м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

Професійне управління має вирішальне значення для успіху ТРЦ – Сommercial Property

2020 рік був складним для галузі торговельної нерухомості, виявив слабкі місця та перспективні тренди, підкреслив необхідність кваліфікації команди, переваги професійності, антикризового керування, важливість якості аналітичних досліджень і матеріалів.

Текст: Сергій Хоменко, керівник Департаменту з розвитку проєктів компанії UTG

МАРКЕРИ ЗМІН

За підсумками 2020 року ми зафіксували свого роду парадокс. Відвідуваність торгово-розважальних центрів України на фоні пандемії та карантинних заходів скоротилася на 30-40%. Попри це роздрібний товарообіг продемонстрував зростання на 10,7% по Україні та на 12% у Києві. Таку порівняно позитивну для ритейлу динаміку можна обґрунтувати змінами у структурі продажів, відсутністю можливості виїзду за кордон, зростанням лояльності до онлайн-покупок (приблизно на 25%) і залученням нових вікових груп споживачів.

Просідання відвідуваності та, як наслідок, підвищення вакантності, зниження ставок оренди найбільше вплинули на морально застарілі об’єкти із серйозними концептуальними недоліками – середній рівень вакантності в Києві зріс до 13,4%. Водночас у концептуальних ТРЦ цей показник та операційний дохід втрималися майже на докризовому рівні.

Це підтверджує, що коронакриза, як і будь-яка зовнішня криза, не є головною причиною зниження відвідуваності та зростання вакантності, а лише загострює вже наявну в торгово-розважальних центрах скрутну ситуацію. Понад 90% проблем спричинені не зовнішніми чинниками, а недоліками управління. Основна проблема, як і будь-коли – людський чинник, неефективність роботи персоналу, некоректність вибраних пріоритетів, недостатній рівень знань і досвіду тощо. Зниження ключових показників ефективності ТРЦ мають стати для девелопера маркерами необхідності припинення «самолікування» та звернення до фахівців.

Департамент управління нерухомістю компанії UTG за 19 років забезпечував підтримку понад 40 торгових центрів загальною площею майже 1 мільйон м2, зокрема комплексів, яким компанія забезпечила повний цикл створення – від ідеї до повноцінного управління діючим об’єктом.

Повний цикл послуг передбачає, що наша команда входить у проєкт на етапі комплексного створення бізнес-концепції, яка ґрунтується на змістовному маркетинговому аналізі розташування, ринку, споживачів і ритейлерів, наявної та потенційної конкуренції, і знаходить серед технічних, юридичних і фінансових обмежень можливість створення прибуткового бізнесу, визначає обсяг, формат ТРЦ, якірних орендарів. Проєктування найоптимальнішого з варіантів і розрахунок фінансових показників дає змогу обґрунтувати, презентувати та довести фінансовий сенс у створенні нового торгово-розважального центру. Наступним етапом UTG набирає орендарів і керує підготовчими роботами з відкриття об’єкта.

Найскладніший період розвитку торгово-розважального центру – перший рік після відкриття. Хтось з орендарів не сподобався споживачам, хтось не розрахував свої сили, тому поступово відбувається корегування тенант-міксу. Паралельно технічний підрозділ, підрозділ безпеки та інші відділи адміністрації ТРЦ відпрацьовують будівельні недоліки й організаційні особливості експлуатації конкретного об’єкта. Водночас ми узгоджуємо й адмініструємо взаємовідносини ТРЦ і орендарів, формуємо та запускаємо маркетингову кампанію. У такий спосіб проводимо налаштування об’єкта і його популяризацію для споживачів.

Інший можливий сценарій – стабілізаційне чи антикризове управління. Актуально для девелоперів у ситуаціях, коли стрімко знижується відвідуваність, зростає вакантність, падає дохід. У більшості випадків наявна адміністрація ТРЦ такі системні проблеми не може вирішити самостійно. Потрібен компетентний, критичний погляд з боку, рішення і способи виходу з кризи та їх реалізація.

ПЕРЕВАГИ АНТИКРИЗОВОГО УПРАВЛІННЯ

Які переваги залучення експертів до стабілізаційного управління? Ще раз підкреслю: причина проблем усіх без винятку бізнесів, зокрема й торгово-розважальних центрів – брак компетенції персоналу. На зростаючому ринку всі дії успішні, але будь-яка криза вимагає швидкого реагування, гнучкості та нестандартних рішень. Діагностувати ТРЦ і його відвідувачів – найскладніше завдання. Питання аналізу зниження активності споживачів, зміни їхніх потреб і портрету клієнтів, виявлення недоліків взаємовідносин адміністрації та орендарів є нашими щоденними завданнями досліджень. Такий комплексний аналіз можна провести, лише ґрунтуючись на суттєвих обсягах накопиченої інформації, на цілісному розумінні тенденцій змін ринку, світових трендах і новітніх практиках, регулярному зв’язку з потенційними цікавими орендарями й інших можливостях.

Актуальні діагностичні показники обґрунтовують рішення зміни стратегічних і технічних напрямів і їхню реалізацію включно зі зміною частки персоналу в адміністрації ТРЦ. Нова команда об’єкта спільно із зовнішніми експертами вибудує нову ефективну систему управління, проведе технічний аудит для оптимізації видаткової частини проєкту та спланує зростання доходу.

Заміна складу орендарів, включно з якірними функціями в посткарантинних умовах, можлива лише після детального аналізу з виявленням товарних груп, що постраждали найбільше. Особливо це стосується розважального сегмента, де відбулися істотні втрати клієнтів і учасників ринку дозвілля. Фахівці Департаменту управління нерухомості UTG знаходять саме тих нових орендарів, які допомагають переорієнтувати непривабливі зони об’єктів у цікаві для численних відвідувачів.

Також потрібно змінити акценти маркетингових рішень згідно з новими трендами. Наприклад, до пандемії одним із лідерів була реклама в транспорті – зараз вона менш ефективна. Наразі громадським транспортом користуються рідше, і настрої там далекі від позитивних, тому потрібно підбирати інші ефективні засоби залучення відвідувачів у ТРЦ.

Позитивний прогноз для торговельної нерухомості підтверджується тим, що жоден онлайн-сервіс не надає споживачу всіх необхідних позитивних вражень. Люди бажають ходити до ТРЦ, попри зростання популярності електронних покупок (e-commerce). Девелопери та керівні компанії торгових центрів мають забезпечити відвідувачам умови безпечного та цікавого проведення часу, емоції від шопінгу, якісний набір послуг, маркетингові активності тощо. Наші фахівці допоможуть торгово-розважальному центру розробити та впровадити таку систему заходів, залучити нових орендарів і створити неповторний стиль об’єкта.