УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Компания UTG подвела итоги первого полугодия 2019 на рынке недвижимости Украины

Компания UTG подвела итоги первого полугодия 2019 на рынке недвижимости Украины
Компания UTG подвела итоги первого полугодия 2019 на рынке недвижимости Украины
  10Июл2019

Сегодня, 10 июля, состоялась пресс-конференция компании UTG на тему "Итоги полугодия на рынке недвижимости Украины 2019: основные тенденции и вызовы". В ходе пресс-конференции эксперты компании UTG рассказали про ситуацию в трех сегментах недвижимости: торговой, жилой и офисной. На пресс-конференции присутствовали: директор компании UTG Евгения Локтионова, руководитель Департамента стратегического консалтинга компании UTG Константин Олейник, заместитель руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG Оксана Гаврилевич.

По информации специалистов компании в торговой недвижимости Киева впервые за всю историю Украины, может сформироваться первичное насыщение рынка с перспективой образования профицита торговых площадей. Связано это с тем, что в настоящее время в Киеве наблюдается бум cтроительной активности в сегменте торговой недвижимости. На разных стадиях реализации (строительство, подготовительные работы, концепция) в столице и ближайшем пригороде находятся 44 проекта совокупной GLA = 1 362 856 м2, львиная доля которых откроется до конца 2020 года. Поэтому в случае реализации и запуска в эксплуатацию всех задекларированных крупномасштабных проектов, на рынке торговой недвижимости столицы может сформироваться первичное насыщение рынка с перспективой образования профицита торговых площадей и последующим перераспределением потребительских потоков между объектами. В результате чего будет наблюдаться рост вакантности и коррекция ставок аренды в сторону снижения, особенно в морально устаревших объектах с серъезными концептуальными недостатками. Кроме этого, по словам руководителя Департамента стратегического консалтинга компании UTG, Константина Олейника, ряд девелоперов уже приступили к комплексной модернизации торговых центров. Среди них такие объекты как: «Караван», «Квадрат Лукьяновка», «Городок», «Мармелад», «Магеллан», «Dream Town 2», а ряд девелоперов - запланировали масштабные изменения.

«При этом в условиях обширного предложения национальные сетевые торговые операторы становятся более требовательными к объектам для открытия, внимательнее корректируют планы развития, сдержаннее относятся к экспансии. Падение потребительских настроений в странах Европы, стремительное развитие online-торговли, высокий уровень конкуренции в сегменте одежды и обуви, рост зарплат персонала приводят к снижению маржи доходности, нагромождению товарных запасов, вынуждают крупных транснациональных ритейлеров искать новые рынки сбыта и стимулируют к открытию магазинов в неохваченных странах», - отмечает Константин Олейник.

6.jpg

По данным аналитиков компании, по итогам 2018 г. на рынок Украины вышли / вернулись 22 международных бренда, в первой половине 2019 г. – еще 2 бренда. И до конца года дополнительно ожидаются еще 7 новых операторов. Выход на рынок новых международных ритейлеров способствовал заполнению торговых галерей и сокращению уровня вакантности - на июль 2019 средневзвешенный показатель составил 5,5%. «Стабилизация обменного курса национальной валюты, сокращение вакантности провоцируют рост ставок аренды и для помещений торговой галереи площадью 100-200 м2 в ведущих объектах окружного и регионального формата достигли $24-70/м2/мес (без НДС и OPEX) со средневзвешенным рыночным значением $35,4/м2/мес. При этом среднерыночный показатель посещаемости на начало июля 2019 года составляет 677 чел на 1000 м2 GLA, что подтверждает тезис о постепенном восстановлении покупательской активности в Киеве», - отметил руководитель.

Следующим сегментом рынка, рассмотренным аналитиками компании UTG, стала жилая недвижимость. По информации специалистов компании, новый порядок КГГА про расчет и оплату паевого участия в развитии инфраструктуры принятый в 2017 г. (4%) со льготным периодом до 01/01/2018 (коэффициент 0,5) способствовал введению в эксплуатацию рекордного объема жилья в 2017 г. В результате чего произошло ощутимое сокращение результатов Q1 2018 г. и, соответственно, всего года. В итоге в 2018 г. введены в эксплуатацию 1 255 900 м2 жилья или 19 902 квартиры. Однако, как прогнозируют специалисты, высокие темпы СМР сохранятся и в обозримом будущем, поскольку за последние несколько лет девелоперами  получены разрешения на > 10 млн. м2 жилой недвижимости.

В то же время, как отмечает Константин Олейник, увеличение стоимости строительных материалов, оплаты труда рабочих, нетривиальное архитектурное проектирование; использование дорогостоящих современных технологий (панорамное остекление, навесные вентилируемые фасадные системы) приводит к росту себестоимости строительства. «На 1 января 2019 г 1м2 общей площади домов в Киеве (без учета потерь на МОП, коридорах, проходах; стоимости привлечения земельного участка (+8-15%); рекламы, маркетинга и расходов на продвижение комплекса; стоимости привлечения финансовых ресурсов; затрат на организацию работы отдела продаж) обходится девелоперу в 13 849 грн. Но на фоне обширного предложения в Киеве и области (в т.ч. в сданных в эксплуатацию объектах) требования реальных покупателей увеличиваются - появляется предложение с продажной ценой соизмеримой с себестоимостью строительства. А девальвация национальной валюты, рост инфляции, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для широких слоев населения превратили вложения в жилую недвижимость в финансовый инструмент сохранения накоплений / альтернативу преумножения сбережений. «В результате по данным Министерства юстиции Украины в 2018 г. были заключены 35 352 договора купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов – новый абсолютный рекорд. И такие рекорды устанавливаются уже несколько лет подряд: в 2017 г. - 31 389 договоров, в 2016 г.- 29 094 договора», - отметил Константин Олейник.

По данным аналитиков компании UTG, в этом году впервые за 10 лет рынок офисной недвижимости Киева вышел в категорию высокодоходного бизнеса.  По подсчетам специалистов, на конец 1 полугодия 2019 г. в Киеве функционируют 125 бизнес-центров, из которых класса «А» - 23 и «В» - 102. При этом совокупная арендная площадь составляет 1 583 712 м2, что соответствует показателю 536,4 м2 на 1000 жителей. В первом полугодии текущего года новое предложение пополнилось 4 бизнес центрами:

  • «Maidan Plaza» Майдан Независимости, 2м Q1 2019 
  • «Iceberg» ул . Липковского, 14А Q1 2019 
  • «PALO ALTO» ул ул. Старокиевская, 10 Q1 2019 
  • «Паладис» ул. Сечевых Стрельцов, 23 Q2 2019

C совокупной арендуемой площадью 32 300 м2,  из которых 24,8 % (8 000 м2) помещения класса «А», и 75,2% или 24 300 м2 – класса «В».

«Галопирующее развитие IТ-индустрии в Украине и раскрытие потенциала аутсорсинговых компаний впервые за 10 лет превратили рынок офисной недвижимости Киева в высокодоходный бизнес. Средняя вакантность снизилась до 5,7%, а средневзвешенная ставка аренды достигла $22,6 за 1м2 (без учета НДС и OPEX). Благодаря положительным изменением на рынке офисной недвижимости в 1 полугодии 2019 г., диапазон запрашиваемых арендных платежей продолжает демонстрировать рост и в бизнес-центрах класса «А» составляет $19-39, в классе «В» = $10-27 за 1м2 в месяц (без учета НДС и OPEX)», - отмечает старший аналитик Департамента стратегического консалтинга компании UTG Оксана Гаврилевич.

По данным аналитика, в связи с стойким спросом на офисные помещения и небольшим объемом нового предложения,  средневзвешенный уровень вакантности сократился до уровня 5,57 %, показав снижение за первое полугодие 2019 на 3,3 п.п. В структуре классов вакантность в классе «А» составляет  - 4,3%, а в классе «В» – 6,1%. При этом доля в структуре спроса на профессиональные офисные помещения со стороны IT-компаний ежегодно возрастает и к концу 1 полугодия 2019 г. составила 43,5%,  показав рост на +2,5 п.п. Бум спроса на офисные помещения со стороны IТ-компаний оживил практически все законсервированные / замороженные / отложенные девелоперские проекты и к концу 2019 года ожидается к вводу в эксплуатацию более 180 тыс. м2 офисных помещений. С учетом своевременного ввода новых проектов к началу 2020 г. совокупная арендная площадь составит 1 583 712 м2, что соответствует показателю 536,4 м2 на 1000 жителей.