УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ

Доходные дома. Как быстро апарт-отели вытеснят с рынка привычную сдачу квартир в аренду

Доходные дома. Как быстро апарт-отели вытеснят с рынка привычную сдачу квартир в аренду
Доходные дома. Как быстро апарт-отели вытеснят с рынка привычную сдачу квартир в аренду
  05Апр2021

До Украины добралась мода на апарт-отели — находящиеся в коллективной собственности гостиницы, способные обеспечить пассивный доход тем, у кого есть $60-­80 тыс. Об этом пишет журнал НВ.

У Михаила, который попросил не называть его фамилии, в Одессе имеется собственный бизнес — сеть небольших точек быстрого питания у моря. Они приносят неплохой доход, и перед предпринимателем стоит непростая задача: куда вкладывать заработанное.

Нести средства в банк одесский предприниматель не захотел — он уже потерял часть вложений на депозитах после банкротства некоторых финучреждений в 2014—2015 годах. А покупать государственные облигации внутреннего займа (ОВГЗ) бизнесмен не готов.

«Я понимаю, что в случае моей внезапной смерти семья не сможет заниматься бизнесом и, как следствие, в краткосрочной перспективе останется без средств к существованию», — говорит предприниматель. Потому‑то он и купил номер в одесском апарт-отеле за 2,7 млн грн и рассчитывает получать стабильный доход.

Схожую историю на условиях анонимности НВ рассказал еще один одессит — 55‑летний Константин. Вместе с женой он сдает в аренду четыре собственные квартиры, но желания заниматься этим дальше нет. Зато есть стремление на протяжении пяти лет эмигрировать в Канаду, а до этого успеть пристроить накопленные 2,3 млн грн, чтобы полностью обеспечить себя пассивным доходом по достижении шестидесятилетнего возраста. Вот одессит и приобрел номер в местном апарт-отеле.

Подобные доходные дома — это гостиницы со множеством номеров, которые принадлежат разным инвесторам. Тех привлекает невысокий порог входа и отсутствие необходимости активного участия в управлении объектом — этим занимается отельный оператор, обеспечивая себе и собственникам номеров прибыль.

В Украине настоящих апарт-отелей пока немного — около 10. Но дальше будет больше, уверены эксперты.

Украина в деле

Украинцев, которые заработали $50−60 тыс. и не знали, куда их вложить, последние годы привлекали грузинские девелоперы. В Батуми апарт-отели, например, прямо на первой линии от моря строит компания Orbi Group. Для потенциальных покупателей из Украины она устраивала настоящие туры. Перелет, проживание и увеселительная программа с грузинскими танцами и закусками, экскурсиями — все это было бесплатным при условии, что инвесторы заключат договор и купят номер. Сумма инвестиций стартовала с $39,2 тыс., а срок окупаемости составляет в среднем 7,5 года.

От украинцев, желающих вложиться в батумские гостиницы, отбоя не было.

Мировой рынок туризма, который до пандемии коронавируса рос в среднем на 3−4 % в год, делал сегмент апарт-отелей перспективным. В США подобный формат появился в 1970‑х и быстро стал популярным не только там, но и в Азии, и в странах Европы, говорит Марина Лео, партнер по стратегическому развитию DEOL Partners, отельного оператора сети Senator Hotels and Apartments, 11 Mirrors Design Hotel и Globe Runner Hotel & Hostel.

DEOL Partners первым в Киеве еще 15 лет назад открыл апарт-отель Senator City Center, с которого началась сеть Senator Hotels and Apartments. «И до сих пор в столице есть лишь единицы полноценно реализованных проектов апарт-отелей», — говорит Лео.

Отечественные девелоперы решились строить апарт-отели всего несколько лет назад, предпочитая курортные регионы страны. Lev Development, к примеру, завершает работы с Premier Resort Bukovel на 130 апартаментов разных категорий возле курортного комплекса Буковель. Кроме номеров там будут ресторан, многофункциональный конференц-зал и фитнес-центр с бассейном. На стадии строительства раскупили 85 % номерного фонда.



НЕПЛОХАЯ ДОХОДНОСТЬ: Артур Лупашко, основатель Ribas Hotels Group, знает, что инвестиция в номер в апарт-отеле окупается за 10–12 лет / Фото: DR

Управляющая гостиничная компания Ribas Hotels Group сейчас завершает проект апарт-гостиницы на 63 номера в Одессе на 10‑й станции Фонтана. «Мы достроим объект и в конце года начнем продавать апартаменты. Их стоимость составит $60−80 тыс., и потенциальные желающие уже есть», — говорит ее основатель Артур Лупашко. Компания также планирует реализовать еще три таких проекта, один из которых откроется в Затоке, а два других — на западе страны.

Компания Standard One, часть холдинга KDD Ukraine, специализируется на создании доходной недвижимости под ключ, сейчас строит апарт-отель S1 Terminal на 280 номеров возле Южного железнодорожного вокзала. «Апартаменты пользуются спросом, так как это новый формат для Украины», — говорит Александр Смирнов, коммерческий директор Standard One Ukraine.

Компания планирует ввести отель в эксплуатацию в 2023 году, но уже сейчас продает апартаменты и занимается поиском международного отельного оператора, который станет управлять объектом. В Standard One подсчитали, что срок окупаемости составит около 8 лет.



ПЛЮС ОДИН: Компания Standard One Ukraine, по словам ее коммерческого директора Александра Смирнова, строит апарт-отель на 280 номеров возле Южного железнодорожного вокзала в Киеве / Фото: Наталья Кравчук / НВ

Как это работает

Апарт-отели, как рассчитывают девелоперы, со временем станут конкурентами арендным квартирам.

Сейчас именно частные инвесторы неплохо поддерживают рынок первичной недвижимости. Часть из них покупает квартиры на начальном этапе строительства и продает перед вводом дома в эксплуатацию, зарабатывая 30−50 % от стоимости жилья. Другие клиенты делают ремонт и сдают недвижимость в новостройках в аренду.

В этом году количество инвестиционных продаж на первичном рынке Киева и пригорода может превысить 60 % от общего количества сделок, говорит Леся Павленко, руководитель отдела продаж ЖК Lucky Land. Если сравнивать с 2020‑м, то эта доля увеличится на 10 %.

Но сдача жилья в аренду — дело хлопотное. Нужно сделать ремонт, найти арендаторов, контролировать состояние квартиры и уплату счетов за коммунальные услуги. При этом гарантий, что жильцы не испортят мебель или не вынесут, к примеру, новый холодильник, нет. У арендаторов тоже нет уверенности, что их не выселят на следующий день или не отдадут залоговый платеж. Поэтому обеим сторонам приходится «присматриваться» и рассчитывать на свою интуицию.

Лупашко из Ribas Hotels Group говорит, что апарт-отели — это цивилизованная альтернатива арендному бизнесу. Управляющая компания обеспечивает комплектацию от мебели до постельного белья и расходных материалов, сама находит постояльцев, занимается мелким ремонтом. За эти услуги она получает в среднем 25−30 % от прибыли. Все остальное — дивиденды собственников апартаментов. Срок окупаемости таких вложений, по словам Лупашко, 10−12 лет. Отельные номера можно и продать — в успешных объектах их стоимость может вырасти на 20 % после года успешной работы.


Standard One уже открыл жилой комплекс на столичном ВДНХ. Большая часть квартир предназначена под аренду — этим занимается собственная управляющая компания. «Все апартаменты продали еще до завершения строительства. Среди собственников треть — иностранцы», — говорит Смирнов.

Есть и еще одна причина, по которой девелоперы все чаще смотрят в сторону апарт-оте­лей. Ведь с юридической точки зрения подобные помещения являются нежилыми. А потому гостиницы можно строить на участках, не предназначенных для жилой застройки.

Срок возврата инвестиций по сравнению со строительством классической гостиницы у апарт-отелей короче, поскольку продажи номеров стартуют еще на начальном этапе строительства. В самых успешных комплексах большую часть номерного фонда распродают до момента ввода объекта в эксплуатацию, уточняет Наталья Чистякова, директор департамента оценки и консалтинга компании Colliers Ukraine.



ВАРИАНТ ИЗ ГРУЗИИ: Компания Orbi Group строит апарт-отели на первой линии у моря в Батуми (на фото) и активно привлекает туда украинских частных инвесторов / Фото: DR

Возможные риски

Купить номер в апарт-отеле пока может ограниченное количество украинцев: топ-менеджеры крупных компаний, айтишники и другие специалисты, которые в состоянии скопить $60−80 тыс.

В странах ЕС круг потенциальных покупателей гораздо шире. «В Польше менеджеры среднего звена с зарплатой от $3 тыс. в месяц покупают номер в апарт-отеле каждые три года. Они стараются обеспечить себя дополнительным доходом на пенсии», — говорит Лупашко.

Константин Олейник, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG, считает, что подобный бизнес будет развиваться в туристических регионах на западе и юге страны. Но инвесторы все же должны учитывать возможные риски, связанные со снижением потока отдыхающих. Так, эпидемия COVID-19 «стоила» отрасли в прошлом году около 60 млрд грн, оценили потери в Госагентстве развития туризма.

Шесть-семь лет назад в Украину ежегодно приезжали 21−25 млн иностранных путешественников, затем, на фоне войны и упадка экономики, их число снизилось до 10−11 млн. А прошлый год и вовсе оставил стране лишь внутренних туристов. К счастью, их было достаточно много, чтобы этой зимой заполнить Буковель, а прошлым летом — пляжи Одессы и области.

Сама сфера деятельности апарт-отелей остается сложной. В США, рассказывает Лео из DEOL Partners, действуют четкие правила в кооперативах (совместное владение домом) или кондоминиумах (владение жильем и долевое владение прилегающей территорией). В первом случае клиент приобретает не квартиру, а акции кооператива и, по сути, право на проживание в ней. Пользоваться жильем можно по своему усмотрению, но продать или сдать его в аренду — лишь с разрешения всех жильцов. В кондоминиуме могут быть схожие ограничения, установленные сообществом его жильцов.

В Украине же если квартиры-номера продаются, то собственники имеют больше прав и влияния на принятие решений, чем управляющая компания. А при создании ОСМД(общество совладельцев многоквартирных домов) именно оно возьмет на себя дополнительные функции по управлению объектом, конкурируя с управляющей компанией.

Совладельцы — члены ОСМД путем голосования всегда могут переизбрать управляющую компанию. По закону для этого необходимо две трети, а зачастую 50+1 % голосов. Если апартаменты находятся в общей долевой собственности, то все равно собственники имеют превалирующее право над оператором.

Лупашко говорит, что они разрабатывают договор с каждым покупателем апартаментов, которые будут передаваться в управление на 10 лет. И в этот период владелец не сможет поменять управляющую компанию или поселиться в своем жилье.

Несмотря на неопределенность правил, апарт-отели точно останутся привлекательным вариантом для частных инвестиций на рынке. А в дальнейшем этот сегмент будет лишь развиваться, уверен Лупашко.



В НАЧАЛЕ ПУТИ: В Киеве все еще мало апарт-отелей, уверяет Марина Лео, партнер отельного оператора DEOL Partners / Фото: Александр Медведев / НВ









Источник: Новое время