ЦЕЛЬ:
На основании результатов исследований, с учетом градостроительных и архитектурных норм, мы проведем зонирование территории, определим пятна застройки, спроектируем оптимальные объемы зданий по функциональному назначению, сделаем максимально эффективные планировочные решения каждой составляющей.
На основе детальных планировочных решений и маркетинговых прогнозов, мы построим экономическую модель бизнеса на данном участке. Это позволит понять эффективность бизнеса на участке, определить оптимальный вариант развития проекта.
Состав работы:
1 Этап. Маркетинговые исследования
1.1. Анализ макроэкономических показателей города/региона (население, экономика, инвестиции, розничный рынок, рынок труда и др.)
1.2. Анализ месторасположения участка
-
Окружение, статус локального района
-
Автомобильная и пешеходная доступность
-
Беспересадочная транспортная доступность
-
Визуальная доступность
-
Потоки на участке
-
Перспективы изменения инфраструктуры локального района/города
1.3. Анализ рынка недвижимости торговой/офисной/жилой/гостиничной
-
Состояние рынка: предложение, спрос
-
Ставки арендной платы и стоимости
-
Вакантность
-
Тенденции и прогнозы
1.4. Анализ уровня конкуренции
-
Существующая конкуренция
-
Перспективная конкуренция
1.5. Определение торговых зон (для торгового объекта)
1.6. Анализ потребительского поведения целевой аудитории
-
Социально-демографические характеристики
-
Доходы/расходы
-
Покупательское поведение
-
Характеристики спроса
1.7. Анализ заинтересованности потенциальных арендаторов /покупателей в объекте недвижимости на участке
1.8. Выводы по маркетинговым исследованиям: маркетинговые ограничения и возможности, рекомендации по формату, якорным операторам, балансу площадей, уровню арендных ставок/цен продажи.
2 Этап. Архитектурная концепция
Архитектурная концепция включает в себя следующие работы:
2.1. Исследование полученной исходной документации
-
Нормативно-правовой документации
-
Документации по землепользованию
-
Проектно-исследовательской
-
Графической
-
Технической
2.2. Анализ полного пакета вторичных и первичных данных и формирование выводов
-
Определение существующих правовых и градостроительных ограничений
-
Выбор наиболее эффективного пятна застройки
2.3. Разработка детальных планировочных решений.
-
Схема генерального плана
-
Организация паркинга
-
Разработка поэтажных планов: определение наиболее эффективного расположения входных групп, вертикальных и горизонтальных связей
-
Функциональное зонирование и нарезка полезных площадей
-
Вертикальный разрез
-
Определение технико-экономических показателей проекта
-
Рекомендации по фазам и очередности реализации проекта
2.4. Разработка вариантов визуализации объекта проектирования
-
Дизайн фасада объекта
-
Визуализация объекта проектирования
-
Визуализация внутреннего пространства
2.5. Разработка технико-экономических показателей по объекту
3 Этап. Экономическое обоснование
Построение финансовой модели дисконтируемых денежных потоков DCF
3.1. Определение доходной части проекта:
-
определение ставок аренды и цены продажи
-
другие возможные источники дохода
3.2. Предварительный анализ расходной части проекта:
3.2.1. Затраты до начала строительства
3.2.2. Затраты на строительство и проектирование:
-
Расходы на разработку концепции и консультации
-
Разработка рабочей и исполнительной документации
-
Наружные сети (подключение)
-
Общестроительные работы
-
Благоустройство
-
Служба Заказчика
-
Согласования и долевое участие
-
Накладные расходы, непредвиденные
3.2.3. Затраты на период строительства
3.2.4. Операционные расходы после открытия
3.3. Источники финансирования: соотношение собственных и заемных средств, стоимость кредитных ресурсов
3.4. Анализ инвестиционного проекта
-
Прогноз денежных потоков
-
Чистый операционный доход
-
Оценка эффективности инвестиций (чистая текущая приведенная стоимость NPV, внутренняя ставка доходности IRR, срок окупаемости PBP, стоимость бизнеса)
