м. Київ, пл. Спортивна, 1-А

юридичні умови оренди в ТРЦ

Орендні відносини під час форс-мажорних обставин. Пояснення юриста компанії UTG

24 лютого 2022 року на всій території України введено воєнний стан, який, за останніми даними, продовжений до 24 квітня 2022 року включно. Згідно з таким рішенням глави держави домовленості між сторонами можуть змінюватись. У статті юриста компанії UTG розкриті умови орендних відносин між орендарем та орендодавцем, описані права й умови оплати за форс-мажорних обставин. 

Питання здійснення орендних відносин і сплати орендних платежів нині стали досить актуальними. Війна належить до обставин непереборної сили – форс-мажорів, відносини за яких винесені в будь-якому договорі окремим пунктом. За таких обставин сторонами об’єктивно стає неможливим виконання зобов’язань, передбачених умовами договору, обов’язків згідно із законодавчими й іншими нормативними актами.

Орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об’єкта оренди (ст. 286 ГК України).

Листом від 28.02.2022 року Торгово-промислова палата України засвідчила як форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану. ТПП України підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Дія зазначеного листа розповсюджується зокрема й на всі договори оренди, укладені між юридичними та/або фізичними особами, за якими орендар має сплачувати орендну плату.

Варто зауважити, що введення воєнного стану та настання форс-мажорних обставин не є безумовною підставою звільнення орендаря від обов’язку сплачувати орендну плату. За загальним правилом настання форс-мажорних обставин звільняє особу від відповідальності за порушення зобов’язання за договором.

Іншими словами, орендар все одно буде зобов’язаний надалі сплатити орендну плату, проте якщо через настання форс-мажору він порушить строк сплати орендної плати, його не може бути притягнуто за це до відповідальності, що встановлена договором оренди чи законом.

Водночас до орендаря не можуть бути застосовані:

  1. Будь-які штрафні санкції, зокрема й пеня.
  2. Оперативно-господарські санкції, зокрема у вигляді односторонньої відмови орендодавця від договору або обмеження доступу до користування орендованим майном.
  3. Відшкодування збитків.

Також самим договором оренди може бути прямо встановлено, що настання форс-мажорних обставин не лише звільняє сторони від відповідальності, а й виконання зобов’язань за договором (сплата орендної плати) відстрочується на строк дії форс-мажору.

Іншою є ситуація, коли через обставини непереборної сили орендар не має можливості використовувати орендоване майно, наприклад, внаслідок встановлених під час воєнного стану обмежень або заборон, або коли використання орендованого майна було фактично неможливим.

Зменшення суми орендної плати або тимчасове припинення її нарахування може мати місце у випадку, якщо об’єкт оренди потребує капітального ремонту, наприклад, через обстріли, або ж у випадку, якщо об’єкт оренди через ті ж обстріли не забезпечується комунальними послугами, які були передбачені договором.

Орендарю варто пам’ятати, що у разі виникнення з орендодавцем спору щодо можливості використання орендованого майна під час воєнного стану саме орендарю необхідно буде доводити, що він такої можливості не мав. Тому бажано вести належну комунікацію з орендодавцем щодо відстрочення сплати орендної плати або тимчасової неможливості використання майна.

Відповідно до ч.1 ст. 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Згiдно з ч.6 ст. 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ч.2 ст. 218 Господарського кодексу України учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов’язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності, якщо не доведе, що ним вжито всіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення.

Отже, у випадку, якщо ви обґрунтовано не мали можливості використовувати об’єкт оренди за призначенням на час запровадження воєнного стану, то в такому випадку варто звернутись до орендодавця із заявою щодо звільнення від оплати оренди за той період, в який нерухоме майно не могло використовуватись за призначенням.

Варто зазначити, що нині орендодавці звільнені від сплати податку на землю та орендної плати за землю державної та комунальної власності на всіх територіях, де ведуться бойові дії. Усе це – на час воєнного стану та ще мінімум на рік після його завершення. Такий аргумент орендарі також можуть використовувати під час проведення переговорів з орендодавцями.

У випадку, коли в орендаря немає змоги сплачувати орендну плату в повному обсязі, радимо йому здійснювати компенсацію вартості комунальних послуг. Це забезпечить підтримання приміщення в належному стані та засвідчить зацікавленість орендаря в ньому в майбутньому.

Орендодавець та орендар – сторони, які безпосередньо та нерозривно залежать одна від одної. При проведенні переговорів у них всі шанси досягти компромісу, при якому будуть досягнуті обопільні та взаємовигідні домовленості щодо орендованого приміщення. У такий спосіб орендодавцю вдасться зберегти договір з орендарем, який згодом повернеться до сплати оренди, якщо нині така можливість відсутня.

Джерело: Commercial Property

У випадку спірних питань щодо орендних відносин між сторонами представники компанії UTG готові надати комплексну юридичну консультацію та допомогти знайти найкращі шляхи розв’язання проблеми. За додатковою інформацією звернутись можна за тел: +380503556709 (Євгенія Локтіонова, Директор компанії UTG)