Перше півріччя 2026 року стало для українського ринку торговельної нерухомості черговим випробуванням на стійкість. Рік розпочався значно слабше за очікування — безпекові ризики наклалися на аномально холодну погоду, але вже з травня ринок почав відновлюватися, а деякі регіональні об’єкти показали зростання товарообігу на третину.

Property Times разом з експертами розбирався, які тенденції визначали перше півріччя і чого варто очікувати до кінця року.

Головні тренди першого півріччя

Чотири роки повномасштабної війни змінили ринок торговельної нерухомості структурно — не лише в показниках, а у самій логіці розвитку. За спостереженнями Максима Гаврюшина, операційного директора Budhouse Group, галузь навчилася відповідати на щорічні виклики: від пошкоджень і міграції населення до тривог, обстрілів та дефіциту енергії й робочої сили. Але паралельно формуються довгострокові тренди, які війна лише коригує — одні прискорюючи, інші гальмуючи.

Головний із них — стрімке зростання малого формату. З майже 70 нових торговельних центрів, що вже відкрилися або відкриються найближчі два роки, 59 — це об’єкти малого типу, переважно рітейл-парки та convenience centers із середньою площею близько 9 тис. кв. м. Другий стійкий тренд — географічне зміщення розвитку на захід: майже 70% нових ТЦ 2022–2027 років за кількістю з’явиться саме там.

На цьому структурному тлі перше півріччя 2026 року пройшло нерівномірно. «Перший квартал розпочався значно слабше за очікування через поєднання безпекових ризиків та аномально холодної погоди, що змусило і бізнес, і покупців концентруватися насамперед на базових потребах, — говорить Олена Швець, директорка департаменту торговельних площ Групи компаній Arricano. — Водночас уже з травня ми побачили впевнене відновлення: товарообіг орендарів наших торговельних центрів зріс на 20–35% в національній валюті порівняно із січнем, а драйверами стали продуктовий ритейл, fashion, спортивні товари та електроніка».

Це, на думку експертки, підтверджує, що поведінка українського споживача стає дедалі раціональнішою: попит нікуди не зникає, але постійно перерозподіляється в часі залежно від рівня невизначеності.

Оренда та вакантність: Київ тримає позиції

У столичних торговельних центрах з якісним tenant-mix ситуація залишається доволі стабільною. За словами Олени Швець, відновлення товарообігів у березні–травні створило передумови для перегляду окремих комерційних умов, хоча зміни відбувалися виважено. Вакантність у київських об’єктах Arricano залишається мінімальною: ТРК «Проспект» стабільно працює зі стовідсотковою заповнюваністю, а в ТРЦ «РайON» показник скоротився з 5% до технічних 0,2% після підписання договору з новим якірним орендарем — JYSK.

«За даними моніторингової панелі RWBI (Retail Well-Being Index) вакантність площ в ТЦ України в першому півріччі 2026 р. становить 3,3 %, що на 0,4 % більше, ніж у другому півріччі 2025 р.», — коментує Максим Гаврюшин. Утім, експерт звертає увагу, що цей показник відображає лише підписані договори оренди — чимало площ де-юре зайняті, але фактично не використовуються орендарями через воєнну небезпеку.

У розбивці за форматами ТЦ, за даними, які наводить Євгенія Локтіонова, директор компанії UTG, вакантність поступово вирівнюється між типами об’єктів: у регіональних ТЦ вона становить 14,6%, в окружних — 15,1%, у спеціалізованих — 10,1%. Найнижчий рівень вакантності, як і раніше, характерний для районних торговельних центрів — 6,5%, що пояснюється їхньою прив’язкою до місць концентрованого проживання населення. За словами експертки, в Києві основний обсяг вакантних площ сьогодні сконцентрований усього у чотирьох об’єктах — це Blockbuster mall, «Мармелад», Promenada Center та «Атмосфера».

Серед факторів, які стримують подальше скорочення вільних площ, експертка називає вихід з ринку російських рітейлерів, закриття міжнародних гравців на кшталт IKEA та паузу у виході нових іноземних брендів.

Показово, що попит зберігається не лише на невеликі приміщення — ритейлери, за спостереженням Arricano, продовжують відкривати магазини й великих форматів, що свідчить про довіру до ринку і готовність інвестувати у фізичний ритейл попри всі ризики.

За даними, які наводить Максим Гаврюшин, орендні ставки на ліквідні вакантні приміщення форматом 50–250 кв. м за півроку практично не змінилися: середньозважена ставка на такі площі становить 39 доларів за квадратний метр на місяць, без урахування можливих тимчасових знижок.

Євгенія Локтіонова зазначає, що резерви для зростання орендних ставок обмежені передусім тотальною економією операційних витрат — на рекламу, маркетинг, комунальні платежі, електроенергію, воду, опалення, кондиціювання, а також необхідністю утримувати генератори. Додатковий тиск створюють зниження товарообігу на квадратний метр і маржі прибутковості рітейлерів останніх років, зростання конкурентної пропозиції, зниження середньодобової відвідуваності та виторгів окремих магазинів. Усе це, за словами експертки, підштовхує орендарів мінімізувати власні ризики й перекладати їх на девелопера — через фіксацію мінімального орендного платежу та прив’язку оренди до відсотка товарообігу чи фактичних показників відвідуваності торгового об’єкта.

Регіони: стійкість під обстрілами і ставка на захід

Регіональні ринки сьогодні розвиваються досить нерівномірно, і їхня динаміка значною мірою залежить від безпекової ситуації в конкретному місті. Але навіть там, де обстріли є буденністю, якісні торговельні центри демонструють неабияку стійкість. Так, у Кривому Розі товарообіг ТРК «Сонячна Галерея» у травні зріс більш ніж на 30% порівняно із січнем, а в запорізькому CITY MALL — майже на 25% у національній валюті. За словами Олени Швець, це доводить: за умови професійного управління та сформованої лояльності відвідувачів сучасні ТЦ залишаються важливою частиною міської інфраструктури навіть у прифронтових регіонах.

Якщо ж дивитися на географію нового девелопменту, то, за даними Budhouse Group, трійка лідерів за кількістю нових проєктів воєнного часу 2022–2027 років виглядає так: Львівська область (18 об’єктів), Київська (12) та Закарпатська (11).

Орендарі заходять активніше, ніж будуються самі центри

Попри всі виклики, ритейлери не зупиняють інвестиції у фізичні магазини. У торговельних центрах Arricano в першому півріччі 2026 року відкрилися 17 нових торгових точок. У Києві ТРК «Проспект» поповнився магазинами Intersport (2140 кв. м), Arena (174 кв. м) та E-ZOO (81 кв. м), а в ТРЦ «РайON» відчинили двері дитячий розважальний центр Bravo Park, магазин Mon Cheri та fashion-оператор ANDI. У регіонах найбільш масштабне оновлення відбулося у «Сонячній Галереї» в Кривому Розі, де запрацювали Intersport, Arber, Your Style та кілька компактних форматів у категоріях техніки, косметики й аксесуарів, а в запорізькому CITY MALL з’явився новий ювелірний оператор «Срібна Країна».

«Ритейлери сьогодні обирають не кількість відкриттів, а якість локацій, концентруючи інвестиції в об’єктах із найвищими показниками відвідуваності», — зазначає Олена Швець.

Що ж  до темпів введення в експлуатацію самих нових торговельних центрів, тут картина виглядає дещо стриманіше. За даними Budhouse Group, із 20 ТЦ, відкриття яких заявляли на 2026 рік, станом на середину року реально запрацювали лише три — усі малого формату і всі на заході країни.

За даними, які наводить Expandia, представник CBRE в Україні та Молдові у своєму дослідженні, у 2026 році  саме об’єкти площею до 20 000 кв.м становлять переважну більшість нового девелопменту, запланованого до виходу на ринок у 2026, тоді як великі регіональні ТРЦ залишаються поодинокими.

Прогнози на друге півріччя

У Budhouse Group очікують до кінця року відкриття ще приблизно 15 торговельних центрів загальною орендною площею близько 350 тис. кв. м. Загалом же, за оцінками Expandia, у 2026 році  у кількох обласних центрах України, а також у Івано-Франківській, Закарпатській, Київській та Львівській областях заявлено до відкриття понад 150 000 кв. м нових невеликих торгових центрів районного формату та ритейл-парків у приміських локаціях. Тоді як, загальна пропозиція нових конкурентних торгових площ у регіональних містах, ймовірно, зросте приблизно на 13,5% р/р, що стане найбільшим показником приросту з 2014 року та може скласти понад 400 000 кв. м в межах 22 об’єктів .

В Arricano бачать передумови також й для подальшої активності ритейлерів: у торговельних центрах компанії вже готуються до відкриття кілька знакових операторів, деталі про які стануть відомі найближчим часом. Додатковим сигналом для ринку, за словами Олени Швець, стала новина про анонсований вихід польського Pepco — черговий доказ того, що Україна залишається перспективним напрямком для розвитку сучасного ритейлу.

«Це формує стримано оптимістичні очікування щодо подальшого розвитку торговельної нерухомості, попри всі виклики», — резюмує Олена Швець.

Перше півріччя показало, що український ринок торговельної нерухомості вимушено переходить до нової моделі розвитку. Її основою стають компактні торговельні формати, локальний попит і обережне розширення міжнародних та українських ритейлерів. Подальша динаміка залежатиме насамперед від безпекової ситуації в країні.

Джерело: https://propertytimes.com.ua