перекласифікацію класу активів. На кількох ринках дохідність прем’єр-роздрібних парків зблизилася з дохідністю традиційних форматів роздрібної торгівлі, таких як торгові центри та головні вулиці. У майбутньому очікується, що фокус зміститься на зростання доходів. Оскільки існуючі договори оренди переглядаються та відновлюються до ринкового рівня, потенціал реверсії, закладений у поточних портфелях, ймовірно, буде реалізовано.

Перспективи ринку

Європейські роздрібні парки переходять від сегмента з неправильно визначеними цінами до структурно підтриманого компонента ринку роздрібної нерухомості. Демографічні тенденції, обмежена пропозиція в ключових регіонах та розвиток роздрібних форматів створюють сприятливий фон.

Водночас сектор вступає у фазу, коли прибутковість дедалі більше залежатиме від виконання, а не від ринкової динаміки. Сильні зони охоплення, відповідний склад орендарів та активне управління визначатимуть різницю в ефективності.

Роздрібні парки зараз поєднують захисні характеристики доходів з вимірним потенціалом зростання. Однак, розкид ефективності, ймовірно, зростатиме. Інвестори, які можуть визначити сильні зони охоплення та реалізувати стратегії активного управління активами, будуть найкраще підготовлені для реалізації потенціалу.