УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Какие результаты ведущих застройщиков столицы в 2018 году и что они планируют на 2019-й?

Какие результаты ведущих застройщиков столицы в 2018 году и что они планируют на 2019-й?
Какие результаты ведущих застройщиков столицы в 2018 году и что они планируют на 2019-й?
  02Січ

  По данным Госстата, в 2017 году в Киеве была построена примерно шестая часть жилья всей страны. И сегодня более 43%, принятого в эксплуатацию жилья, сдают именно в столице. Количество предложений новостроек на столичном рынке недвижимости неуклонно растет. Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, рассказал, что большинство сделок купли-продажи квартир (около 70%) в столице приходится на первичный рынок, то есть в новых домах.
 По информации аналитиков 100realty.ua, в ноябре в структуре предложения первичного жилья преобладали новостройки комфорткласса – 41% и экономкласса – 26%. Доля новостроек бизнес-класса – 23%, премиум – 10% от общего количества. К продаже предлагались квартиры 80 операторов в 220 жилых комплексах (ЖК). В их число входят как объекты незавершенного строительства, так и нереализованные квартиры в домах, сданных в эксплуатацию. По данным UTG, среди лидеров строительного рынка такие компании-застройщики, как «Киевгорстрой», «Укрбуд», «Интергал-Буд», Stolitsa Group и «ДБК-Житлобуд».

Новые правила
На рынке первичного жилья 2018 год ознаменовался прежде всего изменениями в нормативной базе – были приняты новые государственные строительные нормы (ГСН). В частности, самое важное изменение заложено в ГСН Б.2.2-12: 2018 «Планирование и застройка территорий». В Украине теперь будут новые линии ограничения высотности, плотности, этажности и т. д. А новые проекты жилых домов уже не будут включать в себя морально устаревшие объекты придомовой территории, например, такие как хозяйственные площадки. При этом увеличатся зоны для отдыха и активного проведения досуга. А еще новострои станут полностью пешеходными – в зонах отдыха исчезнут парковки и транспорт.
  Все это уже произвело настоящую революцию в стратегии застройки крупных городов. Начиная с 2019 года в городах-миллионниках точечная застройка существующих кварталов станет проблематичной. Таким образом, главным направлением развития рынка может стать не «шанхайское» хаотичное строительство, а осваивание старых пустующих промышленных зон. Также произойдет увеличение количества огромных жилых комплексов «город в городе». Например, сейчас в Киеве реализуется 11 полномасштабных ЖК формата «город в городе». Их особенностью является то, что помимо самих жилых строений создается еще и полноценный многофункциональный комплекс с объектами социально-бытовой, спортивной, детской, рекреационной инфраструктурой.
  Весь 2018 год характеризовался повышенной покупательной активностью именно к таким комплексным проектам. По данным аналитиков мини-города Svitlo Park, на протяжении полугода наблюдается планомерный рост – увеличение продаж составляло около 15-20% ежемесячно.
Кроме того, в 2018 году застройщикам удалось увеличить интерес инвесторов и к престижному жилью – бизнес- и премиум-класса. Это произошло благодаря современным концепциям ЖК, продуманной инфраструктуре с высоким уровнем безопасности и сервиса. А также использованию качественных современных материалов.
  Вместе с тем в экономклассе активно продавались смарт-квартиры (19-22 кв. м), а застройщики продолжали уменьшать площади жилья. Низкая покупательная способность диктовала свои правила.
В целом, по оценкам экспертов рынка недвижимости, однокомнатные квартиры сейчас строят на 36-48 кв. м. К 2021 году их площадь ожидается в пределах 18-25 кв. м. Двушки сегодня предлагают на 50-58 кв. м. А к 2021 году их площадь составит всего 30-38 кв. м. Трехкомнатные квартиры можно купить на 84-125 кв. м. А вот к 2021 году они будут занимать лишь 48-58 кв. м. В итоге за этот год средняя площадь квартир уменьшилась с 64,7 до 60,8 кв. м.
  Как и прежде, наибольшим спросом в 2018 году пользовались однокомнатные квартиры – их часть в продажах составила 54%. Наряду с этим на рынке столичной недвижимости появился новый тренд – количество запросов на продажу двухкомнатных квартир существенно увеличилось.
Так, по данным корпорации «Укр¬буд», с начала 2018 года доля продаж двухкомнатных квартир в Киеве составила 32,4% от общего числа сделок. Для сравнения: на однокомнатные квартиры приходится 56,3%.

Активизатор рынка
Еще одним трендом 2018 года можно считать тенденцию внедрения более лояльных условий приобретения жилья в рассрочку от застройщика. Аналитики утверждают, что в 2018 году именно этот способ покупки «привел» на рынок более 40% покупателей. Ввиду низкого доверия населения к банковской сфере, рассрочку в определенной степени можно считать «активизатором» развития первичного рынка жилья.
   Сейчас, например, наиболее востребованной считается программа беспроцентной рассрочки со сроком погашения до двух лет – до момента ввода дома в эксплуатацию. Также уже существенно увеличился срок погашения рассрочки: от 3-5 лет в 2017 году до 5-7 лет в 2018-м.
В следующем году рассрочка сроком до 7 лет может стать нормой для рынка. Не удивительно, что в 2018 году показатель приобретенных в рассрочку квартир составил 55% от общего количества сделок. А в 2019 году их доля может превысить 60%.
   Что касается ипотеки, то здесь тоже есть позитивные изменения на рынке. Ранее годовая кредитная ставка в гривне в среднем стартовала от 5,5%. Но компания «Киевгорстрой» в этом месяце уже предложила квартиры в кредит под 0,01% годовых. Такая ставка действует на протяжении первых 18 месяцев. Кредит можно погасить досрочно.
 

Что строили?
В 2018 году застройщики вовсю привлекали покупателя всевозможными благами: делали акцент на инновационности, комфорте проживания и энергоэффективности. А также давили на болевые точки покупателей – наличие детского сада и школы. Все больше компаний стали включать в комплексы мини-садики, детские клубы с услугами няни. Кроме того, активно развивалась сфера развлечений: в ЖК предлагали свои ТЦ, кафе, фитнес-клубы, отделения банков, чтобы человек никуда не ехал, а мог обслуживаться у себя возле дома.

Nedviga_info.jpg

    Также покупателям обеспечивали рекреационную инфраструктуру: наличие зон отдыха, природных или же созданных застройщиком парков. В свою очередь, Константин Олейник отметил, что рост стоимости коммунальных услуг влечет внедрение в ЖК современных дорогостоящих технологий.
Поэтому топовые застройщики стали активнее использовать современные энергосберегающие технологии, которые позволяют экономить в зимнее время до 30-40% средств на тепло. На домах сейчас уже часто устанавливают конденсационные газовые котлы, рекуператоры воздуха, устройство фасадов предусматривает использование современного утеплителя.
Этот список можно дополнить солнечными батареями, зарядными устройствами для электромобилей, шумоизоляционными экранами во дворах и прочими нововведениями.

Ложка дегтя
Стоит учесть, что не все застройщики в 2018 году предлагали покупателям качественное жилье, особенно в экономклассе. Чтобы избежать повышения цен, они использовали дешевые строительные материалы, тем самым повышая привлекательность жилья в глазах потенциального покупателя.
  В консалтинговой компании SV Development считают, что качество экономжилья, которое сейчас предлагают на рынке, оставляет желать лучшего. Ведь себестоимость строительных материалов выросла, а рентабельность у застройщиков, удерживающих цены от повышения, существенно снизилась. Соответственно, возникает вопрос: за счет чего экономия?
По этой причине далеко не всегда новое жилье соответствует ожиданиям покупателей с точки зрения площадей (смарт-квартиры) и качества материалов. Визуально они производят позитивное впечатление, но инженерные сети в таких домах не без проблем – энергосбережение и коммуникации периодически будут требовать ремонта.
  «При той цене, которую сейчас предлагают за квадратный метр в экономклассе, качество жилья не может быть высоким. Как только застройщики повышают цены, у них перестают покупать, – говорит Сергей Степенко, коммерческий директор компании SV Development. – На мой взгляд, учитывая соотношение «цена – качество», оптимальный вариант – это панельные дома. Возможно, они менее энергосберегающие, но по цене на порядок ниже, чем монолитно-каркасные дома, при строительстве которых меньше кладут арматуры и используют бетон более низкого качества».

Прогноз на 2019 год
Эксперты считают, что в 2019 году сохранится повышенный спрос на однокомнатные квартиры. Также вероятна тенденция снижения количества смарт-квартир в строящихся ЖК. Ведь такое жилье для многих снижает привлекательность всего проекта. Спросом будут пользоваться полноценные однокомнатные квартиры площадью 36-40 кв. м с просторной кухней и отдельной спальней. Популярность двухкомнатных (55-60 кв. м) и трехкомнатных (до 85 кв. м) сохранится на прежнем уровне – по 20-25% в структуре продаж.
   Помимо этого, в 2019 году спрос на квартиры в объектах формата «город в городе» может вырасти на 10-15% – до 40-45% от общего показателя. Застройщики будут стремиться заглянуть в будущее, стараясь учитывать в своем проекте все последние тенденции в строительстве, такие как современные технологии, дворы без авто, высокий уровень безопасности, огражденная внутренняя территория, развитая внутренняя инфраструктура.
 Одновременно повысится привлекательность покупки жилья в рассрочку и в кредит. «Ключевой фактор привлечения покупателей в будущем для застройщиков – это длительная рассрочка, – говорят в компании SV Devеlopment. – Застройщики уже сделали все от себя зависящее. Теперь дело за банковской системой». Из-за растущей конкуренции застройщики будут вынуждены пересмотреть условия покупки жилья в рассрочку. Увеличатся срок погашения займов и период беспроцентных платежей.

Источник: lcmedia.com.ua