Ландшафт роздрібної нерухомості в усьому світі змінюється під впливом економічної невизначеності, технологічними інноваціями та зміною споживчих звичок. Тому, на думку міжнародних експертів, позиціонування частіше за все стає вирішальним фактором для створення стійких, перспективних роздрібних напрямків у кожному класі активів. Деякі гравці ринку називають ці часи складними, інші – кризовими. Так чи інакше, справа в тому, що індустрія нерухомості стикається з турбулентністю. Як пише across-magazine, це обумовлено геополітичною невизначеністю та зміщенням економічних моделей у світі, які підштовхують Європу до більш різкої конкуренції, особливо з Китаєм та США. Додайте нестабільні процентні ставки, з одного боку, і крихку довіру споживачів з іншого, і стабільності стає важко досягти.

Що це означає для торговельної нерухомості?

Варто розвинути глибше розуміння структури торгової галузі. Ось деякі основні фактори, з якими довелося боротися роздрібна нерухомість:

Пандемія COVID-19 прискорила багато тенденцій у роздрібній торгівлі, які вже з’являлися, включаючи консолідацію ринку.

Поведінка споживачів змінилася – від передбачуваних бебі-бумерів до дуже багатоопціональної бета-версії покоління.

Омніканальність стала обов’язковою, задовольняючи клієнтів від інформаційних потреб на ранній стадії через онлайн/офлайн-опції покупки, аж до післяпродажного обслуговування та програм лояльності.

Стійкість залишається на порядку денному: ESG-сумісне будівництво та ревіталізація, а також зусилля роздрібних торговців щодо створення більш сталого асортименту та послуг (наприклад, органічні/регіональні продукти харчування та мода, а також платформи повторного використання секонд-хенду).

Сьогодні ці тенденції накладаються новою хвилею інновацій штучного інтелекту в роздрібній торгівлі, що має наслідки для логістики, маркетингу та клієнтського досвіду, які все ще важко передбачити.

Це переосмислення піднімає стійке питання про те, як роздрібна торгівля буде адаптуватися – і як роздрібна нерухомість може використовувати нові технологічні можливості, реагуючи на зміну поведінки клієнтів. Знову ж таки, це зводиться до позиціонування. Давайте подивимося, що це може означати для основних класів суб-активів в роздрібній торгівлі.

Тенденції Позиціонування для Стріт рітейлу

Роздрібна торгівля зосереджена в домінуючих містах та великих мегаполісах. Навіть там спостерігається тенденція до обмеженої експозиції на високих вулицях. Флагманські магазини міжнародних брендів все частіше сидять поруч із зменшеними концепціями, часто з більш сильною омніканальною інтеграцією. Розкіш, особливо в туристичних напрямках, продовжує добре працювати. У невеликих і середніх містах формати FMCG заповнюють деякі з існуючих вакансій. В цілому, внутрішні міста змінюються за рахунок нероздрібного використання, такого як їжа та напої, послуги та, особливо на верхніх поверхах, офіси та житлові приміщення.

У світлі цих реалій потрібно буде переписати багато наративів про історичні міста Європи. Роздрібна торгівля залишиться якорем, але в менших містах вона буде відігравати більш обмежену роль. Повсякденні товари все частіше продаються в сучасних роздрібних парках. Громадські об’єкти, житло та, так, лише базові формати роздрібної торгівлі можуть допомогти оживити основні райони. Для решти, особливо в регіонах, що скорочуються, наступне десятиліття, на жаль, буде відзначатися вакансіями або загальними переробками за межами роздрібної торгівлі. У великих містах основна увага приділяється вибору найкращого використання для кожної будівлі – на столі є більше варіантів.

Тенденції позиціонування для торгових центрів

Торгові центри варіюються від високоефективних, домінуючих напрямків до мертвих торгових центрів. Тому цей клас субактивів особливо схильний до проблем позиціонування. Колись ключовий якір, особливо для моди, тепер вимагає значних зусиль і капіталізації для досягнення нового міксу орендарів. Більше їжі та напоїв та розваг, менше моди. У той же час, вже немає довгого списку очікування концепцій роздрібної торгівлі, які прагнуть увійти.

Тому власники торгових центрів роками стикалися з необхідністю переосмислення. Це нелегкі питання, особливо коли дохід від оренди може впасти, а витрати на реструктуризацію зростають. У цій часто складній ситуації позиціонування може стати незрозумілим. Основна увага повинна бути зосереджена на відмінних брендах, що додають цінності, і досвід, який клієнти не можуть легко знайти в іншому місці. Роздрібні торговці, такі як непродовольчі дискаунтери, хоча часто ідеальні партнери в місцях, керованих зручністю, рідко підтримують диференціацію в центрах призначення. Placemaking полягає в тому, щоб розповісти переконливу місцеву роздрібну історію, а не збирати взаємозамінні концепції. Більше трендових магазинів, постійно мінливі концепції, часто узгоджені з кампаніями в соціальних мережах, безумовно, є частиною нового роздрібного оповідання.

Ефективний і простий у доступі

Роздрібні парки та спеціалізовані магазини орієнтуються на повсякденні потреби. Ось чому вони можуть бути відтворені ширше в різних країнах – від великих регіональних парків до сусідніх центрів. Роздрібні парки стоять за простим, ефективним за часом доступом. Вони поєднують орендарів, таких як продуктові якорі та аптеки, з такими рітейлерами як мода, непродовольчі дискаунтери та зручні послуги, такі як пральні. З ревіталізацією в центрі уваги, є велика можливість переосмислити цю просту ідею, проілюстровану в останні роки перетворенням німецьких гіпермаркетів REAL в сучасні напрямки роздрібних парків з великим супермаркетом і додатковими спеціалізованими магазинами. Загалом, продукти харчування, навіть як автономні гіпермаркети, забезпечують стабільну основну пропозицію та продовжують розвивати свої концепції.

Розширення продуктового простору в Європі значною мірою завершено. Хоча є відмінності і, по суті, білі плями за країнами, ми повинні пам’ятати, що, як інвестиційний продукт, роздрібні торговці в кінцевому підсумку залежать від їх водозбірної площі. Менші торгові парки поширюються на сільські райони – добре для першого, але чи все ще життєздатний він, коли їх занадто багато?

Різна динаміка позиціонування в класах субактивів відображається на сучасному інвестиційному ринку: роздрібні парки залишаються затребуваними, з більш передбачуваним капіталом і ціноутворенням, яке вже ближче до реалістичних рівнів. Торгові центри тепер знову на порядку денному для більш опортуністичних покупців, що відображає їх значні потреби в репозиціонуванні. Високі вулиці все частіше стають сферою сімейного капіталу, який бачить можливість отримати доступ до основних місць за нижчими цінами входу з довгостроковим інвестиційним горизонтом.