м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих

Зараз багато говорять про складнощі з продажами у торгових операторів, але мало хто наголошує на ще більш катастрофічні проблеми торгових центрів: зростання дебіторської заборгованості, збільшення вакантності, відтік персоналу. За словами директора компанії UTG Євгенії Локтіонової, найбільш актуальним питанням у цьому списку є економічна складова. «Нині у деяких ТРЦ дебіторська заборгованість зросли на 60%. При цьому багато в чому така ситуація є результатом некомпетентної роботи персоналу та втраченим часом. На жаль, більшість керуючих компаній чекають, коли закінчиться війна і все налагодиться, фактично даючи рітейлерам жити за власні кошти. Але це шлях у нікуди, оскільки найближчим часом ситуація не налагодиться, буде ще гірше, адже орендарі бачать ситуацію і користуються слабкістю керуючих компаній», – пояснює Євгенія Локтіонова.

Насправді, зараз практично всі торгові об’єкти відзначають зростання дебіторської заборгованості, яка може обчислюватись мільйонами гривень. Однак, як зазначають експерти ринку торгової нерухомості, є правило яке свідчить, що дебіторська заборгованість ніколи не повинна перевищувати гарантійного платежу. Але в багатьох ТЦ ці показники вже відрізняються в кілька разів, а керуючі компанії, як і раніше, дозволяють працювати недбайливим орендарям, продовжуючи нарощуючи їх заборгованість. При цьому ТЦ має оплачувати комунальні платежі, зарплату персоналу, а головне обслуговувати свій кредит. Такі надто лояльні до орендарів ТЦ, які прагнуть будь-якими шляхами утримати операторів, не тільки працюють у мінус, а й створюють собі глобальні неприємності. «Проблема в тому, що зараз усі розповідають як погано ринку рітейлу, як упали продажі і так далі. Але забувають, що ще гірше девелоперам, оскільки більшість ТЦ працюють на кредитній основі, але банкам марно розповідати, що в країні війна і немає грошей, бо орендарі перестали платити. Максимум банки дадуть відстрочку платежу», – описує ситуацію директор компанії UTG.

За її словами, якщо поставити питання як можна змінити становище і що робити, часто можна почути пораду звернутися до суду. Та оператор може послатись на форс мажор. Тому як радить керівник, насамперед ніколи не варто допускати, щоб дебіторська заборгованість була вищою за гарантійний платіж. Якщо ж показники вже зрівнялися необхідно якнайшвидше шукати способи заміни орендаря. При цьому можна порізати приміщення, що звільнилося, якщо є така можливість і площі дозволяють. У будь-якому випадку потрібно міняти оператора чи ставити тимчасового. Крім цього, для того щоб знайти заміну оператора, треба працювати з професійними компаніями, які спілкуються з усім ринком, або запропонують вигідне поділ площі. Інакше кажучи, потрібно шукати компромісні варіанти. В іншому випадку на ринку зростатиме кількість прикладів ТЦ, які через свою некомпетентність втратили орендарів, не генерують дохід і стоять збитковими, не в змозі навіть виконати закриття в нуль за витратами.

На думку експерта, у ТЦ не має часу сидіти чекати, коли закінчиться війна, а на ринку все налагодиться. «Так, йде війна, спостерігається інфляція, зростає курс іноземних валют, відбувається падіння платоспроможності населення, існують проблеми з логістикою. Дуже багато всього, так? – констатує керівник. – Але один орендар шукає шляхи вирішення, дисконтує товар, змінює персонал, набирає нового. Іншими словами, щось робить, таким чином генерує трафік та продаж. А інший орендар, часто сидячи за кордоном, намагається керувати на відстані. В результаті магазин не торгує. Чи є інші причини – відсутність товару, тоді яким чином робити товарообіг? Або немає розуміння ринку, коли потрібно пропонувати знижки та розпродажі для стимулювання клієнтів щоб бути конкурентоспроможними тощо. Загалом, оператори сидять рівно і чекають, коли їх знайде цей покупець. Але при цьому такі рітейлери не усвідомлюють, що вони самі винні у краху бізнесу, але кажуть – винен ТЦ», – підкреслює Євгенія Локтіонова.

Резюмуючи, вона каже, що зараз не варто сидіти і чекати доки закінчиться війна, все налагодиться і буде добре. Набагато ефективніше взяти професійну керуючу компанію, в якій у штаті є грамотний юрист, досвідчений керуючий, а також менеджери з оренди, здатні вивести ТЦ із боргової ями. Як приклад директорка наводить такі ТЦ як: “Мегамолл”, Глобал UA, або Smart Plaza Polytech. Та розповідає про те, що зовсім недавно компанія підписала договір оренди з новим оператором і на початку вересня в ТРЦ Глобал UA відкриється перший у Житомирі магазин «Цитрус» на місці, яке раніше займав оператор O’STIN, залишивший наш ринок. Резюмуючи, керівник підкреслила: «Як показує практика, якщо у ТРЦ росте дебіторська заборгованість і багато хто вважає, що це проблема ринку, то це не так. Реально, проблема у ТРЦ, тому що керівники багатьох компаній сидять у минулому і не бачать завтрашнього дня, але він уже настав, а ринок не помер, а перебуває в постійному русі».