Компанія UTG підвела підсумки першого півріччя 2019 на ринку нерухомості України

Компанія UTG підвела підсумки першого півріччя 2019 на ринку нерухомості України
Компанія UTG підвела підсумки першого півріччя 2019 на ринку нерухомості України
  10Лип2019

Сьогодні, 10 липня, відбулася прес-конференція компанії UTG на тему "Підсумки півріччя на ринку нерухомості України 2019: основні тенденції та виклики". В ході прес-конференції експерти компанії UTG розповіли про ситуацію в трьох сегментах нерухомості: торговельній, житловій та офісній. На прес-конференції були присутні: директор компанії UTG Євгенія Локтіонова, керівник Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Костянтин Олійник, заступник керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Оксана Гаврилевич.

Згідно з інформацією фахівців компанії в торговельній нерухомості Києва вперше за всю історію України, може сформуватися первинне насичення ринку з перспективою утворення профіциту торгових площ. Пов'язано це з тим, що в даний час в Києві спостерігається бум будівельні активності в сегменті торговельної нерухомості. На різних стадіях реалізації (будівництво, підготовчі роботи, концепція) в столиці і найближчому передмісті знаходяться 44 проекти з сукупною GLA = 1 362 856 м2, левова частка яких відкриється до кінця 2020 року. Тому в разі реалізації та запуску в експлуатацію всіх задекларованих великомасштабних проектів, на ринку торговельної нерухомості столиці може сформуватися первинне насичення ринку з перспективою утворення профіциту торгових площ і подальшим перерозподілом споживчих потоків між об'єктами. В результаті чого буде спостерігатися зростання вакантності і корекція ставок оренди в сторону зниження, особливо в морально застарілих об'єктах з серйозними концептуальними недоліками. Крім цього, за словами керівника Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG, Костянтина Олійника, ряд девелоперів вже розпочали комплексну модернізацію торгових центрів. Серед них такі об'єкти як: «Караван», «Квадрат Лук'янівка», «Городок», «Мармелад», «Магеллан», «Dream Town 2», а низка девелоперів - запланували масштабні зміни. 

«При цьому в умовах широкої пропозиції національні мережеві торгові оператори стають більш вимогливими до об'єктів для відкриття, уважніше коригують плани розвитку, стриманіше ставляться до експансії. Падіння споживчих настроїв в країнах Європи, стрімкий розвиток online-торгівлі, високий рівень конкуренції в сегменті одягу і взуття, зростання зарплат персоналу призводять до зниження маржі прибутковості, нагромадження товарних запасів, змушують великих транснаціональних ритейлерів шукати нові ринки збуту і стимулюють до відкриття магазинів в неохоплених країнах», - зазначає Костянтин Олійник. 

6.jpg

Як повідомляють аналітики компанії, за підсумками 2018 року на ринок України вийшли / повернулися 22 міжнародних бренди, в першій половині 2019 року - ще 2 бренди. І до кінця року додатково очікуються ще 7 нових операторів. Вихід на ринок нових міжнародних ритейлерів сприяв заповненню торгових галерей і скороченню рівня вакантності - на липень 2019 середньозважений показник склав 5,5%. «Стабілізація обмінного курсу національної валюти, скорочення вакантності провокують зростання ставок оренди і для приміщень торгової галереї площею 100-200 м2 в провідних об'єктах окружного та регіонального формату досягли $ 24-70/м2/міс. (без ПДВ і OPEX) з середньозваженим ринковими значенням $ 35,4/м2/міс. При цьому середньоринковий показник відвідуваності на початок липня 2019 року становить 677 чол. на 1000 м2 GLA, що підтверджує тезу про поступове відновлення купівельної активності в Києві», - зазначив керівник. 

Наступним сегментом ринку, розглянутим аналітиками компанії UTG, стала житлова нерухомість. За інформацією фахівців компанії, новий порядок КМДА про розрахунок і оплату пайової участі в розвитку інфраструктури прийнятий в 2017 р (4%) з пільговим періодом до 01/01/2018 (коефіцієнт 0,5) сприяв введенню в експлуатацію рекордного обсягу житла в 2017 р. В результаті чого сталося відчутне скорочення результатів Q1 2018 року і, відповідно, всього року. У підсумку в 2018 р. введені в експлуатацію 1 255 900 м2 житла або 19 902 квартири. Однак, як прогнозують фахівці, високі темпи БМР збережуться і в найближчому майбутньому, оскільки за останні кілька років девелопери отримали дозволи на> 10 млн. м2 житлової нерухомості. 

У той же час, як зазначає Костянтин Олійник, збільшення вартості будівельних матеріалів, оплати праці робітників, нетривіальне архітектурне проектування; використання дорогих сучасних технологій (панорамне скло, навісні вентильовані фасадні системи) призводять до зростання собівартості будівництва. «Станом на 1 січня 2019 р. 1м2 загальної площі будинків в Києві (без урахування втрат на МЗК, коридорах, проходах; вартості залучення земельної ділянки (+ 8-15%); реклами, маркетингу та витрат на просування комплексу; вартості залучення фінансових ресурсів; витрат на організацію роботи відділу продажів) обходиться девелоперу в 13 849 грн. Але на тлі великої пропозиції в Києві і області (в т.ч. у введених в експлуатацію об'єктах) вимоги реальних покупців збільшуються - з'являється пропозиція з ціною на продаж сумарною з собівартістю будівництва. А девальвація національної валюти, зростання інфляції, повна недовіра населення до банківської системи, відсутність доступних інвестиційних можливостей для широких верств населення перетворили вкладення в житлову нерухомість в фінансовий інструмент збереження накопичень / альтернативу примноження заощаджень. «В результаті згідно з даними Міністерства юстиції України в 2018 р. були укладені 35 352 договорів купівлі-продажу квартир та індивідуальних житлових будинків - новий абсолютний рекорд. І такі рекорди встановлюються вже кілька років поспіль: у 2017 році - 31 389 договорів, в 2016 р. - 29 094 договорів», - зазначив Костянтин Олійник. 

Як повідомили аналітики компанії UTG, в цьому році вперше за 10 років ринок офісної нерухомості Києва вийшов у категорію високоприбуткового бізнесу. Згідно з підрахунками фахівців, на кінець 1 півріччя 2019 року в Києві функціонують 125 бізнес-центрів, з яких класу «А» - 23 і «В» - 102. При цьому сукупна орендна площа становить 1 583 712 м2, що відповідає показнику 536,4 м2 на 1000 жителів. У першому півріччі поточного року нова пропозиція поповнилася 4-ма бізнес центрами: 

  • «Maidan Plaza» Майдан Незалежності, 2м Q1 2019 8 000 м2
  • «Iceberg» вул. Липківського, 14А Q1 2019 13 800 м2
  • «PALO ALTO» вул вул. Старокиївська, 10 Q1 2019 4 900м2
  • «Паладіс» вул. Січових Стрільців, 23 Q2 2019 5 600 м2
З сукупною орендною площею - 32 300 м2, з яких 24,8% (8 000 м2) приміщення класу «А», і 75,2% або 24 300 м2 - класу «В». 

«Галопуючий розвиток IТ-індустрії в Україні та розкриття потенціалу аутсорсингових компаній вперше за 10 років перетворили ринок офісної нерухомості Києва в високоприбутковий бізнес. Середня вакантність знизилася до 5,7%, а середньозважена ставка оренди досягла $22,6 за 1м2 (без урахування ПДВ і OPEX). Завдяки позитивним змінам на ринку офісної нерухомості в 1 півріччі 2019 р. діапазон орендних платежів продовжує демонструвати зростання і в бізнес-центрах класу «А» становить $19-39, в класі «В» = $10-27 за 1м2 на місяць (без урахування ПДВ і OPEX)», - зазначає старший аналітик Департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Оксана Гаврилевич. 

Аналітики стверджують, що в зв'язку з стійким попитом на офісні приміщення і невеликим обсягом нової пропозиції, середньозважений рівень вакантності скоротився до рівня 5,57%, показавши зниження за перше півріччя 2019 на 3,3 п. п. В структурі класів вакантність в класі «А» складає - 4,3%, а в класі «В» - 6,1%. При цьому частка в структурі попиту на професійні офісні приміщення з боку IT-компаній щорічно зростає і до кінця 1 півріччя 2019 р. склала 43,5%, показавши зростання на +2,5 п. п. Бум попиту на офісні приміщення з боку ІТ-компаній оживив практично всі законсервовані/заморожені/відкладені девелоперські проекти і до кінця 2019 року очікується до введення в експлуатацію більше 180 тис. м2 офісних приміщень. З урахуванням своєчасного введення нових проектів на початок 2020 р. сукупна орендна площа складе 1 583 712 м2, що відповідає показнику 536,4 м2 на 1000 жителів.