Девелопмент недвижимости

На перші два місяці повномасштабної руйнівної війни Україна фактично зупинила ринок купівлі та продажу нерухомості, проте з початку травня держава поновила можливість укладення угод. УНІАН розбирався, які ціни, обмеження та ризики наразі присутні на ринку житлової нерухомості.

З початку повномасштабного вторгнення кривавого російського агресора на нашу мирну Україну значно сповільнилася бізнес-активність громадян. Однією з сфер, яка майже повністю припинила своє існування, стала купівля та продаж нерухомості.

Безумовно, важливою причиною такої ситуації стали обставини безпеки. Велика кількість наших громадян покинули своє житло з перших днів війни, щоб уберегти власне життя від серйозної загрози. За останніми підрахунками, понад 5 мільйонів українців поїхали біженцями у сусідні дружні країни, ще близько 7 мільйонів стали внутрішніми переселенцями.

Зрозуміло, що ті, хто залишився, не виявляли великого бажання ні купувати, ні продавати нерухомість, адже в умовах, коли не знаєш, чи прилетить ракета у твоє житло сьогодні чи пощастить, останнє про що думає людина, то це про інвестиції у нерухомість чи покращення житлових умов. Ще одним важливим фактором стало стрімке падіння рівня доходів населення.

Наприкінці лютого Міністерство юстиції з метою мінімізації будь-яких спекуляцій чи шахрайських схем з житлом українців обмежило доступ до реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому навіть ті, хто мав велике бажання придбати квартиру чи будинок, наприклад у західних областях України, таку можливість тимчасово втратили.

Проте час іде, національна економіка поступово відновлюється, зростає економічна активність населення. Тому вже наприкінці квітня уряд за ініціативи Мін’юсту частково відновив доступ до реєстру нерухомості, що відкриває можливість хоч із деякими обмеженнями, але поновлення ринку купівлі-продажу житла. При цьому загрози та ризики залишаються високими.

Саме тому дуже важливо перед продажем чи купівлею будь-якої нерухомості уважно ознайомитися з усіма нюансами та підводними каменями, які присутні на ринку в умовах війни.

Травневий вітерець разом з оживанням природи приніс надію на відновлення ринку нерухомості. Першими ластівками стала поява оголошень з купівлі та продажу нерухомості на спеціалізованих сайтах. Почали повертатися до роботи рієлтори з продажу та купівлі нерухомості та нотаріуси, які були фактично без роботи протягом останніх двох місяців.

Як розповів УНІАН адвокат Ярослав Сербін, ринок починає працювати в умовах значних обмежень.

“Заборонено продавати нерухомість на підставі довіреності. Тобто, потрібна обов’язкова присутність власника (продавця). Покупець при цьому може видати довіреність іншій особі, яка буде діяти в його інтересах під час укладення відповідної угоди. Також продати нерухомість можна лише там, де немає активних бойових дій або не окупована територія.  Перелік територій визначений наказом Міністерства юстиції України”, — зазначив Сербін.

Крім того, за словами експерта, продати можна лише ту нерухомість, яку громадянин маєте у власності не менше одного місяця. Іншими словами, не можна займатися спекуляцією чи перепродажем нерухомості під час війни.

“При цьому продати нерухомість можна лише за місцем її розташування, крім нерухомого майна, розташованого у місті Києві або Київській області. Нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна, розташованого у Києві або Київській області, здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце якого розташовано у Києві або Київській області, за місцезнаходженням такого майна, або місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи — однієї із сторін відповідного договору”, — зазначив експерт.

За словами Сербіна, засвідчувати укладення договорів купівлі-продажу можуть лише нотаріуси, які є в переліку Міністерства юстиції України.

Тобто фактично лише ті нотаріуси, які включені до переліку Мін’юсту, отримали доступ до реєстрів та можуть засвідчувати відповідні договори купівлі-продажу нерухомості.

Цінова політика

До війни сотні людей щодня по всій Україні за допомогою рієлторів та нотаріусів продавали та купували нерухомість. Цей ринок останні роки набирав обертів, а середні ціни на житло лише протягом минулого року, за даними Державної служби статистики, зросли на майже 17 відсотків.

В довоєнній столиці вартість квартир у новобудовах у 2021 році взагалі зросла на шалені 30 відсотків, досягнувши семирічного максимуму. Проте в нових реаліях ситуація помітно змінилася.

Президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта повідомив УНІАН, що основними учасниками ринку з продажу та купівлі житла в умовах війни стануть переселенці у західних областях України.

“Ми очікуємо, що переселенці будуть основним тригером активності і ринку купівлі-продажу нерухомості. В першу чергу, інтерес до житлової нерухомості зріс в західних регіонах, люди достатньо активно цікавляться купівлею квартир і житлових будинків. Ті, хто вирішив залишитися на західній Україні і мають можливості придбати, будуть купляти, оренда наразі дороге задоволення. Також житло може бути цікаве і для інвестування, оренда приносить непогані прибутки”, — зазначив Юрій Піта.

За словами експерта, скоріше за все, пропозиції буде не настільки багато, щоб задовольнити увесь попит. Крім того, нові правила забороняють продаж по довіреності, а достатньо велика кількість власників перебувають за кордоном і навряд чи поки будуть їхати в Україну для підписання договору.

“Отже, певну кількість об’єктів суто юридично буде неможливо продати. Усі ці чинники, скоріше за все, призведуть до здороження вартості нерухомості на західній Україні в середньому на 10 відсотків в порівнянні з довоєнним періодом. Що стосується знову ж таки Києва, Одеси, Дніпра, попит буде не настільки активний. Тому в цих містах очікується зниження вартості нерухомості в порівнянні з довоєнним періодом, в залежності від сегмента ринку таке зниження може досягати 30 і більше відсотків”, — розповів президент Асоціації фахівців з нерухомості України.

За словами фахівців на ринку нерухомості, зараз дійсно не найкращий час, щоб здійснювати купівлю чи продаж квартир або будинків.

“Зараз одна порада: не поспішати з покупкою. Поки не зрозуміло, коли закінчаться військові дії та стане можливим капітальне будівництво у повному обсязі. Ймовірно, не всі будівельні компанії залишаться на ринку: хтось збанкрутує через слабкі фінансові резерви для закінчення будівництва, через відтік кваліфікованих кадрів чи інші причини залишить ринок. Тому ризики від купівлі житла збільшуються”, — розповів агенції УНІАН керівник Департаменту стратегічного консалтингу UTG — Костянтин Олійник.

Проте, якщо є велике бажання це зробити, громадянам України варто звернути увагу на деякі важливі нюанси.

За словами адвоката Олександра Таламанчука, якщо купувати нерухомість на первинному ринку, то необхідно знайти сайт забудовника, або сайти присвячені новобудовам і житлу, та подивитися: які з об’єктів цей забудовник будує ще, або вже побудував, чи дотримується терміни здачі в експлуатацію об’єктів будівництва, яку інформацію розміщує на своєму сайті, з якими проблемами стикаються власники нерухомості, коли отримують нерухомість у володіння тощо. 

“Крім того, необхідно запросити у забудовника до огляду всю документацію на будівництво. Серед обов’язкових документів, які мають надати, повинні бути: ліцензія на будівельні роботи, містобудівні умови і обмеження, дозвіл на будівництво, документи на землю, декларацію про початок будівельних робіт, технічні умови на підключення комунікацій. У разі, якщо забудовник безперешкодно надає на ознайомлення дані документи, — це вже добрий знак”, — зазначив Таламанчук.

Якщо цікавить квартира на вторинному ринку, то, за словами експерта, варто переконатися, що продавець дійсно є власником квартири. Він повинен надати правовстановлюючий документ, який це підтверджує.

“Просіть оригінал, навіть нотаріальна копія може виявитися не надійною. В якості такого документа може бути: договір купівлі-продажу, дарування , міни, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду. Більш того, право власності повинно бути зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Даний реєстр доступний на сайті Мін’юсту і при наявності електронного цифрового підпису можна отримати інформацію. Реєстр існує з 2013 року”, — додав Таламанчук.

При купівлі нерухомості на вторинному ринку дуже важливо подивитися історію права власності на житло, а також інформацію щодо наявності чи відсутності обмежень можливості продажу такого майна, наявності інформації про земельну ділянку, можливу інформацію про власника майна.

“Слід розуміти, що всі реєстраційні дії, які вчинялися після 24 лютого 2022 року, наприклад, купівля-продаж нерухомості, перепродаж, — це точно буде аферою. Адже Кабмін та зокрема Мін’юст на два місяці заборонили вчиняти такі дії”, — розповів  адвокат Андрій Филик.

За його словами, найбільш розповсюдженою шахрайською схемою з нерухомістю під час воєнного стану став численний “перепродаж” майна.

“Наприклад, людина 25 лютого продає квартиру своєму спільнику, 1 березня цей покупець знову продає цю ж квартиру іншому учаснику афери, 3 березня цей черговий набувач продає цю ж квартиру, але вже реальному добросовісному набувачеві. Після цього перший продавець у цьому ланцюжку оскаржує такий продаж, мотивуючи це тим, що нічого не знав. Мін’юст у такому випадку скасовує першу реєстраційну дію”, — розповів Филик.

“Це дає підстави для першого продавця звернутись до суду з позовом щодо повернення у його власність “незаконно” вибутого майна. Останньому ж добросовісному покупцю прийдеться витратити чимало нервових клітин, щоб довести, що саме він є добросовісним набувачем цього майна”, — додав адвокат.

Наразі економіка України перебуває у достатньо невизначеному стані. Дуже важко прогнозувати на середньострокову перспективу будь-яке відновлення чи зростання поки не завершиться кривава та руйнівна війна. Саме тому купівля-продаж житла є достатньо ризикованим заняттям. Держава надала можливість тим, кому це дійсно потрібно, з певними обмеженнями укладати угоди. Проте треба перед такою важливою справою зважити усі за і проти і добре подумати.

Джерело: УНІАН