Как можно заработать на недвижимости - в матеріалі "Деньги"

Как можно заработать на недвижимости - в матеріалі "Деньги"
Как можно заработать на недвижимости - в матеріалі "Деньги"
  26Вер2019

Рынок недвижимости начинает оживляться.

Заработать на недвижимости несколько десятков процентов за два-три года – вполне реально. Главное, удачно купить квартиру на этапе стройки и так же удачно ее потом продать. Менее доходная, но и менее рисковая инвестиция – покупка жилья для сдачи в аренду. В любом случае, сейчас самое время вкладываться в недвижимость, потому что рынок только-только начинает оживать.

Квартиры в новостройках бюджетного уровня с начала 2019 года подорожали на 4–6%. Бюджетный уровень – это эконом-класс, а также комфорт-класс, но начальной категории, по цене на 10–20% выше, чем эконом. Потому что комфорт, стоимость которого переваливает за 1000 долл./кв. м, по характеристикам максимально приближен к бизнес-классу. А там совсем другая ситуация с ценообразованием. Стоимость квартир в эконом-классе с января 2019 года выросла почти на 4%, в комфорт-классе – на 6%, – говорит Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG. Наибольший рост цен зафиксирован в пригороде Киева, где стоимость квадратного метра подтянулась на 7–8%. В Киеве и других крупных городах темпы чуть ниже – "плюс" 2–4% по сравнению с началом года.

Почему в 2019 году начали расти цены на новое жилье, "Деньги" уже писали. Но, если вкратце, основные причины – это рост себестоимости строительства (подорожание стройматериалов и строительных работ), дефицит свободных участков под строительство и разогрев первичного рынка после затишья, которое было связано с президентскими и парламентскими выборами. До конца года квартиры в новостройках еще подорожают, хотя и незначительно. По разным оценкам до конца года стоимость первичного жилья в Киеве может увеличиться на 1–3%, но это при условии экономической стабильности в стране, – прогнозирует Ольга Соловей, сооснователь и управляющий партнер Украинского клуба недвижимости (URE Club). В Одессе, Львове, Днепре и Харькове динамика ожидается приблизительно на таком же уровне. Тем не менее, недвижимость по-прежнему остается одним из наилучших активов для капиталовложений. Ведь рынок все еще на дне, и рост цен только начался. Поэтому если инвестировать в строящееся жилье, то буквально через пару лет, не исключено, его можно будет перепродать раза в полтора дороже. Либо же вложить деньги в покупку квартиры для последующей сдачи ее в аренду и ежегодно получать доход, сравнимый со ставкой по гривневому депозиту в банке. 

Цены не удержались

В Киеве минимальная цена за квадратный метр в новостройке эконом-класса составляет 14 тыс. грн. Дешевле найти вряд ли удастся. Только если застройщик расщедрится и сделает скидку, и тогда стоимость "квадрата" опустится до 13–13,5 тыс. грн. Так или иначе, в столице за самую обычную однокомнатную квартиру придется выложить 500–600 тыс. грн. То есть не меньше 20 тыс. долл. Комфорт-класс в столице стоит от 16–17 тыс. грн./кв. м. Это, скажем так, более изысканный вариант эконома, с некоторыми преимуществами (о них – ниже), но все равно за такие деньги он не дотягивает до того комфорта, который стоит 23–25 тыс. грн./кв. м.

В окрестностях столицы цены практически идут вровень с Киевом. Да, в пригороде иногда проскакивают квартиры стоимостью 9–9,5 тыс. грн. Но они или расположены на расстоянии 30–40 км от Киева, или же это – проекты от застройщиков, у которых нет ни репутации, ни портфолио, а значит, и гарантий, что дом вообще будет построен. Стартовый ценник на бюджетное жилье в ближайших киевских сателлитах (Ирпень, Буча, Борисполь, Бровары, Вишневое, Вышгород) – 11–12 тыс. грн./кв. м. Средняя цена квадратного метра – 14–15 тыс. грн. А минимальная цена однокомнатной квартиры – около 350 тыс. грн. В городах-миллионниках ценовые рамки тоже вплотную приблизились к Киеву. Уже нет такого раздолья, как два-три года назад, когда во Львове или Днепре квартиру можно было купить вдвое дешевле, чем в столице. Сейчас это – большая редкость: в крупных городах стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса не ниже 12 тыс. грн., а в комфорт-классе ценник начинается с отметки 14–16 тыс. грн. Так что бюджет на покупку однокомнатной квартиры должен быть не меньше 380–400 тыс. грн.

Конечно, если сильно постараться, то и во Львове, Одессе, Днепре и Харькове или в их окрестностях можно найти квартиры по демпинговой цене, которая на 10–20% ниже среднерыночной. Но что это за проекты, какого качества и от каких застройщиков – вопрос риторический.

123132.jpg

В чем разница? 

Грань между экономом и комфортом почти стерлась. Как по цене, так и по характеристикам. И если посмотреть на соотношение классов жилья, то практически во всех городах лидирует именно комфорт. Например, в базе lun.ua по состоянию на сентябрь 2019 года в Киеве числилось 73 жилых комплекса эконом- и 142 комфорт-класса, в Киевской области – 107 и 165 ЖК, во Львове – 57 и 132 ЖК, в Одессе – 26 и 76 ЖК, в Днепре – 15 и 28 ЖК, в Харькове – 39 и 29 жилых комплекса эконом- и комфорт-класса соответственно. Картина такова: число новостроек выше классом раза в два-три превышает количество домов совсем бюджетного уровня. Почему так происходит? Потому что в глазах покупателя "комфорт" звучит авторитетнее. При этом доплата – некритична, порядка 2–3 тыс. грн. с каждого квадратного метра. И застройщику, само собой, выгоднее добавить пару "плюшек" и продать подороже квартиру в новостройке, которая, по сути, ничем не отличается от дома через дорогу, но зато имеет статус комфорт-класса.

На что может рассчитывать покупатель доступного жилья? В экономе это – обычная высотка на 20–25 этажей аскетичного внешнего вида. Иногда застройщики пытаются придать дому хоть немного лоска и окрашивают его в веселые цвета. В качестве материала для стен там применяют железобетон или газоблок. Что радует, в 99% случаев стены утеплены извне, пенополистиролом (ЭППС) или минеральной ватой. Разумеется, ни о каких вентилируемых фасадах и прочих изысках речь не идет. Отопление – централизованное. Но зато установлены тепловые счетчики. На подземный паркинг рассчитывать не стоит. Крупно повезет, если застройщик заложит его в проект. Пусть хотя бы стоянка возле дома будет. Ни закрытую территорию, ни ее охрану жильцам тоже не предложат. Зато в качестве бонуса цокольный этаж дома девелопер, скорее всего, оставит под нежилые помещения, где разместятся магазины, парикмахерские, кафе. А вот пространства в однокомнатных квартирах эконом-класса стало больше. Средний метраж с начала 2019 года вырос на 7–8 кв. м. – почти до 50 кв. м. Доплата за удобства В комфорт-классе покупатели жилья получают больше полезных опций. Даже доплатив по сравнению с экономом 100–150 тыс. грн. В архитектуре есть вкус, намеки на дизайн и внешняя отделка лучшего качества. Не исключено даже, что будет вентилируемый фасад и панорамное остекление.

Материал стен, обычно, кирпич, утепление – минеральная вата. Отопление – как повезет. Может быть автономное или индивидуальное, а может и централизованное. Это зависит от того, как застройщик договорится с местными властями относительно собственной котельной, и захочет ли он в принципе тратиться на ее установку. В доме с большой вероятностью будет подземный паркинг или многоуровневая крытая парковка. Территория жилого дома нередко закрыта и охраняется. Но, опять же, если в самых дорогих проектах комфорт-класса ограниченный доступ на придомовое пространство – обязательное условие, то в жилых комплексах попроще такая опция – на усмотрение застройщика. Средний метраж однокомнатных квартир в проектах комфорт-класса составляет где-то 45 кв. м. Впрочем, встречаются и более просторные варианты, до 50 кв. м. Выжидаем момент Самый простой способ извлечь доход из недвижимости – купить квартиру в строящемся доме и затем перепродать ее на вторичном рынке. В зависимости от расположения, класса и масштаба жилого комплекса, а также площади квартиры, разница в стоимости квадратного метра на начальной стадии строительства и после ввода в эксплуатацию может составлять 30–50%, – уверяет Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution.

Скажем, стартовая цена продажи – 15 тыс. грн./кв. м. Когда построены первые пару этажей, стоимость "квадрата" вырастает на 10%. После завершения монолитных работ цена увеличится на 20%, а после готовности фасада и разводки коммуникаций квартира подорожает еще на 10%. Когда застройщик получит на дом все документы, которые необходимы для его ввода в эксплуатацию, и покупателю выдадут ключи от квартиры, недвижимость станет дороже еще на 10–20%. Итого, цена квадратного метра может добраться до 22–22,5 тыс. грн. Понятно, что все приведенные расчеты – при совпадении всех возможных позитивных факторов, включая привлекательность проекта и места размещения здания. Покупка квартиры в строящемся доме – это риск, что стройка окажется незаконной, или у застройщика кончатся деньги, и строительство замрет. По данным Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, в Киеве и области почти 80 проблемных строек, во Львове – 25 неблагополучных строек, в Днепре и Одессе – около десятка объектов "с нюансами".

Но если подойти к выбору застройщика основательно, вероятность ввязаться в долгострой очень небольшая. Нужно убедиться, что строительная компания не банкрот (в этом поможет Единый государственный реестр юридических лиц и предпринимателей и в Единый реестр предприятий, в отношении которых возбуждено производство по делу о банкротстве), имеет права на землю, разрешительную документацию на строительство и не нарушает градостроительные нормы. Кстати, инвестор может в любой момент продать недвижимость и зафиксировать прибыль. Не дожидаться сдачи дома, так как этот процесс может занять несколько месяцев, а продать квартиру до момента ввода и все равно заработать минимум 20%. Если учесть, что средний срок строительства составляет два года, то 10% годовых в валюте – неплохой "навар". Долго, но стабильно Неплохо заработать можно и от сдачи недвижимости в аренду. Причем, для этого подойдет квартира как на первичном, так и вторичном рынке. С той лишь разницей, что новое жилье начнет приносить деньги не сразу, так как нужно дождаться, пока дом будет построен, а затем еще вложиться в ремонт квартиры. Зато это – полностью новый объект, который в перспективе не только не будет падать в цене, но, возможно, еще и немного подорожает. К тому же, и арендные ставки на современное жилье ощутимо выше, чем на квартиры в домах 1980–1990 годов. Со вторичкой проще: купил квартиру и, если состояние жилплощади не аховое, сразу же сдал в аренду. Дополнительных вложений, по сути, нет. Ну разве что в легкую косметику, минимальный набор мебели и техники. Но, конечно, и аренда такого жилья стоит меньше. А значит, и срок возврата инвестиций – дольше. Кроме того, если рядом появится новостройка, то близлежащие дома преклонного возраста сразу же потеряют в цене, и сдавать квартиру придется еще дешевле.

Инвестиции в жилье на первичном рынке, в зависимости от его расположения, характеристик и вложений в ремонт, возвращаются где-то за 7–9 лет аренды. В Киеве, его окрестностях и в городах-миллионниках вложения отбиваются быстрее всего, иногда и за 6 лет. В областных центрах поменьше срок возврата дольше, до 10 лет. Но, в целом, можно говорить о том, что арендные квартиры в новостройках имеют плюс-минус справедливую цену. На вторичном рынке квартира в аренде окупится за 9–12 лет. В столице и больших мегаполисах инвестицию можно вернуть и за 8 лет, если жилье в хорошем состоянии и расположено в районе, который пользуется спросом. На периферии, в таких городах как Черкассы, Житомир, Тернополь и т. д., возврат вложений может растянуться до 13 лет. Поэтому вторичка, даже несмотря на то, что цены на нее снова начали расти, все еще переоценена. Особенно за пределами Киева и миллионников.

eddc0864a1d4af5e0ce5100b87bde2f9.jpg

Для них – как для себя Одно дело – покупать квартиру, чтобы в ней жить, и совсем другое – с намерением заработать, для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Поэтому перед инвестицией важно оценить расположение дома и востребованность того района, где он строится. Если вокруг полно новостроек, то квартиру будет сложно сбыть или сдать по хорошей цене. А вот когда район старый, и возраст основной массы жилых домов приближается к 30–40 годам, квартиру гарантированно оторвут с руками. Помимо этого, жилой комплекс и место его расположения должны обладать какой-то добавленной стоимостью, уникальными опциями, которые позволят продать или сдать жилье подороже. Например, это – закрытая территория, отсутствие машин, наличие поблизости скверов, парков, озер, – приводит пример Ольга Соловей.

Очень важно, насколько развита придомовая и окружающая инфраструктура. А если ее нет – каковы планы застройщика по ее созданию и развитию. Гораздо легче привлечь покупателей и арендаторов, если рядом с домом есть прогулочные зоны, спортивные площадки, детские сады, школы, магазины, рестораны. Причем, некоторые крупные девелоперы подбирают инфраструктуру именно под потребности будущих покупателей, – рассказывает Роман Савченко, генеральный директор компании UTG Residence. Безусловно, сильно выигрывают квартиры, которые обладают высокой энергоэффективностью. И это не только внешнее утепление, но и полный учет всех энергоресурсов (в том числе двузонный электросчетчик). А если еще и индивидуальное отопление присутствует, жилье найдет своего покупателя или съемщика значительно быстрее.

Агенты по недвижимости говорят, что наиболее ликвидными являются квартиры в объектах комфорт-класса комплексной застройки, с концепцией "город в городе". В таких жилых комплексах по максимуму учтены все основные запросы покупателей и их требования к стандартам жизни. И, конечно же, это должна быть однокомнатная квартира. По статистике, с целью заработка в 85–90% случаях инвесторы выбирают именно «единички», так как они пользуются наибольшим спросом как при перепродаже, так и при сдаче в аренду.

Джерело: Деньги.ua