УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Больше высоток: "Хрущевки" в очередной раз хотят отдать под снос

Больше высоток: "Хрущевки" в очередной раз хотят отдать под снос
Больше высоток: "Хрущевки" в очередной раз хотят отдать под снос
  07Лист

В крупных украинских городах становится все меньше места для строительства новых домов, поэтому все большее внимание уделяется кварталам "хрущевок", которые можно снести, а на их месте построить новые "свечки". Дело не только в деньгах, застройщики при очевидной выгоде готовы идти на такие проекты, но и в законодательном механизме, который позволил бы не требовать согласия 100% жильцов на снос. 

По данным Госстата, общий жилищный фонд Украины по состоянию на 2017 год составил 985 млн кв. м, при том, что в последние годы строится примерно по 10 млн кв. м (с учетом самостроя). Квартирная очередь на получение жилья в 2014 году (последний год статистической оценки) составила 657 тыс. семей и одиночек. Но государство не сможет, как в советские времена, обеспечить всех желающих жильем.   

Отсутствие у государства возможности предоставить всем нуждающимся жилье не отменяет проблемы морального и физического старения жилищного фонда. И с каждым годом эта проблема стает все более серьезней. Изначально "хрущевки" были с примерным эксплуатационным сроком в 25 лет, но потом его продлили до 60 лет, которые уже истекают. 

В Украине уже были реализованы точечные проекты реновации "хрущевок" (модернизации, что позволило продлить срок их эксплуатации и улучшить качество такого жилья), но массовый характер в виде комплексной программы эти "пилоты" не приобрели. Можно спорить, что лучше – проводить реновацию "хрущевок" или строить на месте старых кварталов новое жилье. Первое – менее затратно, но второй способ позволяет заметно увеличивать размер нового жилищного фонда, строить больше жилья на небольшой площади и улучшать качество социальной инфраструктуры. 

Однако принятие программ комплексной реконструкции жилья упирается в закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда" от 2006 года, который предусматривает 100%-е согласие жильцов на переселение, что общий метраж новой квартиры должен быть на 50% больше старой, а на время нового строительства "переселенцам" нужно предоставить временное жилье. Были и конкретные планы сноса целых кварталов и строительства на их месте высоток, но по разным причинам все тихо заглохло. Типичная проблема – закон есть, но он по тем или иным причинам не работает. 

В настоящее время Минрегион завершает работу над новым законопроектом, который призван запустить комплексную реконструкцию кварталов устаревшего жилищного фонда. В частности, предлагается снизить порог согласия жильцов на снос "хрущевок" до 75%. 

Почему это стало проблемой? Получить согласие всех жильцов нереально, даже с перспективой получения квартиры большей площади – многие сделали дорогостоящие ремонты, пожилые одинокие люди привыкли к своему окружению, к своей квартире, не имеют средств на переезд и ремонт и не хотят ничего менять. Это основная, но не единственная проблема. 

Также путь уплотнения застройки встречает большое сопротивление местных жителей, которые не всегда рядом со своим домом хотят видеть новую "свечку", жители которой будут претендовать на места в близлежащей школе и детском саду, превратят микрорайон в огромную парковку и т. д. Еще хуже, когда при строительстве нового дома впритык к старому последний проседает или по стенам идут трещины. 

Следует отметить, что региональные власти стараются что-то делать в пределах своих возможностей. В конце октября власти Чернигова утвердили "Программу строительства нового жилья на месте домов старше 50 лет" и договорились про участие в программе двух крупнейших местных застройщиков. Из горбюджета будет финансироваться 25-40% от суммы строительства нового жилья. Часть квартир (30-40%) будут передаваться жильцам сносимых домов, а остальное – застройщику для продажи. Впрочем, даже успешный запуск программы не решит проблему: в год планируют строить по 5 новых домов, тогда как в реконструкции или сносе нуждаются минимум 200 жилых строений. 

Столичные перспективы 

Киевские власти также до конца года планируют разработать схему реновации "хрущевок". После этого Киевсовет предоставит потенциальным инвесторам перечень предложений, чтобы те выбрали интересные им. Большинство киевских "хрущевок" расположены на Нивках, Дарнице и Печерске, а также в Соломенском районе.  

Проблема состоит в том, чтобы заинтересовать инвесторов в "освоении" именно этих микрорайонов (Печерск, безусловно, будет интереснее остальных), ведь, как отмечают эксперты, в границах Киева еще достаточно много востребованных земельных участков для застройки. "В центральной части города, конечно же, существует минимальный выбор, но он есть. Вполне реально найти условно свободный участок более 1 га не далее нескольких километров от здания Верховной Рады. Да, в наше время это будет не бесплатное удовольствие, но точно возможное. А уровень цен на первичном рынке элитной жилой недвижимости легко превысит затраты на приобретение участка в общей смете расходов", – утверждает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании GREENOL. 

С учетом новых строительных норм (с 1 сентября 2018 года введены предельные показатели плотности населения микрорайона 150-450 человек/га, которые допускают превышение в крупных городах максимум на 20%), что значительно снизило возможности точечной застройки, то приоритетом, конечно же, может стать освоение неиспользуемых промзон и реновация ветхого жилья. Ряд крупных предприятий, на сегодняшний день не функционирующих или работающих не на полную мощность, имеют в распоряжении крупные (10-100 га) территории, которые в перспективе могут быть переданы под строительство жилых массивов. 

"По нашим оценкам, только за счет промзон можно построить до 5 млн кв. м. А на месте 2,8 млн кв. м устаревшего жилья оптимально можно возвести до 4 млн "квадратов" новых современных домов. То есть очевидно, что перспектива развития киевского рынка есть. Но если с освоением промзон алгоритм более или менее понятен – необходимы конкурсы на застройку, где киевские власти возьмут на себя вопросы изменения целевого назначения земельных участков и организации самих конкурсов, то вопрос сноса старого жилья все еще в стадии разработки", – говорит начальник отдела продаж минигорода Svitlo Park Александр Панфилов. 

По словам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, на сегодняшний день можно назвать несколько первых примеров (в т. ч. успешно реализованных) – жилой массив "Рыбальский" (на месте завода "Ленинская кузница"), ЖК "Комфорт Таун" (на месте завода "Вулкан"), "Файна Таун" (на месте сельхозполигона и теплиц овощной фабрики) и др. В перспективе можно ожидать комплексное освоение территорий промышленной зоны "Позняки", "Березняки", "Петровка", "Куреневка", "Теличка", промрайона "Днепровский" и др. Поэтому по большому счету острой недостачи в земельных участках на ближайшие 7-10 лет у киевских девелоперов нет.

При этом застройка промзон обходится дороже, чем уплотнение уже существующих жилых кварталов. "Построить точечно 20 домов в различных микрорайонах города внутри уже существующих и функционирующих жилых массивов намного дешевле, нежели построить таких же 20 домов на одном свободном участке с обязательством обеспечения будущих жильцов детсадом, школой и спортивно-бытовой инфраструктурой с хотя бы минимальным обеспечением парковочными местами", – поясняет Олег Приходько. 

Интерес застройщиков

В вопросе перспектив комплексных программ строительства нового жилья на месте старого существует множество нюансов. Первым из них является принятие законодательства, которое комплексно будет учитывать как интересы застройщиков, так и "переселенцев". 

"Главные проблемы кроются в процессе отселения (например, количество жильцов, согласие которых требуется для отселения), компенсации как деньгами, так и равноценной жилплощадью, районе предполагаемого отселения, наличии жилья в маневренном фонде. Также пока не ясны механизмы отселения людей и организации инвестконкурсов для девелоперов. Понимаем, что это будут конкурсы не только по строительству жилья, а также по созданию сопутствующего комплекса (инженерные сети, объекты инфраструктуры и пр.). Этих механизмов попросту еще нет: их разработкой еще только предстоит заняться", – подчеркивает Александр Панфилов. 

Как отмечает Константин Олейник, основная проблема проектов реконструкции массивов дореволюционных домов и массового жилья эпохи Хрущева состоит в низкой защите девелоперов и жильцов существующих домов. Жители аварийных домов, безусловно, заинтересованы получить в обмен на свои аварийные квартиры жилье в новых комфортных комплексах, но, с другой стороны, их пугает перспектива остаться без крыши над головой. Кроме того, попадаются "непорядочные" жильцы-аферисты, которые пользуясь разнообразными схемами (например, стремительно прописывая в аварийные квартиры всех своих родственников) – шантажируют застройщика и вымогают несоизмеримые компенсации. 

Основные риски для жителей сносимых домов возникают на этапе первого переселения. "Ведь отселив их во временное жилье, можно будет не спешить строить им новое. Хотя, с другой стороны, если такой неприятный факт и случится, то всего один раз. После чего программа остановится, и с очередного дома не удастся выселить никого", – подчеркивает Олег Приходько.  

Кроме принятия законодательства, остро стоит вопрос заинтересованности самих застройщиков. При выгодной локации (те же "хрущевки" на Печерске) отбоя от желающих не будет. Но микрорайоны вне исторического центра вряд ли будут "безоговорочно" интересны застройщикам. Мотивация может появиться при определенных льготах, таких как освобождение застройщиков от паевого взноса в развитие инфраструктуры, частичное финансирование за счет бюджетных средств, предоставление преференций по налогообложению и т. д. Кроме того, реконструкцию и снос старого жилья могут потянуть только крупные компании с опытом реализации масштабных проектов и значительными финансовыми возможностями. 

"Существующая ситуация на рынке недвижимости не мотивирует ни существующих застройщиков, ни потенциально новых игроков рынка самостоятельно поднимать вопрос сноса старого и ветхого жилого фонда. Как минимум – это дополнительные затраты на снос ветхого жилья, модернизацию устаревших сетей и решение проблем с существующими жильцами. Данный вопрос сдвинулся бы с мертвой точки при условии активной помощи государства. К примеру, сформированный фонд для выкупа устаревшего жилья у сегодняшних собственников, при котором застройщик смог бы воспользоваться таким финансовым инструментом. В результате еще до начала какого-либо нового строительства можно было бы освободить значительную часть площадей, а те, кто пожелает переселиться в новопостроенный дом, имели бы такую возможность. В любом случае вопрос аварийного жилья придется решать. В идеале – это создание таких условий для собственников ветхого жилья, при которых им бы было выгодно расстаться со своими "сталинками" и "хрущевками". Но пока нет работающей бизнес-модели", – отмечает Олег Приходько. 

Появление жизнеспособной модели на примере Чернигова и принятие нового закона могут привести к тому, что в перспективе 2-3 лет этот позитивный опыт распространится по всей Украине. Но для этого нужно быстрое позитивное решение Рады (в предвыборный год на это рассчитывать сложно), выделение средств из местных бюджетов (которые не отличаются профицитом), рост спроса на жилую недвижимость (застройщикам нужно кому-то продавать новые квартиры) и т. д. Но в то, что "звезды сойдутся" и процесс запустится масштабно и без особых проволочек, верится с трудом.

Источник: https://112.ua