Європейський ринок роздрібної нерухомості зазнав глибоких структурних змін за останні роки. Однак, добре позиціоновані об’єкти привертають увагу інституційних інвесторів. Так, в ексклюзивному інтерв’ю для видання across Роман Мюллер, керівник відділу управління інвестиціями в роздрібній торгівлі в Union Investment, відзначив, що торгова нерухомість пройшла корекцію раніше, ніж інші класи активів.

За останні місяці Union Investment продала деякі свої торговельні центри, одночасно збільшуючи свої інвестиції в менші формати, орієнтовані на продуктові магазини. Це коригування ринкового середовища, чи структурна перебудова вашої стратегії?

Зараз стало очевидно, що роздрібна торгівля може досягти успіху в довгостроковій перспективі лише за умови чіткого позиціонування. Відтоді ми послідовно працюємо за двома полюсами — зручність та напрямок призначення. З одного боку — це районні торговельні парки з постачанням та продуктовими магазинами. З іншого боку — домінуючі торговельні локації з чіткою регіональною або надрегіональною привабливістю — великі торговельні центри або престижні локації на головних вулицях у великих мегаполісах.

Ми бачимо, що найбільша вразливість виникає там, де немає чіткого профілю. У сегменті постачання для районів ми спостерігаємо сильну ліквідність майже на всіх ринкових циклах. Тобто сильні локації стають сильнішими, оскільки там концентрується купівельна спроможність. Слабші втрачають позиції.

Чи є підкатегорії в торговельній нерухомості, які ви вважаєте особливо привабливими, а інші ви навмисно виключаєте?

Ми є одним з небагатьох європейських інвесторів, які охоплюють весь спектр торгової нерухомості. Наразі ми керуємо близько 8 млрд євро, включаючи приблизно 5,5 млрд євро в торгових центрах і понад 1 млрд євро в кожному в районних торгових парках/торгових парках та активах на головних вулицях.

Ми не інвестуємо широко, а дуже вибірково в рамках підкласів активів. Не прагнемо вузькоспеціалізованих форматів, таких як окремі магазини DIY або традиційні універмаги в центрі міста без чіткої перспективи на майбутнє. Саме тому ми не інвестуємо в клас активів — ми інвестуємо в чітко позиціоновані, перспективні місця.

Наприклад, найбільший потенціал розвитку ми бачимо в залежності від місця призначення. Це може бути домінуючий торговий центр або престижне розташування на головній вулиці великого міста. Спектр варіюється від супермаркетів до роздрібних парків з продуктовими магазинами.

Де зараз знаходиться європейський ринок торгової нерухомості?

На мою думку, ми знаходимося на початку відновлення. Настрої помітно покращилися з 2024 року. Торгова нерухомість має особливу характеристику, у неї переоцінка починається раніше, ніж у багатьох інших класах активів. Ще у 2018/19 році ми спостерігали структурні корекції вартості, зумовлені зростанням електронної комерції та зміною поведінки споживачів. Зміна процентної ставки у 2022 році стала значною подією, яка спричинила чергову переоцінку, яку ще більше прискорила пандемія.

Ми знову бачимо ринкові докази — наприклад, кілька великих угод у торговельних центрах у Чеській Республіці або початкове стиснення дохідності в Іспанії. І торгова нерухомість нещодавно займає порівняно високу частку обсягу транзакцій. Хоча п’ять чи шість років тому багато інституційних інвесторів майже взагалі уникали торгової нерухомості. Зараз цей клас активів займає значну частку ринку, що відображає зміну сприйняття.

Яка географія для вас в пріоритеті зараз?

У 2000-х роках роздрібна торгівля майже самокерувалася — зростання орендної плати, висока активність транзакцій, сильне розширення мереж. Але зі зростанням електронної комерції це структурно змінилося. Відтоді ми спостерігаємо чітку поляризацію: дуже хороші місця розташування — і ті, які структурно більше не функціонують. Деякі з них неможливо відродити як місця розташування навіть за умови інвестицій.

Для торгових центрів ми бачимо Іспанію, Італію та Польщу як найпривабливіші ринки. У роздрібних парках особливо привабливими є Німеччина, Австрія, Іспанія та Швеція. Щодо нерухомості на головних вулицях, ми менше думаємо з точки зору країн і більше з точки зору мегаполісів.

Як змінилося сприйняття банками ризику щодо торгової нерухомості?

Це дуже залежить від місця розташування. Основні об’єкти нерухомості зі стабільними грошовими потоками можна фінансувати — зазвичай до приблизно 60 відсотків співвідношення позики до вартості. Але важливий не клас активів, а операційна сила окремого активу.

Багато інституційних інвесторів зараз збільшують свою присутність у форматах, пов’язаних з продуктовими магазинами. Чи це тимчасовий крок до безпеки, чи структурний зсув?

Це точно не випадковість. Коли інституційні інвестори сьогодні переглядають розподіл інвестицій, вони повинні ретельно вирішувати, в який сегмент входити. Ринковий імпульс зараз явно сприяє постачанню продуктів харчування та місцевих товарів. Показники доходів європейських продуктових ритейлерів демонструють довгострокові тенденції зростання, що забезпечує більшу передбачуваність.

Крім того, це, як правило, менші ТЦ, які легко диверсифікувати та взаємозамінні. Для багатьох інституційних інвесторів це привабливо, оскільки структури ризику та грошових потоків є дуже передбачуваними. Ми також продовжуємо бачити структурну стабільність та потенціал подальшого розширення в роздрібній торгівлі першої необхідності.

Інституційний капітал повернеться в торгову нерухомість?

Так, але вибірково. У 2021 та 2022 роках багато інвесторів дійшли висновку, що торгова нерухомість — за винятком районної — більше не є інвесторською. Однак, ми можемо чітко визначити операційно стійкі активи.

Але треба розуміти зміни та ризики. Так у довгострокової перспективі продовжаться демографічні зміни та зростання дефіциту робочої сили. Навіть провідні локації іноді мають труднощі з пошуком персоналу для управління на місцевому рівні. По-друге, у Європі все ще забагато торгових площ. І їх концентрація продовжуватиметься — або в престижних локаціях, які ще більше ущільнюються, або в регіональних торгових центрах, які можуть потребувати зменшення. По-третє, продовжиться омніканальна та технологічна інтеграція. Тому чим краще технологічні інновації та системи управління запасами, тим успішнішою може бути роздрібна торгівля. В -четверте, енергоефективність. Фізична роздрібна торгівля є енергоємною. Сучасні технічні системи пропонують значний потенціал економії, що безпосередньо впливає на операційні витрати та прибуток.

Яку роль має відігравати торгова нерухомість в диверсифікованому портфелі нерухомості в майбутньому?

Десять-п’ятнадцять років тому торгова нерухомість поряд з офісною нерухомістю — була одним із домінуючих напрямків використання в багатьох диверсифікованих портфелях, часто складаючи від 30 до 35 відсотків. З сьогоднішньої точки зору це здається структурно надмірним, адже інші класи активів, зокрема логістика та житлова нерухомість, розвивалися сильніше.

Тому між 2018 і 2023 роками багато інвесторів зменшили частку торгової нерухомості до рівня нижче 10 відсотків. Але, на мою думку, це було надмірною корекцією.

Торгова нерухомість, особливо роздрібні парки та домінуючі торгові центри, може забезпечити стабільну прибутковість грошових потоків та сприяти стабілізації портфеля. На противагу цьому, традиційні активи на головних вулицях часто представляють собою скоріше гру зі зміною вартості з меншими поточними грошовими потоками.

Заглядаючи в майбутнє, я вважаю розподіл роздрібної частки торгової нерухомості близько 20 відсотків. Це створює збалансоване поєднання доходу, ризику та диверсифікації в межах інституційного портфеля.