На что обратить внимание при выборе торговой точки и офиса для аренды, а также какие факторы влияют на ее стоимость? Выбор рабочего помещения – одно из определяющих решений для бизнес-проекта, дальнейший успех которого во многом зависит от соотношения цены и качества арендуемой недвижимости – будь то офис, ресторан или точка продаж в ТРЦ. UBR.ua выяснил, как формируется цена офисного и торгового сегментов рынка аренды коммерческой недвижимости в Киеве, можно ли договориться с арендодателем о ее снижении и на какие ценообразующие факторы стоит обратить внимание перед подписанием договора.

Типы офисных помещений и бизнес-центров
Ставка аренды офиса зависит от класса бизнес-центра. Еще в 2004 году Американская торговая палата Украины адоптировала их международную классификацию для украинского рынка, разделив все офисные помещения на две группы – профессиональные и непрофессиональные площади – и пять классов. В профессиональной офисной недвижимости выделяют три класса – ¬»A», «B», «С». По состоянию на первую половину 2020 года в Киеве насчитывалось более 170 профессиональных бизнес-центров. Непрофессиональные объекты – бывшие административные здания, не имеющие современный ремонт, или «квартирные» офисы на первых этажах жилых домов – относятся к классам «D» и «E» соответственно.
Класс «А» и «B» присваивается зданию в зависимости от соответствия 10 основным и 10 дополнительным критериям – так, функционал БЦ класса «А» должен включать 16 из 20 пунктов, класса «B» – соответствовать как минимум 13 критериям. Основные среди них: расположение (удаленность от центра города, доступность для общественного и частного транспорта); год постройки здания, современность инфраструктуры, коммуникаций и инженерных сетей; возможность свободной планировки арендуемого пространства; наличие централизованной системы кондиционирования; бесперебойное электроснабжение или наличие как минимум двух независимых источников питания; наличие провайдера телекоммуникационных услуг; профессиональное управление помещением (контролем за доступом, охрана); дополнительные удобства (паркинг (наземный или подземный) с расчетом минимум 1 паркоместо на 100 м2 арендуемой площади здания, грузовые и скоростные лифты, кафетерий/столовая и пр.). В целом к бизнес-центрам класса «А» относятся новые, расположенные в центре города здания, сроком эксплуатации до 7 лет и соответствующие всем современным требованиям.
В категорию «B» могут входить недавно реконструированные под вышеозначенные критерии здания, находящиеся не в центре города. К офисным помещениям класса «C» относятся здания с ремонтом, проведенным более 10 лет назад, не имеющие профессионального управления, с низкой эффективностью арендуемых площадей из-за структурных препятствий для свободной планировки. Согласно данным, предоставленным UBR.ua директором консалтинговой компании Украинская торговая гильдия (UTG) Евгенией Локтионовой, в первом полугодии 2020 года цена аренды в киевских бизнес-центрах всех классов по сравнению с 2019 годом снизилась. Так, стоимость 1 м2:
в БЦ «А»-класса опустилась с $29,1 в 2019 году – до $25,6 в 2020-м;
в центрах категории «B» – с $19,1 до $17,2;
в БЦ класса «С» – с $11,6 до $10,7.

Какие факторы формируют стоимость аренды коммерческой недвижимости
Формула стоимости ежемесячного арендного платежа, помимо фиксированной ставки, включает НДС, коммунальные услуги и операционные расходы (OPEX) владельца помещения.
При этом эксперты выделяют еще ряд факторов, которые могут влиять как на ставку, так и на другие взимаемые с арендатора составляющие стоимости аренды. Для их качественного анализа перед заключением договора собеседники UBR.ua в любом случае рекомендуют арендатору обратиться к риелтору, специализирующемуся на конкретной городской локации – а в отдельных случаях прибегнуть к помощи юриста. Приводим те из них, которые стоит учесть первостепенно:
триггеры изменения арендной ставки;
В течение срока действия договора аренды и исходя из прописанных в нем условий изначальная ставка может быть индексирована на основании трех основных триггеров: через определенный период, исходя из уровня инфляции или в случае привязки к валютному курсу.
Как объяснил в комментарии UBR.ua эксперт рынка недвижимости Михаил Артюхов, обычно уровень ставки привязывается к курсу доллара (по Нацбанку, межбанку либо коммерческому финучреждению). В случае отклонения от действующего на момент заключения договора курса на определенный в нем процент, ставка может быть изменена.
соотношение общей и полезной площади аренды (коэффициент BOMA);
Помимо площади, которую арендатор получает в непосредственное пользование, в арендную ставку может добавляться коэффициент пользования общими помещениями – туалетами, лифтами, лестницами. Если данный коэффициент установлен арендодателем в размере 1,1, то при аренде 100 м2 арендатор будет обязан платить за 110 м2.
«Иногда в коэффициент площади общего пользования арендодатель может включать склады и даже помещения, которые занимает управляющая компания», – пояснил Артюхов, акцентируя внимание, что коэффициент общей и полезной площади может стоить арендатору до 20% ежегодного бюджета. Он добавил, что данный коэффициент редко превышает 1,2.
период аренды;
Согласно украинскому законодательству, договор аренды помещений сроком до 3 лет не подлежит обязательному нотариальному заверению. В то же время наиболее распространенный на рынке срок арендного соглашения для БЦ класса ниже «B» – 1 год. Михаил Артюхов также обратил внимание, что при заключении договора на срок более 35 месяцев возникают расходы в размере 1% от суммы договора аренды для оплаты взноса в Пенсионный фонд Украины.
налоговый статус владельца помещений;
В рекламном объявлении физические лица-предприниматели, заметил Артюхов, могут не указывать в цене ставки затраты на собственные налоги (НДФЛ, военный сбор). Данный показатель в итоге будет стоить арендатору 18-35% ежегодного бюджета.

Операционныее расходы (OPEX): услуги управляющей компании и реклама
По словам Артюхова, операционные расходы владельца компании на поддержание жизнеобеспечения здания могут добавлять от 1$ до 6$ за 1 м2 к стоимости аренды. Сервисами по управлению и эксплуатации помещений в бизнес-центрах класса «А» и «B» часто ведает профессиональная управляющая компания. Ее услуги зачастую являются второй по объему статьей расходов для арендатора непосредственно после арендной ставки, указывает эксперт. «Данная статья расходов для арендатора может варьироваться в диапазоне 30-60% от ежегодного бюджета – поэтому она требует детального изучения и обоснования владельцем помещений», – акцентирует внимание Артюхов.
Он также отметил, что, помимо безопасности и контроля за доступом в помещения, главными преимуществами управляющей компании для арендатора является возможность сконцентрироваться на ведении бизнеса, а не заниматься непрофильными задачами по эксплуатации помещений ¬– вывозом мусора, клинингом, ремонтом. В бизнес-центрах класса «C» управляющая компания, как правило, отсутствует, а вышеупомянутые функции берет на себя владелец здания, а часть перекладывает на арендатора. Также в случаях, если затраты собственника на эксплуатацию здания минимальны, он может в целом не тарифицировать OPEX в отдельную статью.
В операционные расходы арендодатель также может включать собственные маркетинговые затраты. В случае ТРЦ рекламный бюджет арендодателя является важным параметром для арендатора, от которого напрямую зависит количество клиентов.

Процент от товарооборота – альтернативный способ оплаты аренды
На рынке профессиональной коммерческой недвижимости также существует альтернативный подход к определению стоимости аренды помещения, заключающийся в оплате арендатором процентной ставки от товарооборота. Как объясняет концептолог и основатель SQM Experts Женя Баглай, в рамках такой схемы также может быть зафиксирована минимальная арендная ставка или минимальный порог оплаты аренды. Иногда определяется ее максимальный порог.
«Данная система мотивирует обе стороны заботиться об успехе торгового центра. В street-ритейле процент от оборота менее принят, потому что диктует практически полную зависимость арендодателя от умения арендатора вести бизнес», – рассказывает Женя Баглай.
Михаил Артюхов отмечает, что количество сделок по схеме «процент товарооборота» в период пандемии увеличивается с 5% до 15% от числа всех сделок в сегменте ритейл. Впрочем, заметил эксперт, чаще такой подход применяется лишь как временный инструмент, поскольку требует большого доверия между арендодателем и арендатором.
«Если арендатор не является «якорным» в здании (основном для привлечения посетителей – ред.), то формула «привязки» арендных платежей к товарообороту, посещаемости или вторичным бизнес-показателям арендатора скорее является исключением из правил, которое вряд ли будет продолжаться долго», – рассказал Артюхов.

Как договориться о снижении арендной ставки
Ключевые условия сделок по аренде помещений определяются соотношением спроса и предложения – при низкой заполненности площадей в объекте шанс добиться более приемлемого для арендатора соглашения повышается. Согласно данным UTG, с начала карантина средний уровень вакантности в киевских БЦ всех классов вырос, составив по итогам первой половины 2020 года 12,8%.
В целом стоимость аренды коммерческой недвижимости снижается в кризисные годы: так, согласно информации UTG, если в 2008 году квадратный метр офисного помещения в бизнес центрах класса «B» стоил $51, то уже в 2009 году рынок обвалился практически до нынешних значений. Очередное падение цен было зафиксировано и в 2014 году, а в 2016 цена аренды стала рекордно низкой: для БЦ класса «А» она в среднем составляла $21, $12 – для «B»-класса и $6,3 – для бизнес-центров категории «C». Отметим, что в те же $6 за квадратный метр сегодня обходится наиболее дорогое складское помещение.

По данным компании UTG

По прогнозам Михаила Артюхова, ввиду нынешнего кризиса глобальные рынки как минимум до окончания лета 2021 года будут оставаться в состоянии неопределенности. «Сегодня ценовая неопределенность иногда превышает 50%. Это означает, что у арендатора есть возможность получить более выгодные условия — не факт, что легко и во всех случаях, но ситуация у владельцев коммерческой недвижимости сейчас не лучшая», – указывает Артюхов.
С другой стороны, отмечает Женя Баглай, самые сильные проекты коммерческой недвижимости продолжают сохранять вакантность и во время кризиса. «Профессиональные проекты коммерческой недвижимости – это стабильный бизнес, который всегда учитывает колебания рынка и готов работать в различных сценариях», – сделала оценку Баглай. «Безусловно, во время кризиса арендные ставки и прочие аппетиты арендодателя снижаются и можно договориться о временном или долгосрочном понижении аренды. В то же время большой вопрос – стоит ли открывать новую торговую точку во времена турбулентности. Важно также понимать, что по-настоящему успешные и профессиональные проекты востребованы и в кризис. Первыми теряют арендаторов слабые проекты», – комментирует Баглай.
Впрочем, она также указала, что льготные условия в профессиональной коммерческой недвижимости предоставляются для «инфраструктурных» арендаторов – способных поднять уровень комфорта проекта, генерировать поток посетителей, усилить tenant mix (пул арендаторов ТЦ). Со своей стороны Михаил Артюхов выразил мнение, что на первоначально заявленную арендодателем цену ориентироваться стоит не во всех случаях.
«Стартовая цена предложения мало о чем свидетельствует – важно понимать, кто и почему ее устанавливает. Часто владельцы не находят профессиональных риелторов, и не знают, как выгодно для себя организовать процесс сдачи в аренду помещения на приемлемых для рынка условиях», – считает Артюхов. Вместе с тем эксперт рекомендует предпринимателям самостоятельно обратиться за получением консультации к местному риелтору, который, зная особенности выбранной арендатором территории и размещенных на ней объектов, может выбрать оптимальные условия либо даже добиться их улучшения в ходе переговоров с арендодателем. Предметом обсуждения могут стать большинство приведенных выше факторов ценообразования, включая коэффициент полезной и общей площади – к примеру, будучи осведомленным о реальной планировке здания, риелтор может обосновать справедливость снижения данной статьи затрат.

Как найти помещение и сколько стоят услуги риелтора
Обратиться к собственнику можно напрямую по объявлению, размещенному как офлайн, так и на специализированных интернет-ресурсах (OLX, 100realty и других).Как указывает Артюхов, стоимость услуг риелтора может в отдельных случаях составить до 10% от цены договора аренды – однако это исключение из правил, которое требует серьезного обоснования. В большинстве ситуаций максимальная комиссия риелтора может достигать стоимости одного месяца аренды (без последующих операционных и коммунальных платежей), либо вовсе быть бесплатной.
«Работу риелтора оплачивает собственник и во избежание конфликта интересов риелтор не имеет права брать комиссию от арендатора – это вопрос этики. О том, работает ли он на собственника, риелтор должен изначально сказать арендатору», – объяснил Артюхов.