Торговая недвижимость Львова на грани насыщения - в матеріалі Commercial Property

Торговая недвижимость Львова на грани насыщения - в матеріалі Commercial Property
Торговая недвижимость Львова на грани насыщения - в матеріалі Commercial Property
  08Жов2019

В текущем году рынок торговой недвижимости Львова продемонстрировал стабильность арендных ставок, минимальную вакантность и небольшой рост за счет открытия новых объектов. Некоторые эксперты прогнозируют возможный профицит торговых площадей в этом городе.

Общее улучшение макроэкономической ситуации в Украине, рост реальных доходов населения и замедление инфляции положительным образом сказались на рынке торговой недвижимости страны в текущем году. «Отмечается рост покупательской активности и, как результат, увеличение оборотов арендаторов», – говорит Татьяна Марковская, заместитель директора департамента торговой недвижимости, Colliers International (Украина). По данным компании, если говорить о рынке торговой недвижимости Львова, то в некоторых объектах рост оборотов за первое полугодие 2019 составил до 20% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. «При этом важно отметить, что открытие новых объектов не приводит к снижению оборотов ритейлеров в действующих ТЦ/ТРЦ города», – говорит Татьяна Марковская. 

Данную тенденцию подтверждают и сами игроки рынка. Например, Victoria Gardens, крупнейший ТРЦ города, открывшийся в 2016 году, демонстрирует самые положительные показатели среди всех торговых объектов его собственника – компании Dragon Capital. Как сообщила Наталья Кравец, коммерческий директор Dragon Capital Property Management, в ходе круглого стола, организованного Commercial Property в июне текущего года, рост товарооборотов арендаторов этого объекта вырос более чем на 20% по сравнению со вторым полугодием 2018. Такую же динамику демонстрирует и показатель посещаемости. 

Марина Нестеренко, директор ТРЦ Forum Lviv, объясняет прирост показателей трафика и товарооборота магазинов совокупностью ряда факторов, среди них – постоянное обеспечение положительной атмосферы для посетителей, правильно выстроенная лизинг-стратегия и поддержка сильного и актуального портфеля брендов, четкое позиционирование объекта и соответствующая маркетинговая стратегия. 

Спортивный торгово-развлекательный центр (СТРЦ) Spartak, новичок на рынке Львова, открывшийся в марте текущего года, к августу достиг плановых показателей, обороты якорных арендаторов и посещаемость объекта выросли вдвое. «Несмотря на то, что весна-лето – сложный период для старта и ведения бизнеса, благодаря нестандартным маркетинговым активностям и смелой рекламной кампании мы заинтересовали нашим проектом и арендаторов, и клиентов. С завершением некоторыми операторами ремонтных работ и открытием новых магазинов мы ожидаем еще лучших результатов», – комментируют в СТРЦ Spartak. 

ВАКАНТНОСТЬ НА МИНИМУМЕ 

Сколько сейчас торговых объектов борются за внимание и кошелек потребителя во Львове? По данным компании UTG, на август 2019 года в городе функционировало 2 региональных, 6 окружных, 16 микрорайонных, 12 специализированных торговых центров. При этом новое предложение текущего года включает такие объекты, как СТРЦ Spartak по ул. Гетмана Мазепы, 1-б (арендуемая площадь – 23 000 м2), ТЦ Vernissage Lviv Mall по ул. Шевской, 12 (арендуемая площадь – 1000 м2), торгово-офисный центр по ул. Госпитальной, 11 (общая площадь – более 3000 м2, торговая площадь – около 1300 м2). 

По данным Cushman & Wakefield в Украине, объем современных торговых помещений во Львове составляет 400 000 м2 или 527 м2/1000 жителей (показатель включает все объекты торговой недвижимости арендуемой площадью более 5000 м2, в том числе супермаркеты и гипермаркеты). Согласно оценкам компании UTG по уровню обеспеченности торговыми площадями город занимает ведущие позиции в Украине, а по уровню концентрации и удобству доступа является одним из лидеров страны. А вот в компании Colliers International (Украина) оценивают показатель насыщенности торговыми площадями во Львове в 269 м2/1000 жителей (для оценки принимались во внимание качественные ТЦ/ТРЦ площадью более 5000 м2 с известными операторами). 

На рынке немного новых открытий торговых центров, а крупных строящихся проектов и вовсе нет. Как рассказывает Анна Марсова, руководитель департамента агентских и консультационных услуг в сфере торговой недвижимости, Cushman & Wakefield в Украине, дефицит нового предложения в совокупности с растущим спросом арендаторов привел к тому, что вакантность в лучших торговых центрах Львова приблизилась к нулю. По подсчетам компании UTG, средневзвешенный уровень свободных площадей в середине 2019 года составил 2,9%. 

Не испытывают трудностей с заполняемостью не только уже представленные на рынке объекты, но и новые ТЦ/ТРЦ. Например, ТРЦ Forum Lviv с середины 2018 года и до сегодня поддерживает 100-процентный уровень заполняемости. Помимо этого, ТРЦ имеет лист ожидания арендаторов. «Одна из задач менеджмента ТРЦ – регулярный мониторинг оборотов арендаторов, при котором определяются слабые звенья в тенант-миксе объекта. Тут учитываются предпочтения клиентов ТРЦ Forum Lviv по результатам регулярных маркетинговых исследований. Как результат, проводится своевременное обновление устаревших ритейлконцепций или их замена путем ротации», – рассказала Марина Нестеренко. 

В СТРЦ Spartak, открывшемся в марте текущего года, по состоянию на август заполнено 90% торговых галерей. Сегодня в этом объекте свободно только несколько лотов, а до конца года ожидается 100-процентная заполняемость. 

В компании Colliers International (Украина) прогнозируют, что, учитывая отсутствие перспективного предложения новых торговых площадей в краткосрочном периоде, а также достаточно высокий интерес со стороны ритейлеров, можно ожидать, что вакантность продолжит снижаться. Кроме того, существует большая вероятность выхода крупных международных брендов, которые ранее не были представлены на рынке. «Львов вызывает предметный интерес у таких крупных ритейлеров, как H&M, De Facto и других», – говорит Татьяна Марковская. 

Screen1.png

АРЕНДА БЕЗ ИЗМЕНЕНИЙ 

Диапазон средних ставок аренды на рынке торговой недвижимости Львова не изменился, если сравнивать с прошлым годом. Согласно данным компании Cushman & Wakefield в Украине цена аренды помещений в лучших торговых центрах города находится в диапазоне от $30 до $60/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). При этом, как отмечают в компании UTG, традиционно высокие ставки (более $30/м2/месяц) характерны для наиболее успешных ТРЦ – а это Victoria Gardens, King Cross Leopolis и Forum Lviv. Средние цены (до $30/м2/месяц) наблюдаются в успешных в прошлом, но устаревающих объектах (к таковым относятся « Роксолана», « Опера Пасаж», « Скриня», сеть ТЦ « ВАМ» и ряд других), а также в новых комплексах, набирающих популярность. Например, СТРЦ Spartak. Как сообщила Татьяна Альховская, руководитель PRотдела СТРЦ Spartak, «вилка» арендных ставок в этом объекте по состоянию на август 2019 года варьировалась от $21 до $200/м2/месяц в зависимости от площади и размещения лота, маркетинговые платежи составляли $1/м2/месяц, а эксплуатационные – $3/м2/месяц. Самые низкие на рынке цены – до $12/м2/месяц, как сообщили в компании UTG, зафиксированы в объектах, расположенных в удаленных от центра города районах и имеющих существенные концептуальные недостатки – ТЦ «Шувар», «Сріблястий», др. 

ТРАНСФОРМАЦИЯ РЫНКА 

В краткосрочной перспективе на рынке торговой недвижимости Львова не произойдет существенных изменений с точки зрения роста объема. По данным компании UTG, до конца 2021 года в городе планируется открытие ТРЦ на месте супермаркета «Арсен» на проспекте Красной Калины (арендуемая площадь – 24 750 м2) и ТРЦ на территории бывшего завода «Кинескоп» по ул. Героев УПА (арендуемая площадь – 8550 м2). Тем не менее, даже это предложение может привести к профициту торговых площадей: по оценкам компании UTG, по состоянию на середину 2019 года в городе наблюдался дефицит торговых помещений в объеме 20 735 м2. «В случае реализации и запуска в эксплуатацию заявленных перспективных проектов на рынке может образоваться профицит, что повлечет за собой перемещение арендаторов из морально устаревших и теряющих популярность объектов, а также окажет влияние на рост вакантности и коррекцию ставок аренды в сторону снижения», – дает прогнозы Оксана Гаврилевич, ведущий аналитик компании UTG

К тому же это не единственные торговые проекты, планируемые в городе. Так, компания «ЛьвівбудмаксІнвест» получила декларацию на строительство второй очереди СТРЦ Spartak (арендуемая площадь – около 17 000 м2). Также в текущем году городские власти утвердили несколько детальных планов территорий, застройка которых предполагает и строительство торговых площадей. Например, 20 июня Львовский городской совет согласовал детальный план территории, предусматривающий застройку участка бывшего завода «Алмазинструмент», на месте которого построят жилые дома и торго-воразвлекательный центр с зоной отдыха, а 9 августа согласовал градостроительные условия и ограничения на строительство пятиэтажного торгового центра с гостиницей по ул. Шота Руставели, 40, который появится на месте действующего магазина «Рукавычка» за счет пристройки и надстройки здания.
Кроме того, как отметила Анна Марсова, на рынке наблюдается еще одна тенденция – развитие так называемых convenience shopping malls, то есть торговых центров «у дома», которые расположены в составе жилых комплексов и ориентированы на их жителей и жителей близлежащих домов. «Основной игрок, успешно развивающий этот формат во Львове, – Avalon Inc. Девелоперы жилой недвижимости Львова стали больше внимания уделять первым коммерческим этажам и скрупулезно подбирают арендаторов для удобства жильцов, таким образом развивая ритейл в составе жилья», – описывает тенденцию Анна Марсова. 

Впрочем, в компании «Львівбудмакс-Інвест» дают более оптимистичные прогнозы и уверены: даже если в каждом районе города откроется торговый центр – спрос на него все равно будет. Однако важно, чтобы новый объект обеспечивал комплексное предложение. «С каждым годом Львов приближается к настоящему мегаполису – у людей остается все меньше свободного времени и все больше работы. Поэтому растет спрос на те торговые центры, где можно решить многие задачи: купить продукты, отвести ребенка в бассейн, сделать маникюр, получить посылку и так далее», – резюмировали в компании «Львівбудмакс-Інвест». 

Джерело: Commercial Property