Відомо, що цикли розвитку торгової нерухомості сприяють домінуванню різних форматів у різний час. Протягом кількох десятиліть складні та масштабні проекти торгових центрів домінували в інвестиційних стратегіях я к в Україні так і в Європі. У роздрібній торгівлі успіх визначався здатністю генерувати відвідуваність, іноді за рахунок операційної простоти. Але, яки пише across-magazine, ця парадигма зараз змінилася. Вищі витрати на фінансування, менші бюджети та більш вибірковий розподіл капіталу спонукають до поновлення уваги до стабільності доходів, видимості грошових потоків та захисту від збитків. У цьому середовищі роздрібні парки знову стали найпопулярнішим класом активів для основних інвесторів у європейській роздрібній торгівлі.

Необхідність перемагає досвід

Зараз «нудна» роздрібна торгівля виявляється стійкою на ринку, який винагороджує передбачувану прибутковість над спекулятивним зростанням. «Роздрібні парки ніколи не були найгламурнішою частиною роздрібного ландшафту. Часто їм бракує архітектурної привабливості та враження як від більш вишуканих торгових центрів та міських об’єктів змішаного використання. Натомість вони пропонують чіткість мети», – підкреслює Стеффен Хофманн, керуючий партнер, компанії Аmbas Real Estate.

Розташовані поруч із продуктовими магазинами, аптеками та іншими постачальниками товарів першої необхідності, вони обслуговують місцеві райони за допомогою форматів, орієнтованих на зручність. Таке позиціонування лежить в основі стабільної відвідуваності. Тепер люди не подорожують заради вражень раз на тиждень у регіональні торгові центри, проте вони зупиняються, щоб наповнити свій холодильник кілька разів на тиждень дорогою додому. На ринку, де передбачуваність дедалі менша, це переконлива пропозиція.

Диверсифікація за дизайном

Ключовою перевагою роздрібних парків є те, як капітал може бути розподілений із ширшого середовища інвесторів. На відміну від великих об’єктів, роздрібні парки дозволяють розподіляти капітал між кількома активами, розмірами лотів та місцями розташування. Для заданого обсягу інвестицій капітал може бути розподілений між кількома активами, а не зосереджений в одному портфелі. Результатом цього є нижчий ризик концентрації та більша гнучкість у формуванні портфеля.

Інвестори можуть диверсифікувати свою діяльність не лише географічно, але й за мікролокаціями та розмірами активів, що структурно важче відтворити у роздрібній торгівлі великого формату.

Ще однією визначальною характеристикою цього сегмента є його висока привабливість для кредиторів. Роздрібні парки зазвичай складаються з обмеженої кількості орендарів великого формату, забезпечених довгостроковими договорами оренди, що призводить до довших термінів оренди (WAULT), які часто перевищують п’ять-сім років. Важливо, що ці профілі WAULT можна оптимізувати в ході угоди шляхом активного управління активами. Поновлення одного або двох ключових договорів оренди може суттєво збільшити загальний термін оренди. Це критично важливо в контексті фінансування, оскільки кредитори зазвичай узгоджують терміни кредитування зі строками погашення оренди. Можливість створювати структури, сумісні з фінансуванням, з відносно обмеженим втручанням робить роздрібні парки не тільки легшими для андеррайтингу, але й з точки зору кредитора, більш простими для фінансування.

Простота перемагає

Зміна процентної ставки неминуче вплинула на сектор. Простіше кажучи, дохідність найкращих торгових парків у своєму класі нерухомості в центральній частині Західної Європи зросла з попередніх 4,0%–4,5% до циклу до приблизно 5,0%–5,5% сьогодні, а вторинні активи або менш затребувані інвестиційні регіони торгуються вище 6,0%. Стабільність доходів у секторі та нижча волатильність пом’якшили ступінь корекції. Попит інвесторів знову швидко зріс.

В основі інвестиційного кейсу лежить структурна простота. Торговельні парки потребують значно менше технічної інфраструктури, ніж багаторівневі будівлі, що супроводжується нижчими експлуатаційними витратами, меншим навантаженням на оплату послуг та менш інтенсивним щоденним управлінням. Просто менше рухомих частин — як фізично, так і операційно. Це призводить до більш ефективної операційної моделі, що вигідно як орендодавцям, так і орендарям.

Тим не менш, інвестиційний кейс має чіткі компроміси. Залежно від якості основних договорів оренди, роздрібні парки не обов’язково є класом активів, що стимулює зростання. Зростання орендної плати зазвичай помірне, а потенціал зростання може бути структурно обмеженим. Структури оренди часто менш інституційні, ніж у секторі торгових центрів прем’єр-класу або у провідних форматах аутлетів. Якість договорів може змінюватися, індексація не завжди повністю пов’язана з інфляцією, а довгострокові варіанти орендарів можуть обмежувати гнучкість перепродажу.

Крім того, інвестори повинні орієнтуватися в положеннях про конкуренцію та обмеженнях планування, особливо в заміських районах, де склад орендарів часто регулюється. Ці обмеження обмежують можливість вибору між управлінням активами, навіть якщо вони підтримують стабільність доходів.

Менші, чіткіші, ефективніші

Сегмент парків також зазнає структурної еволюції. Великі гіпермаркети, які історично часто охоплювали понад 15 000 м2 орендованої площі, оптимізуються та перепрофілюються. Напрямок руху спрямований на більш ефективні формати основних магазинів площею від 5000 до 8500 м2, з більш чітким акцентом на свіжі продукти харчування та напої, основні продукти харчування та товари швидкого харчування. Асортимент непродовольчих товарів скорочується, а простір оптимізується для підвищення продуктивності. Це відображає структурну перебудову, а не циклічне коригування.

Але можливості для створення вартості залишаються. Багато торгових парків є операційно стабільними, але фізично застарілими. Цілеспрямовані втручання, такі як оновлення фасадів, інтеграція ESG або оптимізація планування, можуть підвищити привабливість орендарів та сприяти помірному зростанню орендної плати. Однак будь-яке перепозиціонування має відображати економіку орендарів.

Торговельні парки сильно залежать від швидкоплинних споживчих товарів, де маржа низька, а коефіцієнти вартості завантаження повинні залишатися низькими. Це за своєю суттю обмежує можливості для підвищення орендної плати. Тому створення вартості можливе, але поступове, а не трансформаційне.

Заглядаючи у майбутнє

Торговельні парки демонструють чіткі основні та основні плюс характеристики. Їхній інвестиційний кейс визначається видимістю доходів, стійкістю до грошових потоків та низькою волатильністю, а не надзвичайним зростанням чи невикористаним потенціалом перепозиціонування. Інвестори погоджуються на нижчий профіль прибутковості в обмін на сильніший захист від зниження та більш передбачувану ефективність. У поточних ринкових умовах цей компроміс залишається дуже привабливим з урахуванням ризику.

Заглядаючи в майбутнє, роздрібні парки, ймовірно, стануть ключовим компонентом багатьох інституційних портфелів. Зокрема, схеми, пов’язані з продуктовими магазинами, продовжують вигравати від сильного загальноєвропейського попиту інвесторів, що підтримується їхньою стійкістю, масштабованістю та сприйняттям кредиторами.

Привабливість роздрібних парків зрештою це: простота, стабільність і передбачуваність. На ринку, що характеризується невизначеністю, це структурна перевага. Таким чином, це не протиставляє роздрібні парки іншим форматам роздрібної торгівлі, а радше підкреслює їхні конкретні сильні сторони в ширшому, диверсифікованому інвестиційному ландшафті.

А для інвесторів, які надають пріоритет однозначному доходу над двозначним загальним прибутком, роздрібні парки більше не є нішевим розподілом — вони стають базовим елементом.