У другому кварталі 2026 року європейська комерційна нерухомість продовжувала зростати орендними ставками, але відновлення інвестиційних цін стало менш стабільним. За даними аналітиків компанії International Private Investment оренда кращих офісів в центральних ділових районах столиць за рік збільшилася на 4,5%, логістичних об’єктів – на 2,4%, а приміщень на головних торгових вулицях – на 3%. При цьому почали зростати середні показники капіталізації кращих офісів і складів вперше за більш ніж два роки. Для власників це означає поєднання двох протилежних факторів: дефіцит якісних площ підтримує дохід від оренди, а дорожчий капітал обмежує вартість активів.

Орендна плата зросла

У другому кварталі ринок кращої комерційної нерухомості в Європі залишався стабільним, незважаючи на геополітичну невизначеність і більш високі ставки Європейського центрального банку. Дослідження, опубліковане 10 серпня компанією Cushman & Wakefield, повідомило, що орендні ставки для найкращих офісів у центральних бізнес-зонах зросли на 1,2% за квартал і на 4,5% у річному обчисленні. Показники розміщення у логістичних центрах зросли на 0,6% та 2,4% відповідно, а оренда приміщень на провідних торгових вулицях – на 0,2% та 3%.

Дослідження ДНК нерухомості охоплює до 43 європейських міст і відстежує кращі офіси, логістику і роздрібну нерухомість. Основний показник поширюється не на весь ринок, а на будівлі і приміщення найвищої якості в найпопулярніших місцях. Тому динаміка таких ставок може помітно відрізнятися від середньої оренди в одному місті.

Найкращі офіси країн Бенілюксу зросли у другому кварталі – на 2,6%, у Німеччині – на 1,9%, Великобританії та Ірландії – на 1,6%. Роттердам виділився на зростанні у 13,2% за квартал приблизно до 385 євро за квадратний метр на рік. У Варшаві показники оренди в кращих офісах були більш ніж на 8,5% вище, ніж в минулому році.

Дефіцит якісних офісів підтримує ставки

Збільшення орендної плати пов’язане з набагато менш сильною загальною активністю орендарів. У першому півріччі 2026 року обсяг лізингових угод на 18 найбільших офісних ринках Європи склав 3,64 млн м2, що на 09% менше, ніж роком раніше, а також на 9% нижче середнього за попередні п’ять років.

При цьому темпи оренди кращих офісів продовжували зростати через відсутність сучасних приміщень високого класу в найпопулярніших районах. BNP Paribas Real Estate зазначає, що частка вільного простору в Європі в цілому зросла через слабкий попит, але знизилася в Барселоні, Мадриді, Варшаві, Дубліні та центрі Лондона.

Це формує все більш виражений дворівневий офісний ринок. Міжнародні компанії продовжують конкурувати за нові, енергоефективні та добре розташовані будинки, тоді як застарілі об’єкти в менш привабливих районах можуть одночасно стикатися з високою вакантністю та необхідністю пропонувати орендарям пільги.

Розбіжність також проявляється в загальноєвропейській статистиці іншого консультанта. Індекс провідних офісних ставок CBRE зріс на 5,8% у другому кварталі. Зростання відбулося на 21 з 30 відстежених європейських ринків. Лондон Вест-Енд додав 17,5%, Бірмінгем – 14,3%, Гамбург – 13,9%, Мілан – 9,2%. При цьому загальний обсяг орендної плати за офіс у другому кварталі зменшився на 14% у річному обчисленні.

Варшава є одним з лідерів зростання

Польський ринок став одним з найбільш помітних у звіті. У Варшаві оренда кращих офісів зросла більш ніж на 8,5% на рік. Cushman & Wakefield пов’язує зростання в першу чергу з обмеженою пропозицією якісних площ в центрі, а також високою вартістю будівництва і фінансування нових проектів.

У січні-червні на дев’яти найбільших офісних ринках було введено близько 119 тис м2 нових площ Польщі. Загальний сучасний офісний фонд Варшави, Кракова, Вроцлава, Трурим’я, Катовіце, Познань, Лодзь, Люблін і Щецин досяг близько 13 млн м2. Більша частина введення в експлуатацію першого півріччя – 76% – впала в першому кварталі, випливає з серпневого Poland MarketBeat.

Для Польщі поєднання зростання орендних ставок та обмеженої нової пропозиції особливо важливе. Висока вартість будівництва допомагає власникам існуючих якісних об’єктів зберігати переговорну позицію, але одночасно ускладнює запуск нових проектів без наперед укладених договорів з орендарями.

Логістична нерухомість

Ринок логістики зростає повільніше, ніж офісний. Хоча у логістиці Варшава також стала європейським лідером у квартальному зростанні темпів: плюс 4,8%. Мілан і Рим додали 2,9%. В цілому, Центральна та Східна Європа показали зростання логістичної оренди на 1,5% за квартал, Південна Європа – на 2,4%.

Взагалі логістична нерухомість Європи зросла в ціні в оренді четвертий квартал поспіль. У другому кварталі зростання склало 0,6%, а за рік – 2,4%. При цьому річний темп сповільнився в порівнянні з 3,1% на чверть раніше.

Попит на сучасні склади залишається стійким, проте після кількох років швидкого розширення ринку девелопери обережніше ставляться до будівництва без попередніх орендних договорів. Обмежена спекулятивна забудова допомагає утримувати баланс пропозиції та попиту.

Підвищення середньої ставки капіталізації до 5,23% показує, що інвестиційна вартість складів наразі сильніше залежить від вартості фінансування. Навіть оренда, що росте, не гарантує підвищення ціни об’єкта, якщо інвестори одночасно збільшують необхідну прибутковість.

Торгова нерухомість

Торгові вулиці показали найбільш стабільну прибутковість. Найкращі приміщення на основних торгових вулицях Європи продемонстрували мінімальне квартальне зростання оренди – 0,2%. За 12 місяців ставки збільшились на 3%. Стокгольм увійшов до найсильніших ринків кварталу зі зростанням на 2,3%, Мадрид — на 2%. Жоден із ринків у вибірці Cushman & Wakefield не показав зниження ставок.

При цьому середній рівень капіталізації залишився на рівні 4,77%, а офіси та логістика перейшли до помірного підвищення. Торгівля нерухомістю таким чином виявилася найбільш стабільною з трьох сегментів прибутковості інвестицій у другому кварталі.

Після масштабної переоцінки під час пандемії та швидкого поширення електронної комерції найкращі торгові вулиці відновили частину привабливості завдяки туризму, зростанню гостинності та обмеженому забезпеченню якісних приміщень.

Найкращі об’єкти у ціні

Зростання оренди все ще підтримує вартість найкращих об’єктів. Для власників якісної нерухомості зростання оренди залишається позитивним фактором. Якщо чистий операційний дохід зростає досить швидко, він здатний частково або повністю компенсувати збільшення темпів капіталізації.

Саме тому сучасні офіси в дефіцитних центральних районах є більш захищеними, логістичні комплекси поблизу найбільших транспортних вузлів і кращі приміщення на найбільш відвідуваних торгових вулицях. Такі активи мають можливість збільшити орендну плату і утримати орендарів, навіть при більш високій вартості капіталу.

На вторинному ринку ситуація складніша. Старим офісам, можливо, доведеться витратити на модернізацію та підвищення енергоефективності, а слабкі місця не завжди дозволяють перекласти вартість орендарів. Збільшення необхідної прибутковості з боку інвесторів для таких об’єктів може сильніше вплинути на ціну.

На думку експертів International Investment, показники другого кварталу ще не вказують на нову кризу європейської комерційної нерухомості, але підтверджують закінчення найпростішого етапу відновлення інвестиційних цін. Ринок стає все більш розділеним: дефіцит якісних площ дозволяє власникам кращих об’єктів збільшувати орендну плату, але висока вартість капіталу обмежує їх оцінку. Особливо важливо не інтерпретувати зростання ставок капіталізації як поліпшення позиції поточного власника: при постійному доході це означає нижчу ціну активу. У найближчих кварталах результат буде визначатися тим, чи зможе зростання доходів від оренди компенсувати більш високий необхідний прибуток інвесторів.