Відомо, що Європа є одним з найбільших у світі ринків одягу з величезним попитом на новий одяг. Між 2019 і 2024 роками імпорт продукції зростав із середньорічним темпом близько 3,9%. За даними Eurostat та CBI, у 2024 році ЄС імпортував одяг на суму приблизно 180,5 млрд євро або 29,3 млрд одиниць у натуральному вираженні. Мода залишається глибоко вбудованою в структуру роздрібної нерухомості і модні бренди продовжують домінувати в орендній діяльності по всій Європі. За даними Cushman & Wakefield, у першому півріччі 2025 року на цей сектор припадало 37% усіх орендованих торгових площ, що робить його найбільшою категорією. Таким чином, як пише across-magazine, роль магазинів моди в роздрібній нерухомості не зникає, а стає більш стратегічною, концентрованою та орієнтованою на результати.

Попит залишився, кількість зменшилась

опит на одяг для європейських покупців переважно задовольняється за рахунок імпорту. Китай, Бангладеш та Туреччина залишаються найбільшими країнами-постачальниками, а додаткові обсяги надходять з В’єтнаму, Індії та Пакистану. Водночас Німеччина (39,1 млрд євро), Франція (23,2 млрд євро) та Іспанія (19,6 млрд євро) входять до числа найбільших ринків імпорту в Європі.

На ринку спостерігається структурний зсув у фізичній роздрібній торгівлі. Між 2014 і 2021 роками кількість магазинів одягу в ЄС скоротилася на 13,8%, причому лише у Франції скорочення склало 17,9%. Ця тенденція продовжилася і після пандемії, зі значними додатковими закриттями.

Це відображає зміну в дистрибуції, зумовлену зростанням проникнення електронної комерції, зростанням операційних витрат та зміною поведінки споживачів. Бренди реагують, консолідуючи свої мережі та зосереджуючись на меншій кількості магазинів з вищою ефективністю, часто у флагманських форматах.

Водночас бренди та виробники адаптують свої стратегії дистрибуції. Традиційні оптові моделі все частіше доповнюються каналами прямого продажу споживачеві (DTC), що призводить до гібридних структур, які поєднують контроль з охопленням ринку.

Зараз ринкові зміни включають: коротші цикли замовлення, більш ретельно підібрані колекції, більше використання цифрових інструментів та штучного інтелекту.

Таким чином вплив на фізичну роздрібну торгівлю виходить за рамки зменшення квадратних метрів. Роль самого магазину також змінюється.

Найбільші орендатори

У 2025 році модні бренди відповідали за понад третину всіх транзакцій, а такі гравці, як Mango, Zara, Massimo Dutti та Jack & Jones, були серед найактивніших орендарів.

Як зазначив Жоао Естевеш, керівник роздрібного агентства Cushman & Wakefield Португалія, «стратегічний вибір нерухомості стає все більш важливим, оскільки конкуренція за престижні місця загострюється».

Таким чином, хоча сектор моди зменшує свою загальну присутність, він все ще виступає основним рушієм роздрібного попиту та динаміки оренди.

Зі зростанням управління запасами через централізовану логістику та онлайн-платформи, магазини все менше зосереджуються на зберіганні товарів і більше на презентації бренду, досвіді та обслуговуванні. Це особливо очевидно у зростаючій важливості флагманських локацій та високопродуктивних активів. В результаті фізичні магазини все частіше функціонують як: вітрини брендів, центри клієнтського досвіду, точки омніканального обслуговування (замовлення та самовивіз, повернення).

Це свідчить про те, що роль моди в роздрібній нерухомості не зникає, а стає більш стратегічною, концентрованою та орієнтованою на результати.

Наприклад, сильні міжнародні туристичні потоки підтримують попит у ключових напрямках роздрібної торгівлі, особливо на преміальні та люксові бренди. Фактично, оренда у елітних об’єктах зросла більш ніж на 50% у річному обчисленні у першій половині 2025 року, з помітною активністю на таких ринках, як Італія та Велика Британія.

Однак, ширший напрямок залишається незмінним: менше магазинів, вищі очікування.

Наслідки для сектору

Орендарі модних приміщень, традиційно займають найбільші торгові площі. І, хоча вони зменшують свою присутність і, ймовірно, продовжуватимуть це робити, попит не зникає, але він стає більш вибірковим та орієнтованим на результати.

А саме – виникають такі наслідки:

Поляризація локацій: Преміальні активи продовжують приваблювати флагманські магазини, тоді як другорядні локації стикаються зі зростаючим тиском.

Вищі вимоги до продуктивності: З меншою кількістю магазинів роздрібні торговці надають пріоритет локаціям, які забезпечують високу щільність продажів.

Зміна складу орендарів: Концепції харчування та напоїв, дозвілля та послуг розширюються, щоб компенсувати зменшення присутності модних приміщень.

Більша гнучкість оренди: Орендна плата на основі обороту та коротші структури оренди стають все більш поширеними.

Але, занепад ринку одягу середнього класу, який історично був ключовим якорем для багатьох торгових центрів, створює структурні прогалини, які необхідно заповнити новими концепціями та використаннями.

Структурний зсув

Усі ці події вказують на структурну перекалібрування європейського сектору моди. Сам ринок залишається великим, зі стійким попитом, що підтримується глобальними ланцюгами поставок. Але спосіб задоволення цього попиту докорінно змінюється.

Дистрибуція стає більш вибірковою, регіональна виробнича база продовжує скорочуватися, а кількість фізичних магазинів, ймовірно, ще більше зменшиться.

Еволюція оптової торгівлі є одним із елементів цього ширшого зрушення, що відображає рух до більш контрольованого та ефективного розподілу. Але більш значуща історія полягає в загальному скороченні та переосмисленні фізичних торгових площ.

Для торгової нерухомості це вказує на чіткий напрямок: мода залишатиметься важливою категорією, але вона займатиме менше місця, працюватиме більш вибірково та виконуватиме іншу роль у торгових напрямках.