УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Торговельна нерухомість Харкова в очікуванні масштабних ТРЦ

Торговельна нерухомість Харкова в очікуванні масштабних ТРЦ
Торговельна нерухомість Харкова в очікуванні масштабних ТРЦ
  19Фев2020

З початком вiйськових дiй на Сходi України девелоперська активнiсть у Харковi практично повнiстю зупинилася. За минулi шiсть рокiв у мiстi фактично була вiдсутня нова пропозицiя якiсних торговельних центрiв. Однак розподiл сил на ринку може кардинально змiнитися вже в найближчiй перспективi з огляду на очiкуване вiдкриття двох масштабних проєктiв. 

Очевидний дефіцит  

За інформацією Максима Гаврюшина, операційного директора девелоперської компанії Budhouse Group і глави українського підрозділу Міжнародної ради торговельних центрів (ICSC), на кінець 2019 року в Харкові налічувалося 327 000 м2 орендних площ у 19 торговельних центрах. Найбільші з них – ТРЦ « Караван» (загальна площа – 85 000 м2, орендна площа – 59 000 м2), ТРЦ « Дафі» (загальна площа – 80 000 м2, орендна площа – 54 500 м2), ТРЦ « Французький бульвар» (загальна площа – 69 000 м2, орендна площа – 40 350 м2), ТРЦ « Магелан» (загальна площа – 40 000 м2, орендна площа – 35 800 м2).  

«Якщо порівнювати з іншими містами-мільйонниками України, то Харків наразі відстає від них за насиченістю торговими площами. Так, у Харкові цей показник становить 220 м2/1000 жителів, тимчасом як у Львові та Дніпрі – по 310-320 м2/1000 жителів, а в Одесі – понад 400 м2/1000 осіб. Навіть із введенням в експлуатацію ТРЦ « Нікольский» Харків відставатиме за насиченістю від Львова та Дніпра», – говорить Максим Гаврюшин. При цьому він звертає увагу на той факт, що основна маса торгових площ у Харкові представлена невеликими або старими реконструйованими об'єктами. В той час як великих і відносно сучасних центрів у місті лише чотири, при цьому всі були побудовані в 2006-2010 роках, один із них (ТРЦ « Магелан») працює не на повну потужність.  

Щодо факторів, які стримують розвиток ринку торговельної нерухомості, то ключовим, на думку Максима Гаврюшина, є відсутність інструментів фінансування. Згоден з ним також Ігор Скляренко, генеральний директор мережі ТРЦ « Дафі» (має два однойменних об'єкти в Харкові та Дніпрі). «Не маючи адекватних кредитних програм, інвестори не ризикують вкладати власні кошти в тривалі проєкти. Внутрішньополітична ситуація та близькість до зони військових дій також не додають оптимізму. Тому в Дніпрі та Харкові вже довгий час не починаються нові будівництва великих ТРЦ», – пояснив Ігор Скляренко в інтерв'ю порталу RAU.  

На кiнець 2019 року в харковi налiчувалося 327 000 м2 орендних площ у 19 торговельних центрах  

За його словами, ситуація, що склалася, призвела до виникнення дефіциту на ринку торговельної нерухомості Харкова. «Про серйозний дефіцит якісної пропозиції в місті може свідчити приклад того ж недобудованого ТРЦ « Магелан», який, всупереч повної відсутності розважальної складової, продовжує заповнюватися орендарями», – каже Ігор Скляренко.  

Консалтингова компанія Pro-Consulting оцінює дефіцит торгових приміщень у Харкові приблизно в 134 000 м2. А в консалтинговій компанії UTG додають, що це місто – один із небагатьох регіонів України, де залишається незадоволеним значний потенціал попиту і при цьому спостерігається низька професійна девелоперська активність.  

Відсутність за останні кілька років нових великих об'єктів із професійними концепціями дає змогу діючим гравцям харківського ринку не тільки зберігати вакантність на контрольованому рівні, а й поступово скорочувати її. За даними компанії UTG, за 2019 рік середньоринковий показник вакантності в місті скоротився до 3,77%.  

У найуспішніших ТЦ/ТРЦ Харкова частка вільних площ у 2019 році була ще меншою. За словами Ігоря Скляренко, у ТРЦ « Дафі» заповнюваність становить практично 100% останні 2-3 роки. Аналогічна ситуація спостерігається й у ТОЦ AVE Plaza: в об'єкті орендною площею 11 500 м2 вакантні приміщення станом на кінець 2019 року були відсутні. А в DCH Infrastructure & Real Estate (керує мережею ТРЦ « Караван» у Києві, Харкові та Дніпрі) відзначили, що в регіональних об'єктах компанії середньорічний показник вакантності становив менше 1% і мав ротаційний характер.  

Немає вільних площ і в локальній мережі торговельних центрів « Клас». «Заповнюваність наших об'єктів, а їх наразі 13, протягом усього року – 100%. Це пов'язано з тим, що, по-перше, якорем є однойменний супермаркет « Клас», який займає провідні позиції в Харкові. По-друге, більшість наших орендарів – мережеві, що дає їм «запас міцності». По-третє, умови договору дають можливість вчасно закривати вакантні місця», – пояснила Тетяна Кайнова, директор департаменту оренди компанії « Клас».  

Харківські гравці також відзначають зростання відвідуваності торговельних центрів, збільшення товарообігу орендарів і середнього чека покупки. Наприклад, трафік ТОЦ AVE Plaza в 2019 році виріс на 5% порівняно з 2018, в той час як середній чек – на 30%.  

Сформована кон'юнктура ринку дала змогу керуючим компаніям підвищити вартість оренди. Зокрема, компанія DCH Infrastructure & Real Estate на тлі зростання товарообігу орендарів і високого попиту на торгові площі збільшила ставки у своїх регіональних об'єктах на 20% у доларовому еквіваленті.  

Як відзначають аналітики Pro-Consulting, у середньому рівень орендних ставок у ТЦ/ТРЦ Харкова на кінець 2019 року становив від $10 до $65/м2/місяць, тимчасом як операційні витрати були в діапазоні від $1 до $13/м2/ місяць (приблизно 10-20% від рівня орендної ставки). 

ередбачається, рівень орендних ставок, швидше за все, не знизиться. Операційні витрати здебільшого залежать від зміни комунальних тарифів, але, за нашими прогнозами, вони також залишаться на колишньому рівні», – говорить Олександр Соколов, генеральний директор Pro-Consulting.  

Розширення площ і посилення пулу орендарів  

В умовах підвищеного попиту на якісні торгові приміщення девелопери активізували процес реновації та розширення об'єктів. Так, восени минулого року харківський ТРЦ « Французький бульвар» відкрив два нових поверхи, збільшивши загальну орендну площу майже на 2500 м2. Керуюча компанія доповнила проєкт поверхом із фуд-холом площею понад 1260 м2, де розмістилися KFC, Burger club, Grill Pub й інші оператори, та поверхом з товарами для дітей на 1210 м2, де відкрилися чотири супермаркети: « Будинок іграшок», « Чудо Острів», Mikki та Karapuzov.  

Оновленням своїх об'єктів у минулому році також займалася мережа ТЦ « Клас». Компанія провела реконцепцію двох торговельних центрів, оптимізувавши торговий простір і збільшивши функціонал. Також вона розпочала будівництво 14-го об'єкта, який буде найбільшим у мережі.  

Компанія «Дафі» останніми роками сфокусувалася на реновації свого дніпровського ТРЦ. Водночас девелопер не виключає можливості розширення харківського об'єкта. «У цьому місті в нас досить вдала та велика локація, яка дає можливість провести реконструкцію з додаванням площ. Уже зараз ми розуміємо, що, швидше за все, разом з оновленням харківського ТРЦ відбудеться і його розширення. Саме таким шляхом ми пішли в 2010 році, коли добудували в цьому об'єкті близько 5000 м2 галереї для іспанської fashion-групи Inditex», – розповів Ігор Скляренко.  

Оновлення тенант-міксу в 2019 році відбувалося й у ТОЦ AVE Plaza. Зокрема, на другому поверсі центру розмістився турецький fashion-ритейлер Сolin's, а фуд-корт був посилений новим рестораном Barsalata. У керуючій компанії об'єкта пояснюють, що ці зміни враховували результати маркетингового дослідження, згідно з якими серед відвідувачів центру в 2019 році спостерігалося зростання більш дорослої та заможної аудиторії, яка здійснює свідомі покупки на значно більші суми.  

Активізація девелоперської діяльності  

Логічним наслідком високого попиту на торгові площі та зростання орендних доходів стало відновлення девелоперської активності. У минулому році були активізовані роботи з будівництва одного з найперспективніших проєктів торговельної нерухомості міста – ТРЦ « Нікольський». Це найбільший регіональний ТРЦ в Україні, заявлений до введення в експлуатацію в 2020 році: його загальна площа становитиме 104 000 м2, а торгова – 52 000 м2.  

На початку поточного року стало відомо, що девелопер об'єкта – Budhouse Group – залучив кредит обсягом 53,6 мільйона євро у польського банку BGK, кошти планується спрямувати саме на добудову ТРЦ « Нікольський». Залучення фінансових ресурсів допоможе девелоперу прискорити темпи реалізації проєкту. Уже відомо, що якірними операторами ТРЦ стануть супермаркет « Сільпо», магазин з продажу побутової техніки й електроніки Comfy, мережа кінотеатрів MULTIPLEX і ресторан швидкого харчування McDonald's.  

Попри значний обсяг торгових площ, яким може поповнитися Харків після відкриття ТРЦ « Нікольський», учасники ринку не вважають, що ця подія істотно змінить ситуацію. Такої ж думки дотримується і Максим Гаврюшин: «Очевидно, що відкриття « Нікольського» істотно не вплине на роботу діючих ТЦ, а значить, місто як і раніше буде цікавим для нових проєктів».  

За його словами, ситуація може змінитися після реконцепції та введення в експлуатацію другої черги ТРЦ « Магелан», який у минулому році отримав нового власника. Фонд гарантування вкладів фізичних осіб виручив за актив, який раніше належав « ВТБ Банку», 245,9 мільйона гривень. Покупцем виступила маловідома компанія « Золота нива 1», засновником якої є депутат Харківської обласної ради VI скликання Сергій Глобенко.  

«Якщо у нового власника будуть плани щодо реанімації цього ТРЦ, то в майбутньому разом із відкриттям « Нікольського» це, безсумнівно, вплине на ринок. Адже в такому випадку рівень насиченості в місті стане досить високим», – запевняє Максим Гаврюшин. На його думку, вихід цих двох ТРЦ на ринок Харкова може призвести до перерозподілу потоків споживачів. Така ж ситуація спостерігалася у Львові після відкриття ТРЦ Victoria Gardens у 2016 році.  

За інформацією компанії UTG, на 2020-2021 роки в Харкові дійсно задекларовано розширення ТРЦ « Магелан» – завдяки будівництву другої черги його загальна площа збільшиться до 110 000 м2, орендна – до 70 000 м2. Також об’єкт змінить назву на Planeta Mall. Окрім того, у найближчі два роки в Харкові заявлено відкриття семи невеликих об'єктів орендною площею від 1000 до 2500 м2. Сукупна орендна площа заявлених проєктів, за оцінками компанії UTG, становить 100 300 м2.  

Введення в експлуатацію зазначених об'єктів усуне дефіцит торгових площ на місцевому ринку, але при збереженні високого рівня попиту на якісні приміщення, істотного зниження орендних ставок не відбудеться. 
В таких умовах збережеться й інтерес девелоперів до цього сегмента комерційної нерухомості, а значить, не виключені нові проєкти ТЦ/ТРЦ. «Усе залежатиме від наявності цікавих ділянок. Другий торговий центр у Харкові не є для нас пріоритетом, але якщо знайдеться гарне місце, в якому можна буде реалізувати цікаву концепцію, чом би й ні?» – резюмує Максим Гаврюшин.

Источник: Commercial Property