Жилая недвижимость в Украине растет в цене и, похоже, будет дорожать и дальше. Но чем обусловлена тенденция, учитывая кризисный 2020-й? Какие факторы в этом году влияют на формирование стоимости квадратного метра? От чего зависят цены на первичное жилье? Чего, в конце концов, ждет от девелоперов главный участник процесса – сам украинский потребитель? С этими вопросами мы обратились к ведущим украинским экспертам в сфере недвижимости.
Константин Олейник, UTG глава подразделения стратегического консалтинга
В последние годы наблюдается рост себестоимости строительно-монтажных работ (таблица). Соответственно, рост себестоимости неизбежно влечет за собой постепенное увеличение продажной стоимости квартир.
|
Область |
Стоимость сооружения 1 м2 общей площади дома |
|||||
|
январь 2015 |
январь 2016 |
январь 2017 |
январь 2018 |
январь 2019 |
июль 2020 |
|
|
Украина* |
6 287 |
8 481 |
9 581 |
11 138 |
11 849 |
12 959 |
|
Винницкая |
6 057 |
8 219 |
9 295 |
10 764 |
11 426 |
12 496 |
|
Волынская |
6 048 |
8 206 |
9 270 |
10 731 |
11 390 |
12 457 |
|
Днепропетровская |
6 102 |
8 278 |
9 350 |
10 823 |
11 488 |
12 564 |
|
Донецкая |
6 593 |
8 947 |
10 123 |
11 724 |
12 446 |
13 612 |
|
Житомирская |
5 472 |
7 444 |
8 455 |
9 802 |
10 416 |
11 391 |
|
Закарпатская |
5 444 |
7 389 |
8 364 |
9 689 |
10 287 |
11 250 |
|
Запорожская |
6 077 |
8 221 |
9 332 |
10 816 |
11 476 |
12 551 |
|
Ивано-Франковская |
5 623 |
7 643 |
8 657 |
10 034 |
10 655 |
11 653 |
|
Киевская |
6 194 |
8 538 |
9 632 |
11 149 |
11 834 |
12 943 |
|
Кировоградская |
5 396 |
7 337 |
8 219 |
9 500 |
10 071 |
11 014 |
|
Луганская |
6 025 |
8 186 |
9 246 |
10 707 |
11 367 |
12 431 |
|
Львовская |
6 178 |
8 394 |
9 559 |
11 095 |
11 785 |
12 889 |
|
Николаевская |
6 087 |
8 324 |
9 548 |
11 129 |
11 832 |
12 940 |
|
Одесская |
6 087 |
8 260 |
9 260 |
10 702 |
11 352 |
12 415 |
|
Полтавская |
5 723 |
7 743 |
8 625 |
9 932 |
10 536 |
11 523 |
|
Ровенская |
6 369 |
8 612 |
9 546 |
10 990 |
11 638 |
12 728 |
|
Сумская |
5 864 |
7 964 |
9 029 |
10 460 |
11 116 |
12 158 |
|
Тернопольская |
5 869 |
7 977 |
9 027 |
10 460 |
11 107 |
12 147 |
|
Харьковская |
6 566 |
8 926 |
10 116 |
11 727 |
12 454 |
13 621 |
|
Херсонская |
5 720 |
7 772 |
9 772 |
10 156 |
10 781 |
11 791 |
|
Хмельницкая |
6 128 |
8 307 |
9 310 |
10 739 |
11 404 |
12 472 |
|
Черкасская |
6 169 |
8 385 |
9 486 |
10 991 |
11 671 |
12 764 |
|
Черновицкая |
5 788 |
7 867 |
8 911 |
10 328 |
10 968 |
11 996 |
|
Черниговская |
5 992 |
8 212 |
9 530 |
11 149 |
11 864 |
12 975 |
|
Киев |
7 350 |
9 986 |
11 269 |
13 047 |
13 849 |
15 146 |
Указанные показатели относятся к общей площади дома и не учитывают:
- потери на МОП, коридорах, проходах (+20-25%);
- стоимость привлечения земельного участка (+ 8-15%);
- рекламу, маркетинг и расходы на продвижение комплекса;
- стоимость привлечения финансовых ресурсов;
- затраты на организацию работы отдела продаж;
- другие расходы.
Растет и ежегодное количество сделок купли-продажи квартир во всех городах-миллионниках Украины. По итогам девяти месяцев 2020 года количество договоров купли-продажи квартир в Украине составило 80 290 (+2,84% к результатам Q3 2019 (78 070), Q3 2018 = 72 670).
На фоне девальвации национальной валюты, инфляции, полного недоверия населения к банковской системе вложения в недвижимость становятся финансовым инструментом сохранения накоплений, альтернативой преумножения сбережений, а квартиры – понятным, доступным и востребованным продуктом.
Илья Величко, коммерческий директор девелоперской компании НЕСТ
Я считаю, что рынок жилой недвижимости в ближайшей перспективе будет продолжать расти в своем ценовом отображении. Будет повышаться стоимость продажи квадратного метра, т.к. его себестоимость за прошлый год выросла, согласно отчету Министерства статистики Украины, примерно на 10-15%. Соответственно, цена будет расти и дальше.
Как показывает аналитика, цены выросли в среднем примерно на 10% в гривневом и в долларовом эквиваленте. Особенно подросли цены на продажи в бизнес-классе, потому что именно этот сегмент заинтересован в улучшении своих жилищных условий, особенно после карантина весной 2020 года. Практически у всех девелоперов в пакете есть проекты бизнес-класса, и за их счет они смогли подтянуть другие проекты и поднять цену на эконом-класс. Прошлый год в этом плане был «нестандартным» для рынка жилой недвижимости: бизнес-класс вытащил все сегменты жилья, и только сейчас мы вернемся к «классической ситуации». Но, например, эконом-класс по 600$/м.кв. невозможно было купить даже в пределах 5 км от Киева. Цены выросли, потому что в убыток уже никто не продает.
Сегодня стоит обращать внимание на важный аспект: если у застройщика цены низкие, то скорее всего вы играете в рулетку, а если рыночные или выше рынка, то, вероятнее всего, у него есть деньги построить ЖК, и это значит, что вы будете счастливым обладателем своей квартиры.
Андрей Рыжиков, СEO и управляющий партнер девелоперской компании DC Evolution
Жилая недвижимость в Украине будет только дорожать. Сегодня нет экономических обоснований для снижения ее стоимости. Всю маржу, которой могли бы делиться девелоперы, они уже съели за счет демпинга – многие конкурируют за десять долларов на квадратном метре.
Сегодня появляется все больше качественных проектов, которые могут обосновать, почему их цена должна быть выше среднерыночной: за счет уникального концепта, инфраструктуры, качественных отделочных материалов, качественной инженерии, внутридомовых сервисов, хорошего ландшафтного дизайна, систем безопасности и т.д. Как ни странно, за такие проекты уже готов условно переплачивать украинский потребитель.
Глобальных перемен на рынке жилой недвижимости в ближайшей перспективе не предвидится. Факторы, которые на него влияют, остаются прежними. Это экономическая политика государства, рынок труда, карантин, реформа ГАСИ. По поводу реформы ГАСИ: пока в этом вопросе не будет поставлена жирная точка и не будет возобновлен понятный и прогнозируемый процесс получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию, лицензирование, мы будем наблюдать существенные задержки в реализации проектов. Соответственно, первичка, которая уже имеет документы, будет дорожать.
