м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Пристоличне життя. Огляд ринку житлової нерухомості Київської області

Березень 2020 «переломив» тренд зростання в секторі житла в Київської області – найбільшому ринку країни за обсягом введених у 2019 році метрів квадратних та одного з найбільших регіонів за кількістю продажів такої нерухомості.

Локальні гравці лідирують
Торік, за даними Головного управління статистики Київської області, в цьому регіоні було прийнято в експлуатацію 1 861 046 м2 у житлових будинках – це найбільший показник в Україні. На другому місці після нього йдуть Львівська область з 1 292 196 м2 (дані Головного управління статистики Львівської області) та Київ з 1 113 986 м2 (дані Головного управління статистики Києва). Серед міст-лідерів Київської області за обсягом введеного житла найбільші показники були зафіксовані в Ірпені (234 966 м2), Борисполі (100 671 м2) і Броварах (88 704 м2). Відповідно, Київська область лідирує й за кількістю квартир, прийнятих в експлуатацію в 2019 році – 22 639. У Києві за цей період було введено 17 353 квартири, а на третьому місці – Одеська область з 16 819 введеними квартирами за минулий рік.
У Київській області житло в основному будується силами локальних девелоперів, і, як зазначає Костянтин Олійник, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, такі гравці працюють переважно в одному населеному пункті. Рідше забудовники ведуть діяльність у декількох напрямках або районах регіону. Наприклад, компанія «ОМОКС», яка веде будівництво в с. Чайки Київської області, в 2019 році ввела в експлуатацію 15 000 м2 житлових та інфраструктурних об’єктів. Наразі девелопер зводить будинок на 580 квартир, це 36 000 м2. Будівництво проходитиме двома чергами, й у 2020 році компанія планує ввести 20 000 м2 житлових та інфраструктурних об’єктів. Компанія Cityconsult Development працює над проєктами у Києві та Броварах. За 2019 і перший квартал 2020 року вона побудувала в Київській області 50 000 м2 – це 651 квартира. Серед найбільших девелоперів житла в Київській області консультанти називають NOVBUD (ЖК «Петрівський квартал» у с. Святопетрівське, «Нові Теремки» в с. Новосілки, «Квартал Крюківщина» в с. Крюківщина, ін.), Martynov Real Estate (ЖК «Софія» в с. Софіївська Борщагівка, ін.), « Атлант» (ЖК «Одесь-кий бульвар» і «Вудлайн» у с. Новосілки, « Атлант» у смт Коцюбинське, ін.), BD Holding (ЖК «Львівський» та Echo Park у с. Петропавлівська Борщагівка, «Європейка» в с. Софіївська Борщагівка, ін.), «Синергія» (ЖК « Синергія», « Синергія Сіті», Green Side у м. Ірпінь, ін.), Comfort Life (ЖК «На Прорізній» у м. Гостомель, «Ірпінські Липки» в м. Ірпінь, ін.), « Нові Метри» (ЖК «Нові Метри Club», ЖК « Нові Метри Center» у м. Ірпінь, ін.), «Доброград» (ЖК «Піонерський квартал» і «Чорновола» в м. Вишневе, ін.) тощо.
Згідно з рейтингом, підготовленим порталом «Мінфін», компаніями, які ввели в експлуатацію найбільшу кількість будинків у 2019 році, стали Martynov Real Estate і «Синергія». Як повідомили в будівельній групі «Синергія», за 2019 рік вона здала в експлуатацію дев’ять будинків у трьох житлових комплексах в Ірпені, посівши друге місце в рейтингу «Мінфіну». Всього торік вона завершила 1204 квартири або 75 252 м2. Нині девелопер зводить в Ірпені чотири житлові комплекси та має намір до кінця 2020 року здати в експлуатацію сім будинків сукупно на понад 30 000 м2. Окрім того, в Київській області ведуть діяльність такі столичні девелопери, як «Інтергал-Буд», DIM, « Київміськбуд», Perfect Group, ін.

На чверть дешевше
За даними компанії City Development Solutions, у Київській області наразі ведуться продажі в 255 житлових комплексах. Більшість із них представлені в класах економ і комфорт. У компанії приводять докладну структуру пропозиції на ринку: 27% проєктів позиціонуються в економ-класі, 54% – у комфорт-класі, 16% – у бізнес-класі та 3% належать до преміумкласу. Згідно з даними City Development Solutions середня вартість 1 м2 житла на первинному ринку Київської області на чверть (25%) нижча, ніж у столичних новобудовах. При цьому, як зазначають у компанії UTG, ціна в комплексах, що споруджуються, визначається та суттєво варіюється саме від місця розташування населеного пункту. «А ось індивідуальні переваги проєктів практично не беруться до уваги при ціноутворенні, а є переважно елементами додаткової лояльності при залученні платоспроможного попиту», – уточнює Костянтин Олійник.
Як проаналізували в компанії UTG, у 2019 році ціна 1 м2 первинної житлової нерухомості в Київській області зросла в національній валюті на 3,85%, а в доларовому вираженні – на 23,4% (через зміцнення курсу гривні). В першому кварталі 2020 року ціни продемонстрували наступну динаміку: вартість у національній валюті зросла на 6,67%, а в доларовому вираженні опустилася на 6,9% (через девальвацію гривні). На перший квартал 2020 середня вартість 1 м2, за даними City Development Solutions, у Київській області становила: економ-клас: 14 400 гривень/м2 ($530/м2); комфорт-клас: 15 200 гривень/м2 ($560/м2); бізнес-клас: 16 500 гривень/м2 ($610/м2); преміумклас: 19 800 гривень/м2 ($730/м2).
Для порівняння в City Development Solutions наводять статистику цін у Києві в першому кварталі 2020 року: економ-клас – 17 500 гривень/м2 ($640/м2), комфорт-клас – 21 900 гривень/м2 ($790/м2), бізнес-клас – 37 900 гривень/м2 ($1400/м2), преміумклас – 68 200 гривень ($2530/м2). Якщо говорити конкретніше, то, наприклад, нині середня вартість у проєктах компанії Cityconsult Development, що споруджуються в Броварах, становить 17 300 – 17 700 гривень/м2. Це ціна на житло класу бізнес. Девелопер повідомив, що в одно-му з його ЖК вартість за минулий рік зросла на 11%; підвищення обумовлене зовнішніми факторами, такими як здорожчання будівельних матеріалів і робіт, а також прогресом будівництва. У проєктах групи «Синергія» зростання вартості було ще вище. «Найнижчий» показник – 18% (збільшення ціни з 11 600 гривень/м2 у 2019 році до 13 675 гри-вень/м2 у 2020 році), а найвищий – 54% (з 11 800 гри-вень/м2 у 2019 році до 18 125 гривень/м2 у 2020 році). В різних проєктах компанії було зафіксовано зростання і на 32%, і 50% тощо. «Підвищення ціни обумовле-не передусім вищою готовністю окремих житлових комплексів, а також зростанням вартості комплектуючих будматеріалів», – пояснив таку динаміку Ігор Овер-ко, генеральний директор БГ « Синергія».

Каратнин, валютні коливання та попит
У 2019 спостерігався стабільно високий попит на житло в Київській області. За даними Міністерства юстиції України, в цьому регіоні торік було продано 22 749 квартир і будинків, це приблизно на 18,5% перевищує показник у 2018 – 19 108. Більше за 2019 рік було продано тільки в Києві (41 499), Дніпропетровській (30 010) і Харківській (29 003) областях. Позитивний тренд продажів змінився з введенням карантину в середині березня нинішнього року – попит знизився в рази. В City Development Solutions, посилаючись на дані девелоперів, зазначають, що попит в окремих компаніях у квітні скоротився в 5-8 разів із моменту введення обмежувальних заходів через пандемію коронавірусу. На прикладі своїх проєктів у компанії «ОМОКС» зазначили, що через коронапандемію попит знизився на 2/3. У Cityconsult Development також підтверджують тенденцію: з початку карантину зменшилась відвідуваність відділів продажів, проте збільшилась кількість звернень із інших каналів. В умовах слабо прогнозованої ситуації не підтримало попит навіть зростання курсу іноземних валют (яке мало тимчасовий характер), що в звичайній ситуації провокувало збільшення кількості угод купівлі-продажу.
«Зростання курсу завжди викликало різке збільшення продажів, бо воно на 2-3 місяці випереджає поступове зростання цін, і це вигідно інвесторам», – прокоментував Олексій Кулагін, керуючий власник девелоперської компанії « ОМОКС». Однак нині потенційні покупці притримують заощадження до кращих часів. «Відсутність реальних заходів із відновлення економіки України робить подальшу динаміку попиту непрогнозованою», – додає Олексій Кулагін. А ось у Cityconsult Development стверджують, що не побачили зниження інтересу з боку потенційних покупців, комунікація з якими наразі діджиталізувалась: велика частина спілкування відбувається онлайн, зросла кількість онлайн-заявок на понад 45%, збільшився час спілкування з клієнтами по телефону. «Все це – нові тренди в ситуації, що склалася», – кажуть у Cityconsult Development. У компанії повідомили: попри те, що в перші тижні обмежувальних заходів навіть ті, хто планував здійснити покупку з дня на день, адаптувалися, кількість охочих уже повернулася на докризові показники. В City Development Solutions додають, що з початку травня попит дійсно збільшився, зокрема завдяки маркетингу забудовників у квітні, який сформував достатню кількість нових звернень у відділи продажів.

Місто VS передмістя
Девелоперські компанії неохоче порівнюють сектори житла в Києві та передмісті. Це два абсолютно різні ринки нерухомості – кажуть вони, стверджуючи, що столичні проєкти не відчувають конкуренції з боку приміських. Логістика, інфраструктура та комфортність проживання, якість будівництва – ці фактори відносять до конкурентних переваг житла в місті. Проте, факт залишається фактом: частина попиту реалізується не в столиці, а розташованих поблизу неї містах і селах Київської області.
Наприклад, у групі «Синергія» кажуть, що її цільова аудиторія – це, передусім, жителі Києва, які орендують житло або хочуть поліпшити житлові умови, а також жителі регіонів України, які працюють у столиці, а для життя обирають передмістя. Основні клієнти компанії «ОМОКС» – це мешканці Києва й області, є також покупці з інших областей. «Дуже активно продовжують купувати жителі самого нашого комплексу», – зазначив Олексій Кулагін. Доступніша цінова пропозиція робить житло в передмісті привабливим для багатьох столичних покупців, і вони готові миритися з відсутністю різноманітної соціально-культурної інфраструктури та далекими поїздками в місто – на роботу або задля розваг.
Втім, як зазначають у City Development Solutions, основним трендом для приміської житлової нерухомості стала поява проєктів, девелоперами яких є гравці київського ринку. Такі компанії приділяють увагу комплексній пропозиції та її якості. А Костянтин Олійник зазначив серед тенденцій на ринку первинної житлової нерухомості Київської області в минулому та на початку поточного року впровадження сучасних концептуальних рішень і співробітництво з консалтинговими компаніями. Як наслідок – зростання якості будівельно-монтажних робіт, впровадження нових технологій (панорамне скління, навісні вентильовані фасадні системи, технологія «розумний дім»), поліпшення внутрішнього оздоблення громадських зон і квартир. Також усе більше уваги приділяється розвитку внутрішньої інфраструктури. Ігор Оверко, наприклад, відмічає зростаючий тренд на стріт-ритейл – проєктування торгових приміщень на перших поверхах житлових будинків.
Серед додаткових позитивних характеристик приміської нерухомості в компанії City Development Solutions називають менший масштаб забудови – мається на увазі її щільність і поверховість. Перевагою такого житла називають також екологічність, і чимало проєктів у Київській області дійсно розташовані поруч із парком, озером або річкою, лісом. Однак необхідно розуміти, що на тлі позитивних прикладів є й негативні. Масштабна та не завжди продумана забудова, зростаюче навантаження на інженерні мережі, невиконання девелоперами зобов’язань з благоустрою територій у деяких локаціях і проєктах мають мало спільного з екологічністю та комфортом.

Прогнози
За даними Головного управління статистики в Київській області, в січні-березні 2020 року порівняно з аналогічним періодом 2019 у регіоні зафіксовано зростання обсягів зведення будівель на 9%, а житлових – на 25%. Ці показники ще не відбивають трендів, що намітились у секторі в світлі поточних подій: пандемії коронавірусу, карантину, зниження бізнес-активності, падіння доходів населення.Так, фахівці прогнозують уповільнення темпів зведення житла, зміщення термінів введення в експлуатацію проєктів, що будуються, та старту реалізації нових. «Старт більшості нових майданчиків, швидше за все, буде перенесений на кінець 2020 року – початок 2021 року», – говорить Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.У компанії також прогнозують зниження обсягу угод купівлі-продажу як мінімум у другому кварталі, й, у кінцевому підсумку, гірші фінансові результати за весь 2020 рік.
Через те що більшість потенційних покупців зайняли вичікувальну позицію до закінчення карантину та нормалізації економічної ситуації, а в деяких категорій населення знизились або зовсім відсутні гарантовані джерела доходу, приплив коштів для фінансування робіт на будівельних майданчиках скоротився. Як наслідок, Костянтин Олійник не виключає банкрутство окремих забудовників.
Втім, Роман Герасимчук зазначає, що в карантинний період один тип житлової нерухомості все ж відчув зростання попиту – це малоформатні проєкти з невеликою щільністю населення. Звісно, з огляду на масштаби ринку, на загальну поточну його ситуацію цей тренд не вплине. Але в майбутньому він збережеться: за прогнозами Ігоря Оверко, попит матиме маловисотне житло в екологічних зонах передмість, зокрема котеджі, таунхауси та дуплекси, а в більших проєктах девелопери переорієнтуються на зменшення кількості квартир на поверхах і збільшення площі квартир.

Источник: Commercial Property