Якщо торік пандемія стала шоком для ринку комерційної нерухомості, то цього року його гравці дещо легше переносять її вплив. У першому півріччі 2021 найбільше потерпав торговельний сегмент через локдауни та заборону роботи у такі періоди. А готельний сектор наприкінці першої половини року отримав зиск від збільшеного туристичного потоку. Офісний сегмент Києва демонстрував позитивні настрої, оскільки разом зі стартом корпоративних програм вакцинації бізнеси почали повертати співробітників до централізованої роботи в офісі. Складський сектор продемонстрував зростання обсягів, зниження вакантності та стабільність ставок оренди.

Текст: Тетяна Антонюк

ОФІСНА НЕРУХОМІСТЬ

ПОЗИТИВНІ НАСТРОЇ

Порівняно з 2020 роком нині гравці офісного ринку Києва більш адаптовані до нових реалій. Тож потрясіння поточного року, спричинені COVID-19, зокрема суворий локдаун у Києві з обмеженою роботою транспорту, значно не вплинули на ситуацію в цьому секторі нерухомості. Ба більше. Як стверджують фахівці консалтингової компанії Colliers Ukraine, ринок починає поступово відновлюватися. У консалтинговій компанії CBRE Ukraine уточнюють, що сектор офісної нерухомості Києва демонстрував позитивну динаміку саме в другому кварталі 2021 року, оскільки економічна ситуація покращилася разом із початком корпоративних програм вакцинації. Це сприяло тому, що бізнеси почали повертати співробітників до централізованої роботи в офісі. «Звісно, є приклади компаній, які планують працювати у віддаленому або гібридному режимі на постійній основі», – зазначають у Colliers Ukraine. Це один із трендів, який спостерігатиметься в цьому секторі. У CBRE Ukraine додають, що на ринку розвинеться формат work-from-anywhere, тобто співробітники зможуть працювати з будь-яких зручних для них локацій. «Окрім того, використання офісу все більше орієнтуватиметься на технології, гнучкість, відкритість і колективну роботу. Типові приміщення неминуче застаріватимуть», – упевнені фахівці CBRE Ukraine.

ВАКАНТНІСТЬ

За даними компанії CBRE Ukraine, у першому кварталі 2021 року орендна активність знизилася порівняно з четвертим кварталом 2020 року. За цей час було поглинуто 11 000 м2. А в другому кварталі поточного року орендна активність зросла до 26 000 м². Попит переважно спостерігався із боку FMCG-компаній, агропромислового бізнесу, сектора будівництва та девелопменту. Водночас, за підрахунками CBRE Ukraine, рівень вакантності на ринку офісної нерухомості зріс на 0,4 п.п. до 14,4% у другому кварталі порівняно з першим кварталом 2021 року. Серед причин – вихід нової пропозиції.

Олександр Носаченко, керівний директор Colliers Ukraine, додає, що на ринку спостерігається попит на якісні проєкти з грамотною концепцією, яка відповідає новим реаліям. Орендарі розглядають різні варіанти: як переїзд до нового офісу з метою оптимізації витрат або поліпшення якості орендованого приміщення, так і розширення поточних площ у зв’язку з масштабуванням бізнесу. Однак компанія має дещо інші дані щодо вакантності на ринку. Експерти Colliers Ukraine зазначають, що цей показник досить стабільний, на відміну від інших періодів фінансових криз. Упродовж першого півріччя 2021 спостерігалося зниження середнього рівня вакантності в бізнес-центрах класів А і В з 11,5% до 11,1%. Зокрема, частка вільних площ у бізнес-центрах А-класу скоротилася з 10,8% на початку року до 10,6%, а вакантність у будівлях класу В – з 11,6% до 11,3%.

ТОРГОВЕЛЬНА НЕРУХОМІСТЬ

ОСНОВНІ ПІДСУМКИ

У першому півріччі 2021 київський ринок торговельної нерухомості пережив два локдауни: три тижні у січні та приблизно шість тижнів у період з березня до травня. Наприкінці квітня представники сфер економіки, що найбільше потерпають від локдаунів, зокрема й гравці ринку торговельної нерухомості та ритейлу, створили оперативний штаб для захисту інтересів тих, хто працює в умовах обмежень, і провели загальноукраїнську акцію- флешмоб «Ми хочемо працювати?»

Однак, підсумовуючи результати першого півріччя 2021, ринок торговельної нерухомості, вже маючи досвід минулого року, в дечому спокійніше пережив локдауни. «Безумовно, з кожним посиленням карантину ритейлери та власники ТЦІТРЦ все більше адаптуються до нових реалій. Звісно, ритейлери були більше підготовленими та легше перенесли весняні обмеження 2021 року», – коментує Ігор Заболоцький, провідний експерт Colliers Ukraineу сегменті торговельної нерухомості, та зазначає, що подальша ситуація у секторі торговельної нерухомості залежатиме від результатів протидії пандемії. Гравці ринку вже долучилися до цієї боротьби. Так, деякі ТЦ/ТРЦ відкрили у себе центри вакцинації для своїх співробітників, працівників магазинів, а також їхніх родин. Наприклад, такі пункти були облаштовані у столичних ТРЦ Aladdin і ТРЦ Piramida компанії Dragon Capital, ТРЦ «РайОN» і ТРК «Проспект» компанії Arricano Real Estate.

Окрім того, криза дещо змінила звичну модель роботи гравців ринку торговельної нерухомості. Слідом за ритейлерами почали вибудовувати омніканальні відносини зі споживачами й ТЦІТРЦ. «Вони посилюють офлайн онлайном, відкривають пункти видачі та сервіси доставки товарів. Наприклад, через стрімке зростання інтернет-продажів «ЦУМ Київ» відкрив станцію видачі замовлень click & collect,  що є транзитною зоною між онлайн-магазином і реальним шопінгом», – наводять приклад у компанії Colliers Ukraine.

Покращення споживчих настроїв, порівнюючи із 2020 роком, ще не привело до повернення трафіку тортових центрів до показників перед карантином. Однак є підстави для стриманого оптимізму. Наприклад, Shopping Index, який порахувала (компанія «Watcom.Україна», свідчить про поступове відновлення: трафік із початку року стабільно зростає, звісно, крім місяців дії локдаунів. Збільшенню показників відвідуваності сприяють кілька чинників, серед них поліпшення епідеміологічної ситуації та пришвидшення вакцинації.

ВАКАНТНІСТЬ

Вакантність у сегменті торговельної нерухомості Києва знижується. Це, зокрема, обумовлено тим, що, з одного боку, за перше півріччя 2021 не було відкрито великих ТРЦ, з іншого боку – поступовим підвищенням заповнюваності тих масштабних об’єктів, які вийшли на ринок за останні півтора року. Зокрема, йдеться про Blockbuster Mall i RETROVILLE. Свого часу вони помітно вплинули на вакантність на ринку. За результатами першого півріччя 2021, згідно з даними компанії Colliers Ukraine, частка вільних торгових площ зменшилася до 7,2%, тоді як станом на кінець 2020 року вона була на рівні 10%. Цікаво, що консалтингова компанія UTG наводить інші дані: за її підрахунками, вакантність сягає 13,2%, що на 0,2% менше початку 2021 року та на 0,9% нижче показника липня2020 року.

ОРЕНДНІ СТАВКИ

За статистикою компанії Colliers Ukraine, за підсумками першого півріччя 2021 орендні ставки продемонструвалипозитивну динаміку. Зокрема, найвища ціна у кращих ТЦ/ТРЦ Києва на площі форматом 100-200 м2 сягла близько $65/м2/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційнихплатежів), тоді як станом на кінець 2020 року показник був на рівні близько $60/м2/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів). Як зазначає Ігор Заболоцький, ритейлери мають індивідуальні домовленості залежно від сегмента і їхніх результатів роботи в діючих об’єктах.

А от у компанії UTG зазначають, що середньоринкова ставка оренди на торгові площі знижується. Так, за підсумками першого півріччя 2021 вона становила $22,8/м2/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів), тоді як торік цей показник був $27,9/м2/місяць (без урахування ПДВ та експлуатаційних платежів). Як пояснюють у компанії, утримання ціни погіршується через значний обсяг вакантних приміщень у нових проектах, які змушені заповнювати галереї за символічні суми, що й тягне за собою зниження середньоринкової ставки оренди торгових приміщень.

Продовження читайте в журналі Commercial Property №7(215) липень 2021.