У будь якої нерухомості є різні цикли розвитку. Протягом кількох десятиліть торгова нерухомість демонструвала інвестиційні стратегії з складними проектами розвитку для створення видатного клієнтського досвіду. Адже у роздрібній торгівлі успіх був визначений здатністю генерувати відвідуваність. Зараз ця парадигма змінилася. Вищі витрати на фінансування, менші бюджети та більш вибірковий розподіл капіталу сприяють відновленню уваги до довговічності доходу, видимості грошових потоків та захисту від зниження. У цьому середовищі роздрібні парки на якорях з продуктових рітейлерів знову стали найпопулярнішим класом активів для основних інвесторів у європейській роздрібній торгівлі.

Необхідність б’є досвід

Як пише across-magazin, роздрібні парки ніколи не були гламурною частиною торгового ландшафту. Часто їм не вистачає архітектурної привабливості та досвіду у порівнянні з більш складними торговими центрами. Натомість вони, закріплені за продуктами, аптеками та іншими постачальниками товарів першої необхідності, обслуговують місцеві громади зручними форматами. Це позиціонування набагато менше піддається дискреційним циклам. Клієнти не подорожують для відпочинку двічі на тиждень, однак вони зупиняються, щоб наповнювати свій холодильник кілька разів на тиждень по дорозі додому. На ринку, де передбачуваність стає все більш дефіцитною, це переконлива пропозиція.

Таким чином роздрібні парки, ймовірно, стануть основним компонентом багатьох інституційних портфелів. Зокрема, об’єкти на основі продуктів харчування, продовжують отримувати вигоду від сильного загальноєвропейського попиту інвесторів, що підтверджується їх стійкістю, масштабованістю та прийняттям кредиторів.

Диверсифікація як перевага

На відміну від великих торгових центрів, роздрібні парки дозволяють гранулювати розподіл між кількома активами, розмірами партій та локаціями. Таким чином інвестиційний капітал може бути розподілений на кілька активів, а не концентрований в одному місці. Результатом є зниження ризику концентрації та більша гнучкість у побудові портфеля. Інвестори можуть диверсифікуватись не тільки географічно, але й за мікролокаціями та розмірами активів.

Ще однією визначальною характеристикою сегмента є його сильна привабливість для кредиторів. Роздрібні парки, як правило, включають обмежену кількість широкоформатних орендарів, забезпечених довгостроковою орендою, що призводить до більш тривалих договорів, які часто перевищують п’ять-сім років. Це має вирішальне значення в контексті фінансування, оскільки кредитори зазвичай узгоджують кредитні тенори з термінами погашення оренди. Здатність створювати сумісні з фінансуванням структури з відносно обмеженим втручанням робить роздрібні парки з точки зору кредитора більш простими у фінансуванні.

Наприклад, основні прибутки роздрібного парку для найкращих у своєму класі об’єктів нерухомості в Західній Європі перейшли від раніше 4,0%-4,5% до приблизно 5,0%-5,5% сьогодні, при цьому вторинні активи або менш затребувані інвестиційні регіони торгуються вище 6,0%. Стабільність доходів сектора і більш низька волатильність пом’якшили ступінь корекції. Попит інвесторів знову швидко зріс.

Простота перемагає

В основі інвестиційного кейсу лежить структурна простота. Роздрібні парки вимагають значно меншої технічної інфраструктури, ніж багаторівневі будівлі, що супроводжується зниженням експлуатаційних витрат, зниженням навантаження на обслуговування та менш інтенсивним повсякденним управлінням. Рухомих частин просто менше – як фізично, так і оперативно. Це призводить до більш ефективної операційної моделі, що приносить користь як орендодавцям, так і орендарям.

Тим не менш, інвестиційний кейс пов’язаний з чіткими компромісами. Дуже сильно залежить від якості базових договорів оренди, роздрібні парки не обов’язково є класом активів, орієнтованим на зростання. Зростання оренди, як правило, скромне, і зростання може бути структурно обмеженим. Якість контракту може відрізнятися, індексація не завжди повністю пов’язана з інфляцією, а довгострокові варіанти орендарів можуть обмежувати гнучкість повторного надання в оренду.

Еволюція сегменту

Зараз великі гіпермаркети, які історично часто включали понад 15 000 м2, переналаштовуються у напрямку створення більш ефективних форматів якірних магазинів площею від 5000 до 8500 м2, з більш різким акцентом на свіжі продукти харчування та напої. Нехарчові асортименти скорочуються, а простір оптимізується для продуктивності.

Також багато роздрібних парків є операційно обґрунтованими, але фізично застарілими. Цілеспрямовані втручання, такі як оновлення фасадів або оптимізація, можуть підвищити привабливість для орендарів та підтримати помірне зростання оренди. Однак будь-яке перепозиціонування має відображати економіку рітейлерів. Роздрібні парки сильно піддаються впливу споживчих товарів, що швидко рухаються, де маржа тонка, а коефіцієнти витрат повинні залишатися низькими. Це за своєю суттю обмежує можливості для підвищення орендної плати. Таким чином, створення цінності можливе, але поступово, а не трансформаційне.

Таким чином привабливість роздрібних парків полягає у простоті, стабільності і передбачуваності. А на сучасному ринку – це структурна перевага. Але це не позиціонує роздрібні парки на противагу іншим форматам роздрібної торгівлі, а скоріше підкреслює їх специфічні сильні сторони в більш широкому, диверсифікованому інвестиційному ландшафті. І для інвесторів, які надають пріоритет однозначному доходу над двозначною загальною прибутковістю, роздрібні парки більше не є нішевим розподілом – вони є базовими.