Жить многофункционально

Жить многофункционально
Жить многофункционально
  05Лис2019

В крупных городах предложение жилых комплексов, предусматривающих наличие обширной инфраструктуры и коммерческих площадей, с каждым годом увеличивается. Движение от моно к полифункциональным объектам, где жилая составляющая совмещена с офисной, торговой и развлекательной, - один из трендов, определяющих развитие украинского рынка недвижимости.

ПОКУПАТЕЛЬ ЗНАЕТ, ЧЕГО ХОЧЕТ 

Осведомленный, осознанный, утонченный, привередливый – так украинские девелоперы описывают портрет современных покупателей жилья, чьи требования к недвижимости в последние годы действительно выросли. Такая тенденция не может не радовать, ведь это стимулирует девелоперов повышать качество создаваемого ими продукта. На что обращают внимание покупатели жилья? Если обобщить ответы, предоставленные девелоперами, то получится такой список: расположение и транспортная инфраструктура, архитектурные и планировочные решения, отделка фасадов, строительные материалы и технология возведения объекта, благоустройство и организация общественных пространств, наличие паркомест, класс объекта и социальный статус покупателей жилья (будущих соседей), безопасность проживания и инклюзивность, собственная инфраструктура объекта и ближайшее окружение, др. «Люди хотят жить с удовольствием, и это правильно», – говорят в компании « Киевгорстрой». 

И как примерно одинаково отзываются и девелоперы жилой недвижимости, и консалтинговые компании, покупатель больше не готов платить только за квадратные метры, он выбирает качество жизни, которое ему смогут обеспечить в жилом комплексе. Иными словами, его интересует инфраструктура, которая будет создана в доме или около него и которая как раз определяет качество и комфорт проживания. Подразумевается наличие в самом здании или в пешей доступности супермаркетов, магазинов, аптек, детских садов и школ, и многое другое, за счет чего можно решать ежедневные бытовые и даже рабочие задачи и тем самым сократить потери времени на передвижение по городу. «Мир стремится к функциональности и экономии времени. А многофункциональность недвижимости как раз содержит основной ответ на требование современности – рациональное использование времени и дополнительные возможности», – говорит Галина Мартыненко, менеджер по корпоративным коммуникациям девелоперской компании City One Development. «Мир слишком быстрый, чтобы тратить время на долгие походы за базовыми ресурсами, к примеру в магазин в соседний микрорайон. Поэтому голыми стенами потребителя не удивишь, и просто дом с квартирой уже никому не интересен – должна быть четкая и продуманная концепция объекта, а также инфраструктурные решения внутри или вокруг него», – так описывает требования к жилью Евгений Леськив, основатель и управляющий партнер девелоперской компании «КиевБудДевелопмент» ( KBD.estate). Однако нельзя говорить, что раньше потребителей не интересовал «инфраструктурный вопрос» – просто с ростом урбанизации, увеличением количества городского населения, усложнением трафика, ускорением темпа жизни, изменением отношения к работе и рабочим процессам инфраструктура усилила вес в системе конкурентных преимуществ жилой недвижимости. И многие девелоперы делают ставку на это. 

«Покупатель всегда предпочитает лучшее в своем классе, становится более привередливым и придирчивым. Все это вызвало постепенные изменения требований к новому жилью, люди стали больше задумываться не только о том, какая у них будет квартира, с каким видом из окна и сколько минут необходимо, чтобы добраться до метро, а и о том, какую инфраструктуру и окружение они получат вместе с купленными квадратными метрами, – комментирует Максим Синулин, ведущий архитектор консалтинговой компании UTG. – Жилые комплексы обретают эту комфортную среду, переходя к комплексности и многофункциональности. И застройка, когда жилые, социальные, развлекательные, торговые и рабочие зоны располагаются в пешей доступности друг от друга, является привлекательной для инвесторов, то есть покупателей». 

ОТ МОНО К МУЛЬТИ 

«Покупатели выбирают в первую очередь комфорт проживания, который состоит из собственной инфраструктуры комплекса и качества ближайшего окружения», – говорит Роман Герасимчук, директор консалтинговой компании City Development Solutions. И сегодня, если ближайшее окружение объекта не может удовлетворить ежедневные потребности жителей, то их удовлетворением занялись сами девелоперы, строя дома с дополнительными функциями. За счет этого жильцы получают доступ к широкому спектру услуг и товаров, которые они могут приобрести, не выходя из дома или за территорию комплекса, или даже работать поблизости от места жительства, не тратя время на дорогу и «не пересекаясь с суетой большого города» – как отметил Максим Синулин. Однако в компании City Development Solutions подчеркивают, что для Украины в целом и Киева в частности проекты с одной жилой функцией никогда не были ведущим трендом – в подавляющем большинстве случаев в домах предусматривались коммерческие площади как минимум на первых этажах или формировались по остаточному принципу. «Современный подход к разработке концепций изменился и предполагает детальную проработку инфраструктуры объекта, – говорит Роман Герасимчук. – Сегодня торговый или офисный блок продумываются заранее и выводятся в отдельный юнит в составе жилого комплекса». Как результат, предложение жилых объектов с минимальной коммерческой составляющей с каждым годом становится все меньше, а доля коммерческих площадей в новых комплексах постоянно растет. «На сегодняшний день можно говорить о том, что около 20% новых жилых комплексов в той или иной мере имеют в своем составе значительный объем коммерческих площадей. За последние три года этот показатель вырос почти в два раза», – отмечает Роман Герасимчук. При этом последние год-два популярны концепции объектов, включающих две и больше жилых «свечек» на едином стилобате и проекты квартальной застройки со значительным объемом собственной инфраструктуры. Однако такой тренд, как отмечает Максим Синулин, можно наблюдать в мегаполисах или в больших городах в тех объектах, которые расположены возле крупных транспортных узлов и магистралей. «Жители крупных городов с целью экономии времени все чаще отдают предпочтение услугам и потребностям в локации проживания или работы, что прямым образом сказывается на формировании среды. Чем больше город, дороже земля и меньше свободных строительных площадок, тем выше шансы, что будет востребован именно концепт мультифункционального комплекса. Таким образом, чем больше город и ближе локация к деловому центру или транспортному хабу, тем больше потребность объединения в одном объекте жилых, торговых и офисных помещений, – говорит он. – Если за городом построить здание с жильем и офисами примерно в равном соотношении, то коммерческие площади будут неликвидными. 

Поэтому проекты с одной функцией не уходят в прошлое и на них есть свой потребитель, просто такой формат уже не так интересен для жителей больших городов и мегаполисов». «Монофункциональные объекты отходят в прошлое. Горожане выбирают проекты, где совмещены жилая, офисная, торговая и развлекательная составляющие. Большинство девелоперов рано или поздно осознают, что будущее – за полифункциональными объектами», – говорит Андрей Ваврыш, генеральный директор девелоперской компании SAGA Development, которая, например, предусматривает в своих жилых комплексах дополнительные коммерческие помещения. При этом их доля колеблется в зависимости от расположения объекта. Так, в зданиях компании в центре города коммерческие помещения составляют около 10% площадей, а в проектах реновации промышленных зон, предусматривающих комплексную квартальную застройку, их доля возрастает до 25-50%. Например, в киевском жилом районе RYBALSKY запроектированы торговые и офисные помещения, улица ресторанов, образовательный кластер RYBALSKY Family Port, клиника и помещения для частных медицинских практик. В жилом комплексе Art Kvartal City Space в Одессе, который предполагает реновацию территории судоремонтного завода, инфраструктурная составляющая достигает 50% площадей: здесь предусмотрены фермерский рынок, рынок еды, коворкинги, фитнес-центр и, ввиду дефицита в городе детских развлекательных заведений, центр развития и досуга для детей. Во всех комплексах столичной компании «Киевгорстрой» жилые помещения соседствуют с нежилыми площадями различного назначения. Например, Mirax – многофункциональный торгово-офисно-жилой комплекс, в ЖК Manhattan и ЖК «Урловский-1» в стилобатной части запроектированы помещения под бизнес, а в ряде других проектов девелопера на первых этажах предусмотрены помещения под коммерцию. «Сегодня основная масса покупателей стремится жить в многофункциональных комплексах, которые совмещают в себе и дом, и работу, и отдых, и развлечения, и удовлетворение элементарных потребностей, например, в еде. Строя такие объекты, мы просто идем навстречу покупателю, удовлетворяем актуальный на сегодня спрос. Во всех комплексах, которые возводит « Киевгорстрой», предусмотрены нежилые помещения под любой вид деятельности. Это может быть магазин, детский сад и младшая школа, стоматологический центр, медицинская клиника и аптека, кафе и ресторан, спортивный зал и салон красоты, и так далее», – отмечают в компании. 

Еще один пример на столичном рынке – жилой комплекс KBD.house (на обложке) от « КиевБудДевелопмент» ( KBD.estate), в котором запроектированы квартиры, торговая зона, офисные пространства, панорамный бассейн и ресторан. «Мы начали больше ценить свое время. Поэтому новые проекты недвижимости должны помогать использовать его рационально, а не наоборот, а значит – быть многофункциональными», – уверен Евгений Леськив. Подробнее о проекте читайте на стр. 24-26. В девелоперской компании « Будхаус» отмечают, что многофункциональные объекты всегда демонстрировали высокую эффективность. В этом отношении прекрасно себя зарекомендовали торговоофисные центры, гостинично-офисные центры, др. «Что касается жилой недвижимости, то в мире сейчас очень активно продвигается идея совмещения в одном пространстве дома, работы, досуга, общения с людьми. Существуют даже сетевые такие проекты. В Украине добавление различных функций в составе жилых проектов присутствует в основном в секторах бизнес и эконом. Но подобного рода совмещение не работает в случае с объектами премиум-сегмента», – рассказывает Максим Гаврюшин, операционный директор « Будхаус», и поясняет: владельцы такого класса жилья, как правило, не хотят видеть посторонних на своей территории. К тому же добавление не связанных напрямую с объектом функций снижает классность жилья. Что касается проекта Linden Luxury Residences компании «Будхаус», в нем предусмотрены только вспомогательные функции в рамках закрытой инфраструктуры – SPA-центр, фитнес-центр, терраса на крыше, детская зона, ресторан, бар и лаунж-зона, частный кинозал, др.

Движение в сторону мультифункциональности подтверждает и статистика компании UTG: порядка 40% проектов, разрабатываемых ею в 2019 году, представляют собой комплексы с объединением различных по назначению пространств. Для сравнения: в 2017 году доля таких проектов в ее портфеле составила порядка 20%, а пять лет назад – не более 15%. «Все чаще мы сталкиваемся с ситуацией, когда в одном здании пересекается несколько различных функций и видов деятельности человека. Это позволяет комплексу быть концептуально самодостаточным», – говорит Максим Синулин. Примерами таких проектов в Украине являются столичные Smart Plaza Polytech и Smart Plaza Obolon, White Lines, Taryan Towers, Signature, и в перспективе их количество будет расти. «Крупные однотипные и монофункциональные объекты переживают кризис, а многофункциональные комплексы приспосабливаются к изменяющимся потребностям нового поколения, развивают предложение и быстро отвечают новым ожиданиям и задачам. Названия «торговые центры» и «жилые комплексы» понемногу становятся историческими терминами, так как они перевоплощаются в насыщенные разнообразными функциями места», – говорит Максим Синулин.

ИНФРАСТРУКТУРА ИЛИ ЭКОСИСТЕМА? 

Очень часто, чтобы подчеркнуть мультифункциональность и сбалансированность объекта недвижимости – будь то коммерческого или жилого – его инфраструктуру называют экосистемой. Или же термин экосистема часто используют вместо выражения «город в городе». Как объясняет Роман Герасимчук, экосистема жилого комплекса – это в первую очередь наличие дополнительных элементов и сервисов, созданных для комфорта жильцов: благоустроенная придомовая территория, обеспеченность паркингом, фойе для встречи гостей, клубная комната, детская комната, др. «Экосистема в недвижимости – это совокупность взаимосвязанных элементов, которые входят в структуру проекта. Они поддерживают друг друга, выполняют различные роли, но в то же время вся их деятельность объединена одной концепцией», – поясняет Галина Мартыненко. Однако однозначного понимания и подхода у девелоперов и консультантов к определению понятия экосистема нет. Например, Евгений Леськив оценивает экосистему и как соответствие новых построек существующему архитектурному ансамблю, и как зонирование – соотношение жилых и нежилых помещений в масштабах города. Андрей Ваврыш под экосистемой подразумевает всех участников процесса создания, эксплуатации объекта недвижимости, а также всех, кто так или иначе будет с ним взаимодействовать. Это девелопер, архитекторы и проектировщики, инвесторы, горожане, которые уже пользуются территорией и будут пользоваться ею в будущем. «Проектируя коммерческие помещения в объекте, мы вовлекаем в экосистему инвесторов в коммерческую недвижимость, малый и средний бизнес, который будет этими помещениями пользоваться, резидентов офисов. Если в комплексе есть общественные пространства, культурные или арт-объекты, в экосистему также включаются их посетители и туристы», – добавляет Андрей Ваврыш. Еще одно понимание термина экосистема в недвижимости – это создание растительности и озеленение среды. Но как поясняет Максим Синулин, понятие экосистема шире: «Это самодостаточность, которая содержит множество факторов, обеспечивающих устойчивое развитие среды и мест пребывания путем сбалансирования потребления ресурсов и их возобновления». 

ИНТЕРЕС ДЕВЕЛОПЕРА 

Выгодно ли девелоперу совмещать несколько функций в жилом проекте? Ответ игроков рынка однозначно положительный. В первую очередь потому, что такой подход позволяет создать востребованный сегодня продукт, а значит привлечь к нему интерес со стороны потребителей, будь то покупателей или арендаторов, повысить его ценность и конкурентоспособность. «Качественный баланс функций формирует добавочную стоимость объекта недвижимости», – говорит Андрей Ваврыш. «Схемы смешанного использования создают яркие места для жизни, которые привлекают людей», – добавляет Максим Синулин. Еще несколько положительных моментов, на которые обращают внимание в компании « Киевгорстрой», заключаются в более высокой цене такой недвижимости и динамике продаж в комплексах, где все необходимое для жильцов находится в пешей доступности. Кроме того, наличие в здании коммерческих площадей может обеспечить девелоперам дополнительный доход. Как отмечают в компании City Development Solutions, наличие торговых и офисных помещений в составе жилого комплекса не только улучшает восприятие его концепции в целом, но и позволяет девелоперу увеличить количество продаваемого или сдаваемого в аренду пространства, что в конечном итоге улучшает финансовый результат проекта. ХОРОШИЙ И ПЛОХОЙ СОСЕД Но, как говорят, нет дыма без огня – при реализации проектов с несколькими функциональными составляющими связаны не только возможности, но и ряд трудностей и рисков. Например, подобные объекты более сложные с точки зрения проектирования и строительства, что повышает себестоимость их возведения. Риски также связаны с правильным подбором различных функций и определением их пропорций – а от этого зависит успешность проекта. Любое их соседство может быть эффективным или производить обратный эффект – быть экономически невыгодным и сложно реализуемым. «К объединению различных типов недвижимости необходимо подходить очень серьезно, предварительно проанализировав, в каком соотношении необходима та или иная функция», – говорит Максим Синулин. Если это сделать неправильно, то высока вероятность потерпеть фиаско: жилье не будет продаваться, торговые помещения не будут заполнены арендаторами, в офисах будет недостаточно окупаемая ставка аренды из-за неликвидных помещений. Для правильного соотношения жилых и коммерческих помещений в объекте Андрей Ваврыш советует учитывать контекст, в котором он будет находиться. И где-то будет достаточно только 10% коммерческих помещений, где-то их доля может достигать 25%, а иногда и 50%. Также важно правильно совместить отдельные элементы инфраструктуры и распределить потоки. И хотя коммерческая и жилая части комплекса должны быть тесно связаны, потоки при этом не должны пересекаться, например, у них должны быть разные входы, лифты, места общего пользования. «При соблюдении этих условий любое соседство будет эффективным», – резюмирует Андрей Ваврыш.