9 сентября на Строительной конференции BUILDPRO 2021 руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник выступил с лекцией «Концецпия / реконцепция объекта — алгоритм успеха в высококонкурентной среде». Организатором выступала Лига Мастеров, одно из самых масштабных комьюнити профессионалов в сфере строительства в Украине.

Во время своего выступления Константин Олейник назвал одной из главных причин необходимости проведения реконцепций рост конкурентных угроз (по уровню насыщенности торговыми площадями на 1000 жителей Киев (606,0 м2) обогнал главные торговые столицы СНГ и ряд городов восточной Европы). Также это объясняется жизненным циклом объекта (приблизительно 8-10 лет), за время которого наблюдается моральное и физическое устаревание, потеря интереса со стороны покупателей и арендаторов, значительное снижение показателей операционной деятельности. Указанные факторы приводят к необходимости комплексной реконцепции или принципиальному изменению его функционирования.

В докладе были раскрыты принципиальные типы реноваций и реконцепций.

«Плановые – связаны с моральным и техническим устареванием, постоянным снижением операционных показателей (посещаемости, заполняемости, доходности)», — комментирует Константин.

Плановые реконцепции делятся на подтипы:

• Эволюционные — регулярное улучшение, модернизация, обновление, текущий ремонт торговой галереи, мест общественного пользования, инженерных систем, концептуального наполнения, отдельных зон, изменение форматов и ротация арендаторов, прочее.
  Примером эволюционной реконцепции является ТРЦ Gulliver, который постоянно проводит ротацию арендаторов, а также создал новую точку притяжения посетителей — медиафасад.
• Революционные — капитальное, комплексное обновление и ремонт, проводимые раз в 7-10 лет (жизненный цикл объекта) с возможным пересмотром размера и формата, ребрендингом.
  Пример является ТРЦ S)Mall, который был открыт в ходе реконструкции бывшего ТЦ «Дастор», расположенного по адресу проспект Юности, 18. Его общая площадь составила 15 000 м2, из которых 9 500 м2 – торговые помещения и 2 000 м2 отведено под офисы.

«Вынужденные реновации связаны с изменениями на рынке, появлением новых конкурентных угроз, значительным усилением конкурентного давления. Они могут быть неизбежными или экстремальными», — уточнил руководитель консалтинга UTG.

• Неизбежные — вызванные негативными последствиями развития рынка, существенным проседанием операционных показателей, убыточностью.
  Как пример вынужденной реконцепции Константин называет ТРЦ Planeta Mall в Харькове, который после открытия станет самым большим ТРЦ Восточной Украины, объединит под одной крышей лидеров украинского ритейла, а также удивит посетителей инновационными архитектурными и дизайнерскими решениями.
• Экстремальные – комплексный редевелопмент или смена формата, нецелесообразность дальнейшей эксплуатации объекта, невостребованность на рынке.
  «К экстремальным реконцепциям девелоперов подстугнул небывалый рост активности на рынке офисной недвижимости 2016-2020 годов, трансформировав  ТРЦ «Макрос», ТЦ «Silver Breeze», «InSilver», гостиницы «Кооператор», «Славутич», кинотеатр «Зоряный», фабрику М.Воронина, заводы «Арсенал», «ЭлектроПриборСнаб» и многие другие», — комментирует Константин Олейник.