Инвесторам и девелоперам приготовиться - Commercial Property

Инвесторам и девелоперам приготовиться - Commercial Property
Инвесторам и девелоперам приготовиться - Commercial Property
  31Жов2019

Ставшие традиционными для XX века кризисы с периодичностью ~ 10 лет (1979, 1987, 1998, 2008) заставляют задуматься, насторожиться и приготовиться к переменам. Существует ряд признаков, которые позволяют спрогнозировать отрицательные последствия до их фактического наступления.

  • Сокращение розничного товарооборота (РТО) в большинстве регионов Украины – девальвация гривны, галопирующая инфляция, ежегодный рост услуг ЖКХ, естественное сокращение количества населения, безвизовый режим со странами Евросоюза и легальный отток трудоспособного населения, невысокие зарплаты населения и падение реальных доходов в динамике. 
  • Рост конкурентных угроз. На различных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной GLA 1 362 856 м2. В 2019 году уже открылись ТРЦ Smart Plaza Obolon (GLA – 11 765 м2), OASIS (GLA – 7800 м2), River Mall (GLA – 62 200 м2) – количество торговых метров постоянно увеличивается. 
  • Снижение посещаемости на фоне условно постоянной/сокращающейся численности населения и перераспределения потребительских потоков из-за роста совокупного объема торгового предложения.
  • Снижение РТО на 1 м2 и маржи доходности ритейлеров за счет сокращения доходов населения, роста инфляции, падения посещаемости.
  • Избирательная позиция в планах развития сетевых торговых операторов, сдержанные прогнозы на обозримую перспективу, оптимизация ассортимента, формата, размера.
  • Сокращение количества сетей национального масштаба (сеть ProStor выкупила «КОСМО», Billa свернула региональную сеть, ряд бизнес-групп находятся в поиске покупателя), товарных групп (мебель), развлечений (ледовые арены, боулинги).

Screenshot_1.png

Screenshot_2.png

  • Снижение ставок аренды и показателей экономической эффективности в условиях приближающегося первичного насыщения рынка с перспективой образования профицита торговых площадей. Как результат усугубляется работа морально устаревших, теряющих популярность, с серьезными концептуальными недостатками объектов. 
  • Модернизация / редевелопмент / специализация / реконцепция – дальновидные девелоперы уже приступили к комплексной модернизации торговых центров («ЦУМ», «Караван», « Метроград», Silver Breeze, «Квадрат» Лукьяновка, Gorodok Gallery, «Магелан», «Мармелад», Dream Town), а ряд владельцев запланировали масштабные изменения. 

Бесконечные локальные кризисы в Украине, отсутствие заемного и внешнего финансирования сделали национальных девелоперов опытнее, проницательнее, мудрее, повысили их требования к оценке рисков, качеству аналитических выводов, квалификации персонала, актуальности решений, аргументированию и обоснованию предложений, стимулируя качественный рост профессионализма консалтинговых компаний.  

Опыт и знания UTG, длительная работа на изменчивом рынке позволяют с высокой вероятностью предугадывать приближающиеся сложности, улавливать малопредсказуемые тенденции, трезво оценивать последствия и эффективно им противостоять. Среди успешно зарекомендовавших себя инструментов для создания востребованных и популярных объектов рекомендуем: 

  • скептический подход к оценке состояния рынка и конкурентных угроз, опираться на обширные массивы аналитических данных при разработке концепции проекта;
  • решения по девелопменту/открытию объекта принимать исключительно на основании актуального и комплексного преброкериджа с существующими арендаторами;
  • строить архитектурно-планировочные решения, исходя из максимального использования всех возможных конкурентных преимуществ и устранения принципиальных недостатков;
  • внедрение действенного маркетингового плана по продвижению ТРЦ, при необходимости его корректировка и оптимизация; внедрение периодического / регулярного retail-аудита торговых операторов; 
  • оптимизацию торговой галереи – дополнение ассортимента недостающими товарными группами, выраженную специализацию и позиционирование, привлечение крупных, популярных сетевых арендаторов;
  • формирование имиджа и ассоциирование у покупателей с местом проведения досуга;
  • использование и комбинирование преимуществ целево го, спонтанного и специфического (студенческого, тури стического) потоков.

В сложившейся рыночной ситуации выживают сильнейшие. «Поэтому для успешной деятельности в данном сегменте необходимо, чтобы компания имела в своем портфеле знаковые проекты и положительную репутацию среди заказчиков и партнеров, а также непрерывно совершенствовалась, постоянно расширяя спектр услуг», – считает Вадим Непоседов, основатель и президент компании UTG. Эффективность данной стратегии подтверждается многолетней деятельностью компании UTG на рынке. Ее эволюция привела к расширению спектра услуг, помимо лизинговой и консалтинговой компаний в холдинг UTG вошли UTG Consult, девелоперская компания DC Evolution, а также UTG Residence, специализирующаяся на рынке жилья, и UTG Offices, ориентированная на рынок офисной недвижимости. 

И в канун восемнадцатилетия создания компании Вадим Непоседов отмечает, что успех в реализации сложнейших проектов во многом является заслугой высококвалифицированных сотрудников, профессиональная и слаженная работа которых позволяет постоянно развиваться и повышать качество работы. «Кроме того, я хотел бы искренне поблагодарить наших заказчиков и партнеров за годы совместной работы и выразить надежду на дальнейшее сотрудничество в реализации современных объектов недвижимости. Уверен, что и дальше UTG будет создавать уникальные и успешные объекты, работать над значимыми для рынка недвижимости проектами, которые станут очередной вехой в истории рынка недвижимости Украины, обеспечивая высокие финансовые результаты и конкурентную устойчивость всем своим существующим и будущим клиентам», – подчеркнул он.

Ресурс: Commercial Property