УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Собственники многих ТЦ занимаются самообманом

Собственники многих ТЦ занимаются самообманом
Собственники многих ТЦ занимаются самообманом
  13Вер

   Изменение потребительских предпочтений, рост онлайн-торговли и открытие новых торговых центров оказывают влияние на уже действующие объекты, в первую очередь перераспределяя потоки покупателей. Эксперты компании UTG считают данный процесс закономерным. Евгения Локтионова, директор UTG, и Андрей Андреев, руководитель ТРЦ «Мегамолл» (Винница), делятся успешными рецептами нивелирования его отрицательного воздействия. 

   В настоящее время по всей Европе ведется масштабная реконструкция ТЦ. Как Вы оцениваете этот процесс и с чем он связан? Насколько данная тенденция проявляется в Украине? 

   Евгения Локтионова: Время диктует свои правила и вносит коррективы на рынке торговой недвижимости во всем мире. В связи с тем, что большинство торговых центров в Европе были сданы в эксплуатацию несколько десятков лет назад, девелоперы приступили к их реконструкции, и данный процесс будет усиливаться. То же касается и Украины, поскольку около 60% ТЦ нашей страны также были построены в начале 2000-х годов. Закономерно, что эти объекты со сроком службы более 8-10 лет на фоне новых масштабных проектов морально устаревают и теряют конкурентоспособность или привлекательность для посетителей. Кроме того, в последние несколько лет сильно изменился портрет покупателя, соответственно, торговым центрам необходимо находить новые способы подстраиваться под целевую аудиторию, оставаясь для нее интересными. В ином случае посещаемость, а значит и товарооборот торгового центра, будет постоянно падать, тем самым делая его убыточным как для арендаторов, так и собственников.  

   Поэтому владельцы торговых центров в Украине, работающих на рынке восемь лет и более, планируют или уже проводят реконструкцию объектов. Например, один из первых киевских ТЦ – «ГородОК» (после ребрендинга он сменил название на Gorodok Gallery) – обновил фасад и внутреннее наполнение, в связи с чем он в ближайшие пять лет будет востребован. Также ре-конструкцию провел столичный «Метроград» и еще несколько ТЦ Украины. Можно сказать, что эта тенденция только набирает обороты в стране. 

   Если данный процесс неизбежен, с чего необходимо начинать реконструкцию торгового центра? 

   ЕЛ: Бороться с возрастающей конкуренцией на рынке торговой недвижимости можно только с помощью глобальных изменений. Начинать, на мой взгляд, необходимо с проведения исследований таких факторов, как потребительские предпочтения, конкурентное окружение, товарооборот операторов в разрезе товарных групп. Анализ полученных данных в руках практикующих специалистов по реконцепции позволит сформулировать рекомендации к положительным переменам, которые необходимо сделать в планировочных решениях, тенант-миксе, товарных группах, ротации арендаторов либо в архитектуре здания. Немаловажное значение имеет фасад, который должен привлекать посетителей. Многие заблуждаются, думая, что серый фасад или обычная постройка не влияет на потоки – еще как влияет! Особенно яркий внешний облик необходим тем объектам, которые расположены в местах с большим автомобильным трафиком.  

   Зачастую украинские ТЦ при обновлении ограничиваются ротацией арендаторов. Насколько этот прием эффективен? 

   ЕЛ: Собственники многих ТЦ занимаются самообманом, думая, что такой шаг глобально улучшит показатели работы объекта. Например, новый арендатор может привлечь дополнительно 500-600 посетителей в день в ближайшие полгода. Однако мало просто добавить трафик – это лишь первый шаг, главное быть интересным покупателю, а для этого необходимо отслеживать посетителей, чтобы понять свою аудиторию и что ей необходимо, какие у нее потребности. 

   Еще одно заблуждение – гонка за арендаторами. Предположим, сейчас все хотят привлечь в свой ТЦ известный универмаг среднего ценового сегмента. Большинство думает, что этот современный универмаг сразу изменит показатели деятельности объекта в лучшую сторону. Однако немногие задумываются, необходим ли такой арендатор в данном ТЦ или нет, будет ли он генерировать трафик?  

   Еще одна повсеместная ошибка, которая совершается в рамках реконструкции, – создание в ТЦ «солянки» малосовместимых брендов. Например, в первой линии киевского ТЦ GLOBUS рядом с достаточно «высокими» брендами по уровню продаж и размеру чека, такими как BROCARD, был поставлен новый арендатор – двухэтажный магазин DeFacto, который относится к классу «средний-». Как мне кажется, миксовать арендаторов, относящихся к различным ценовым категориям, – это заблуждение. Возможно, новый магазин и привлечет больший трафик, однако купят ли они что-либо – большой вопрос. А мы стремимся к увеличению товарооборота арендаторов. 

181_25.jpg

Визуализация первой и второй очередей ТРЦ «Мегамолл» (Винница) 

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: ТРЦ «МЕГАМОЛЛ» 

   Когда необходимо приступать к обновлению ТЦ? Какой оптимальный список работ необходимо выполнить для эффективной реконструкции? 

   ЕЛ: Четкий показатель необходимости проведения реконструкции – неизменный ежедневный трафик, когда работа ведется по инерции. Если же число посетителей вовсе снижается, тогда однозначно нет выбора и управляющая компания так или иначе будет вынуждена приступить к обновлению объекта.  

   Что же касается оптимального списка работ, его просто нет, поскольку каждый торговый центр индивидуален, так же, как не существует универсальной таблетки от всех болезней. Какому-то объекту необходимо глобально все поменять, начиная от фасада и внутреннего пространства, кому-то открыть кинотеатр, увеличить высоту помещений, установить новое оборудование. Есть торговые центры, в которых достаточно изменить тенант-микс: вместо торговли поставить заведения общественного питания или фуд-корт; где-то, наоборот, должны быть люксовые бренды, соответственно, чтобы привлечь таких арендаторов, необходимо переделать фасад, провести ремонтные работы, повысив качество внутреннего пространства.
 
   Кто может определить необходимые действия по реконструкции для конкретного торгового объекта?  

   ЕЛ: Это делают сторонние консультанты, проведя качественное маркетинговое исследование аудитории. В принципе, начать необходимо с определения того, кто – лояльные посетители ТЦ, кто – потенциальный посетитель и почему он все еще не совершает покупки в этом объекте. Соответственно, важно четко понимать, кто эти люди, что они покупают, где живут, что необходимо сделать, чтобы они начали ходить или ездить в ТЦ. Без этого первого этапа все последующие работы, как мне кажется, – зря потраченные деньги.  

  Можете ли Вы привести примеры успешной реконструкции украинских торговых центров? 

   ЕЛ: Безусловно. Например, в позапрошлом году компания UTG разработала программу поэтапной реконструкции винницкого ТРЦ «Мегамолл», который открылся в 2008 году и нуждался в качественном обновлении.    

   Вы приступили к поэтапной реконструкции торгового центра. Какова ее основная цель и что уже сделано?    

181_27.jpg

   Андрей Андреев: На первом этапе главной задачей было внести изменения в работу ТРЦ без его закрытия, чтобы не прерывать денежный поток. Поэтому пока на объекте не проводилось глобальных строительных работ или изменение фасада. Вначале было принято решение систематизировать и улучшить состав арендаторов. В частности, был полностью изменен тенант-микс второго этажа ТРЦ. Для этого мы расширили арендуемую площадь и сделали ремонт, одного арендатора, который не генерировал трафик, заменили на магазин COMFY и добавили супермаркет «Эльдорадо». Немаловажно, что после перемещений все магазины впервые в регионе открылись в новых концептах. Кроме того, на втором уровне появилась просторная «зона детства» на 2500 м2 с такими операторами, как «Будинок іграшок» и единственным в Виннице магазином «Антошка», который переехал к нам из другого объекта. Здесь же разместились все ритейлеры товаров для детей, которые были перенесены сюда с первого этажа. Освободившиеся площади на первом уровне были заполнены брендами одежды, обуви, ювелирных изделий, то есть классическими для такого этажа арендаторами.  

   Каковы результаты проведенной работы?   

   АА: С помощью таких нехитрых, непродолжительных и малозатратных действий, которые заняли около полугода с учетом ремонтных работ операторов, мы достигли нескольких главных целей. Во-первых, арендаторы, которые были перемещены на второй этаж в специально созданную зону детства, увеличили товарооборот на 30%. Во-вторых, посещаемость ТРЦ выросла в среднем на 3000 человек в день. В результате, если ранее трафик объекта составлял порядка 15 000 человек в день, на сегодняшний день этот показатель достигает 20 000 посетителей в выходные дни. Причем рост обусловлен благодаря новым покупателям, которые ранее не приходили в ТРЦ и лишь после проведенных ротаций начали целенаправленно ездить в наш объект. В-третьих, мы снизили вакантность – если ранее она достигала 5-10%, на сегодняшний день в ТРЦ отсутствуют свободные площади.   

   Первый этап реконструкции ТРЦ выполнен. Расскажите о планах второго этапа.   

   АА: Компания UTG разработала концепцию второй очереди ТРЦ, которая станет продолжением первой части. Обе очереди будут объединены общим фасадом, созданным с учетом современных технологий. В настоящее время, имея 55 000 м2 общей площади и 35 000 м2 арендуемой, нам не хватает места для размещения профессионального многозального кинотеатра, универмагов одежды, которые заинтересованы открыть первые магазины в регионе, и которых мы хотели бы привлечь в свой проект. Благодаря новым операторам мы сможем расширить линейку одежды, обуви и аксессуаров, также будут созданы панорамные рестораны. 

   Мы уже заложили фундамент второй очереди и уверены, что в ближайшие 5-10 лет наш ТРЦ будет успешным.     

Источник: http://commercialproperty.ua
СТАТЬИ в СМИ
20 Мар. 2019
Проект Lipki Island бизнесмена Тигипко на Рыбальском полуострова включает 36 домов на 15 тыс. жителей
Подробнее >>
Другие статьи
ГЕОГРАФИЯ РАБОТ UTG
map_vidjet.png
Посмотреть объекты на карте