Під час впровадженого карантину сегмент ТРЦ серед всіх ринків комерційної нерухомості постраждав найбільше, адже за рішенням уряду мав піти майже в повний локдаун. Property Times слідкував за перебігом подій й писав про те, як сегмент поступово оговтується після жорстких обмежень. Сьогодні ми разом з експертами підбиваємо підсумки першого півріччя на ринку торгової нерухомості.

Карантинний вплив
Оператори ринку й досі підраховують збитки, яких зазнали через вимушений карантинний локдаун. За підрахунками Української ради торговельних центрів, ТРЦ України за час суворого карантину зазнали збитків на 7 мільярдів гривен. «Криза спричинена Covid-19 завдала суттєвого удару ринку торговельної нерухомості, так як через введення карантинних обмежень відбулось масштабне закриття торгівельних площ. В результаті тимчасового закриття офлайн-магазинів та істотного зниження купівельної спроможності падіння роздрібного товарообігу склало 14,2% р/р в Києві, станом на квітень», — коментує Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine.
Сила удару, яких зазнали ТРЦ залежав від запасу міцності кожного конкретного об’єкта та формату, в якому він працює.«Формат невеликих community і neighborhood центрів, до яких саме відносяться більшість наших об’єктів, постраждав мінімально за рахунок наявності продовольчого якоря, який практично забезпечував стандартну відвідуваність. Проте ми констатуємо різні тенденції в залежності від видів комерційної діяльності та рівня професіоналізму орендарів в цілому. Товарообіги у багатьох операторів мають негативну динаміку. Тим не менше, більшість операторів електроніки і гаджетів, дитячих товарів, деякі категорії товарів для будинку демонструють не істотне, але стабільне зростання трафіку, — зауважує Анна Корягіна, виконавча директорка Ceetrus Ukraine. — Мережеві оператори в цілому були значно більш підготовлені до локдауну, незважаючи на обмеження торгівлі експериментували з різними форматами».
Швидка реакція багатьох рітейлерів допомогла їм підлаштувати бізнес під нові умови завдяки переходу в e-commerce. Деякі мережі, які зазвичай робили ставку на офлайн продажі переорієнтувалися на онлайн і зуміли таким чином втриматися на плаву. «Так, в Retail Park Petrivka деякі оператори працювали в форматі click and collect, мережа Decathlon частково робота в форматі drive на двох своїх локаціях», — наводить приклад Анна Корягіна. Деякі представники сектору e-commerce навіть відзначили загальне збільшення обсягу продажів. «За даними найбільшої онлайн-платформи в Україні — OLX, кількість доставок від e-commerce компаній зросла на 40% у Києві, 77% в Одесі, 108% у Львові, та 153% у Дніпрі, у період з середини березня до середини квітня», —зазначає Радомир Цуркан.
Костянтин Олейник, керівник департаменту стратегічного консалтингу UTG, в цілому вплив карантину на ринок торгової нерухомості визначив так:
– зниження споживчих настроїв, складність повернення покупців в торгові галереї — епідемія короновіруса планетарного масштабу, масові скорочення, втрата роботи і доходів у населення, зростання безробіття змусили споживачів займати вичікувальну позицію, відмовлятися від придбання товарів без необхідності;
– зниження середньодобової відвідуваності в торгових центрах. Зростання конкурентної пропозиції на тлі умовно постійної чисельності населення тягне перерозподіл споживчих потоків між торговими об’єктами;
– падіння РТО на 1 кв. м і маржі прибутковості рітейлерів. Спад відвідуваності, скорочення доходів населення, інфляція, девальвація, призводять до падіння виторгів в торгових об’єктах і на кожен орендований кв. м зокрема;
– тимчасове закриття сполучення з іноземними державами, складність логістики при доставці нових колекцій, здороження імпорту на тлі девальвації;
– подальше скорочення кількості мереж національного масштабу — відсутність прийнятного обсягу продажів протягом шести останніх місяців при неминучих накладних витратах з утримання мережі магазинів (орендні платежі, оплата праці персоналу, податкові відрахування, затоварення), вимушений карантин і закриття магазинів більшості товарних груп приведуть до банкрутства і припинення роботи деяких операторів.
Незважаючи на надскладну ситуацію, що склалася на ринку, велика кількість рітейл-операторів розширили свої мережі магазинів у першому півріччі 2020 року. «Серед найбільш активних рітейл-операторів, які відкрили нові магазини у першому півріччі 2020 року, датський бренд товарів для дому JYSK, японський бренд товарів для дому Miniso, турецький бренд одягу LC Waikiki, шведський бренд одягу H&M, українська мережа товарів для дому «Епіцентр» та магазини техніки — Фокстрот, Eldorado, Київстар, Vodafone», — говорить Радомир Цуркан.

Цифри

Карантин дещо вплинув на плани щодо відкриття нових торговельних площ. Костянтин Олейник зазначив, що у 2020 році відкрився ТРЦ «Reroville» (GLA = 80 718 кв. м) і кілька об’єктів в найближчому передмісті. Щодо двох попередніх років було відкрито: – у 2019 — ТЦ Smart Plaza Obolon (GLA = 11 765 кв. м), «Оазис» (GLA = 7 800 кв. м), Cherry Mall (GLA = 12 000 кв. м), River Mall (GLA = 62 200 кв. м), Blockbuster Mall (GLA = 135 000 кв. м), «Аракс» (GLA = 10 000 кв. м). Після комплексної реконструкції перезапущений ТРЦ «Караван OUTLET» (GLA = 45 300 кв. м); – у 2018 році — Auchan Rive gauche (GLA = 20 000 кв. м), Smart Plaza Politech (15 000 кв. м), «MegaMarket Нивки» (22 000 кв. м), «EUROПАРК» (GLA = 12 000 кв. м); «Retail Park Петрівка» (28 2070 кв. м), «Епіцентр» на Бандери, 11 (GLA = 56 000 кв. м), Good Life (GLA = 7 500 кв. м), розширено ТЦ «Городок» (до GLA = 36 500 кв. м. На початок липня 2020 року в Києві функціонують 7 регіональних, 27 окружних, 24 мікрорайонних, 19 спеціалізованих торгових центрів і 34 окремо стоячих гіпермаркетів. Відповідно до класифікації ICSC, без урахування малих магазинів площею до 5 тис. кв. м та гіпермаркетів, сукупна площа торгових об’єктів становить 1 801 790 кв. м, що відповідає показнику 607,6 кв. м на 1000 жителів за рівнем насиченості якісними торговими площами.

«Обсяг нової пропозиції з початку року зріс на 80 700 кв. м, яка була представлена 80 700 кв. м ТРЦ Retroville. Очікується, що в разі дотримання девелоперами заявлених термінів введення в експлуатацію, загальна пропозиція торгових центрів зросте приблизно на 106 400 тис. кв. м орендної площі до кінця 2020 року, включаючи Rive Gauche Phase II (56 800 кв. м) та April Mall Phase ll (49 600 кв. м). Однак, через відтермінування будівництва у зв’язку з пандемією, частина нової пропозиції, вірогідно, буде введена пізніше», — коментує Радомир Цуркан.
Через вимушений локдаун і зупинку роботи більшості орендарів ТРЦ не тривалий час, відбулися зміни орендних ставок. Орендодавці й орендатори разом шукали шляхи збереження співробітництва, аби пережити цей період з найменшими втратами. «Під час карантину орендарі зверталися із запитами щодо звільнення від орендної плати чи скорочення орендної плати із внесенням тільки OPEX-платежів на період карантину. Значна кількість орендодавців в торговельних центрах погодилася на тимчасове зменшення орендних ставок на 20-30% з початку року. Як наслідок, орендні ставки становили $60-80/кв. м/місяць для торговельних центрів в кращих локаціях та $35-50/кв. м/місяць в інших локаціях. Також, через те що багато споживачів віддавали перевагу місцевим рітейл-операторам для покупок першої необхідності, найбільш значне зниження орендних ставок було відзначено в центрі міста, де кількість відвідувачів значно впала. Без урахування тимчасових знижок для орендарів, орендна плата довгострокових договорів знизилася незначно на 5-10% з початку року. Орендна ставка в кращих торгових центрах становила $80-$110 кв. м/місяць протягом П1 2020, для інших торговельних центрів становила $40-$60 кв. м/місяць», — наводить цифри Радомир Цуркан.
Станом на травень середнє зниження ставок по ринку становило 12-15%, як зазначив Костянтин Олейник.

Після локдауну
Експерти зазначають, що відновлення після знаття суворих обмежень відбувається доволі жвавими темпами.
«Першими відкрилися регіони та продемонстрували різну динаміку рітейлу, що дещо корелювала з масштабом захворюваності: товарообіг мережевих рітейлерів на Заході країни сильніше відрізнявся від минулорічного, тоді як у Центрі та Півдні майже не змінився, а на Сході в рекордні терміни повернувся до зростання. Проте, всі найбільше чекали на флагман торгівлі країни — Київ. І він продемонстрував найбільш позитивну динаміку з точку зору росту товарообороту. Відвідуваність торгівельних центрів майже не змінилася від минулорічної, зауваживши, що всі розважальні заклади, що приносять зазвичай до 30% трафіку — продовжували залишатися закритими. А конверсія та середній чек зросли», — коментує Марина Гуревич, керівниця відділу консалтингу NAI Ukraine.
Такий розвиток подій зумовили декілька причин, на думку експертки:
– Україна залишається одним за найбільших ринків споживання зважаючи на її населеність та розміри, що накопичив масштабний відкладений попит;
– майже все її населення, що зазвичай влітку подорожує, залишилося вдома, зберігши високі показники відвідуваності торгових проектів та споживчих витрат;
– тревел-шопінг також не склався, залишивши цю достатньо вагому частку товарообігу на вітчизняному ринку.

Прогнози
Якщо епідеміологічна ситуація не спричинить новий локдаун, то сегмент буде доволі швидко відновлюватися, зазначають експерти.
«Великі й актуальні об’єкти найшвидше відновляться та не зазнають фундаментальних змін у відвідуваності та заповнюваності, саме тут збережеться висока заповнюваність та сконцентрується увага рітейлерів по розширенню мереж, — зазначає Марина Гуревич. — Інша чимала група торгівельних проектів будуть змушені поборотися за відновлення докризових показників. Очевидно, що тут ми побачимо закриття магазинів, зростання вакантності, інтенсивний процес переговорів, у результаті чого там знизяться орендні ставки, що може вплинути на загальноринковий рівень».
Очікується зміцнення позицій та розширення мереж рітейлерів, що вже працюють на нашому ринку. «Спільно з компанією NAI Ukraine ми провели цілий ряд інтерв’ю в форматі Public Talk (в Youtube) з міжнародними ритейлерами (Miniso, Greyder, Decathlon, Auchan, Leroy Merlin і т.д.), практично всі вони підтвердили свої плани не тільки щодо зміцнення позицій відкритих торгових точок, а й розширення мереж», — коментує Анна Корягіна.
«Польська група LPP, яка керує брендами Reserved, House, Mohito, Cropp та Sinsay, планує відкрити до 30 магазинів до кінця року. H&M анонсував відкриття п’ятого магазину в Києві, який почне працювати з 1 серпня в ТРЦ Retroville. Також, шведська група компаній IKEA має намір відкрити перший магазин в Україні до кінця 2020 року в столичному ТРЦ Blockbuster Mall», — додає Радомир Цуркан .
Костянтин Олейник прогнозує такий розвиток подій на наступне півріччя:
– зростання вакантності. Перегляд планів розвитку, повна зупинка експансії, оптимізація асортименту, зміна форматів, зменшення займаної площі, зниження видаткової частини — розірвання договорів оренди, скорочення числа діючих магазинів.
– зниження ставок оренди і показників економічної ефективності. Стрімко погіршується робота морально застарілих ТРЦ, які втрачаю популярність, об’єктів з концептуальними недоліками, а також нових, які не встигли напрацювати стійку відвідуваність і лояльність покупців;
– відновлення роботи операторів розваг (кінотеатрів, ДРЦ, боулінгів), відновлення сегмента закладів громадського харчування, пожвавлення сполучення з іноземними державами і зростання імпорту, оновлення асортименту товарів у торговій галереї — поступове зростання роздрібного товарообігу.